参照穗国房字[2004]756号《物业管理首次业主大会和业主委员会成立程序》，广州地区成立业主委员会的一般程序如下： 一、成立首次“业主大会筹备组”。 （一）关于筹备组成员的条件。 首次业主大会筹备组成员应当由住宅业主、非住宅业主和建设单位组成，其中住宅业主应当有不少于10名业主（不包括被推荐的业主）推荐。 （二）联名业主报送资料。

的检查，验收了相应的材料，行政机关所作出的行政行为就应当是合法的，所以通过行政诉讼不能将该房屋变更登记进行撤销。 3、 本案中变更登记中的缺陷应当通过民事诉讼加以弥补。我国《物权法》第十九条异议登记制度是这样规定的“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

第二种意见认为，该房屋买卖协议无效，姚某应返还陆某房款10万元，由陆某将房产证返还给姚某。 评析： 笔者同意第二种意见。理由如下： 1、姚某与许某在婚姻关系存续期间建造的房屋，属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权和处分权。《民法通则意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

退房，需要理由，所谓的无理由退房，其实也是一种理由。     从法律的角度讲，根据退房理由和依据把退房纠纷分为两种：     一种是，按照约定退房，即合同中有一些条款明确需要买受人可以退房，例如，开发商设计变更、逾期交房、面积差异处理等等，条件成就时

业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和程序的活动。

⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。 ⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。 ⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。 ⑷借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。

集资房属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。能享受集资建房的职工也有很多具体条件。如果职工是全额集资，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另部分产权属于另部分集资人（单位）。

建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。” 因此，购房者在购买集资房时一定要慎重，要将各种因素都考虑进去，并按照规定的程序办理手续，力求将风险降至最低。 购买集资房之所以存在诸多的问题，这和它在建设的初始阶段就不规范有很大关系。建集资房所用的土地绝大部分是行政划拨方式取得的。一些建房单位在没有取得土地出让合同和政府的批准手续之前，就擅自向个人筹集建房资金。

由于征收物业税涉及新税种的设定，按照现行法律规定需要立法机关通过立法程序来进行，耗时费力，短时间内无法完成，难以为楼市“退烧”所用。为此，有聪明人士就想到一个规避立法的“好”办法，即运用已有的房产税法规，只要稍作扩大解释就可以对居民的多套住宅征收有“准物业税”之称的房产税，从而为本轮严厉的房地产市场调控所用。 的确，房产税是一个既有税种，是国务院行政法规于1986年设定的。

提高农民收入,为何城乡居民收入的差距却不断拉大?上世纪90年代提出财政性教育经费占gdp的比例达到4%的目标,为何至今难以完成?房地产价格调控力度不断加大,为何房价却逐年上涨? 《经济参考报》记者在两会采访中发现,上述三大直接关系城乡百姓生活的“民生话题”

为保障公有住房出售后的维修管理，维护房产所有人和使用人的共同利益，房产所有人和使用人，应合理使用共用部位和共用设施设备，保证走廊、通道、楼梯畅通，对房屋的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备不得私自拆改，如确需拆改或维修时，必须先报经管房单位或有关设施设备的管理部门批准后方可施工。为保持市容观瞻，临街门窗、阳台栏杆、扶手、外墙面等进行维修养护时，其形式和颜色应与本楼主体外形设计保持一致。

发展商对房屋设计单方面做出重大调整，这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理———仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中也无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。

居室并非以大为荣，古人早就说过“室雅何须大”，客厅、卧室、厨房、洗手间的尺度首先要适宜，然后再谋求人性化的设计，使之亲切近人。下面以120平方米以内的普通商品房为例，来看看各个居室功能空间的合理尺度。 卧室：面宽应在3.3米以上 卧室的面宽同样不能太小，现在的潮流是：人们已不习惯将床摆在窗下，或者摆在卧室的一角。

开发商没有按约定时间交房，购房者能不能退房的问题需要看具体的合同是怎么约定的。合同的解除分为约定解除和法定解除。 1、约定解除：如果开放商和购房者在签订合同时约定了交房期限以及相关违约责任的话，开放商未按时交房，购房者就可以按合同的约定解除合同，退房并取回购房款； 2、法定解除：如果合同上没有明确约定违约责任的，购房者需要以书面形式向开放商发催告函。

随着二手房交易的日渐频繁，一些人因在买(租)房过程中忽略了物业管理，造成了很多麻烦，现将几种典型的情况刊登出来，希望引起大家的重视。 陈先生打电话称自己在今年6月中旬买下一套二手房，办完手续已经是6月底了，当时前一任房主的物业费只交到5月份，那么6月份的物业管理费该由谁来付？ 如果这件事情能在买房之前提出来，在合同中一定要说明，就能避免不必要的麻烦。 周女士打电话说：自己在新街口附近租了一套房子，和父母孩子同住，刚搬来时还可以，最近，隔壁的房子经常有人打麻将，并大声喧哗，孩子整夜睡不好觉，不知道这个问题找谁解决？ 由于在经济收入、消费观念、社会地位等方面存在差异，不同的置业群体的居住理念也有所不同，有人喜欢清静，有人喜欢热闹，不同的生活习惯往往会使邻里之间产生一些不必要的矛盾。如果遇到这种问题，最好能通过物业公司协调解决。 某购房俱乐部的一位会员告诉记者：自己的弟弟在城北买了一套二手房，当时没有问有关物业管理的一些情况，结果买房后，才发现该小区的物业服务非常差，电梯速度很慢，小区管理混乱，保安不负责任，经常就些推销人员上门推销，而且收费还不低。 在确定了自己所买的房屋后，应该去小区物业

房屋交付是出卖人将所建房屋交付于买受人的行为。交付房屋关系质量验收、逾期责任、风险负担，双方对房屋质量及相关问题经常产生纠纷。本文梳理出常见十种纠纷并提出相应解决意见。 一、一般质量问题 一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责 任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。

1．销售面积：就是你掏钱的面积数，曾一度被称为建筑面积，因其中既包括买房人自己房屋的建筑面积，又包括分摊的面积，故建筑面积一词太笼统，渐被销售面积所取代。 2．套内使用面积：就是所谓的地毯面积，想像一下居室满铺地毯的情形，就知道这个面积是指房子到手之后真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。

物业税有三个主要功能不能遗忘。 首先，物业税是公共财政透明化运作的产物。如丛诚先生所说，物业税是地方税收的最后来源，在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。地方政府核定的物业税总额和税率，是根据每年地方财政盈缺而定，充裕则少征，不足则多征。美国、加拿大、英国、新西兰等国莫不如此。在北欧一些国家，比如瑞典，物业税是财产税的一种，甚至被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用。

目前的产权证申领一般要经过立契过户、权属登记、缴纳契税和交易手续费等与房屋交易有关的税费等过程，最终才能取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。由于购房人取得小产权证的前提是开发商取得大产权证和其他手续完备，因此，购房人有必要在补充协议中要求开发商提供办理产权证所需全部材料的期限，或者与开发商约定开发商为购房人办理产权证的期限，并应约定违约责任。

新建住宅楼房出售后，售房单位须按国家规定实行保修。旧住宅楼房出售前，售房单位须对房屋结构和装修设备进行检修，保证住用安全和正常使用。公有住房出售给个人后，售房单位应负责落实维修项目的施工单位，遇有急修工程，要保障及时抢修，同时应推行社会化、专业化的维修管理模式，实行业主管委会与物业管理企业专业化管理相结合，条件不具备的，暂由售房单位负责。