商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。 因此，因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任： 1、起诉后

申请房屋登记，一般应由有关当事人双方共同申请。比如说,在房屋买卖中买卖双方应共同到房屋登记机关申请房屋所有权转移登记。但有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请： （一）因合法建造房屋取得房屋权利； （二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； （三）因继承、受遗赠取得房屋权利； （四）有变更登记情形的； （五）房屋灭失； （六）权利人放弃房屋权利； （七）法律、法规规定的其他情形。

未成年人作为限制民事行为能力人，是可以买房，也可以自己的名义领取房产证的。只是在签订买房合同和申请办理房屋登记时，应当由未成年人的法定监护人(一般为父母)代理，这种代理属于法定代理，并不需要委托或授权。 在登记时，房屋所有权为未成年人，而由其法定监护人作为代理人在登记文件上签字。但对处分未成年人的房产申请登记的却有所不同。我国《民法通则》规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人”，未成年人的“监护人是他的法定代理人”。未成年人的父母作为未成年人的法定代理人可以代为购买房屋。但是，如果在子女尚未成年时就要将房屋出卖或是进行抵押，这就产生了一个问题，因为无论将房屋出卖还是抵押，都是对房屋的处分，法定代理人可以代为购买房屋，但无权随意处分被监护人的房屋。按《民法通则》第十八条的规定，除为被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。因此，《房屋登记办法》第十四条规定：因处分未成年人房屋申请登记的，除提交证明监护人身份的材料外，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

两位老人怕日后遗产“分配不公”会引起孩子之间的矛盾。“孩子们要是不接受遗嘱方案，我们立了遗嘱也没用啊?”刘老爷子担心。 律师纠错:遗嘱是立遗嘱的人处分其个人财产的行为，只要所立遗嘱是自己真实意思的表示，且内容合法有效，遗嘱就是有效的。立遗嘱不需要征得继承人的同意。遗嘱是否生效与继承人是否接受遗嘱内容无关。 误区四：儿女们不到齐

买卖合同，但刘先生处持有为合同草稿文本；开发商处持有为合同正本和副本。

证明当事人主体适格的证据 1、当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等； 2、当事人为法人或其他经济组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等； 3、法人或其他经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的

的理解，关于逾期交房违约金的诉讼时效起算，在理论界尚有较大争议，司法实践中更难保证法官有统一的认识，目前，这三种观点在大连均有司法判例。    张德军律师建议：从稳妥的角度出发，业主尽量选择在合同约定的交房期届满后二年内主张权利，以免受到损失。这样，不论法官持何种观点，都不存在超过诉讼时效的风险。

如何签订购房合同 本文讲解购房合同注意事项中的购房合同纠纷，购房合同须知，办理预售合同登记手续等内容。 （一）避开购房合同纠纷，看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。因此，需注意以下问题： 问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。

只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。3、交易房屋是否在租？ 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

目前，很多业主倾尽大部或全部积蓄购买商品房屋，但入住之后，一直都得不到房产证。房子时时刻刻都有不开发商转卖的风险，没有领到房产证的业主对此甚是气愤。和开发商协商不成或者开发商一再拖延，就给业主利益造成极大的损害。业主的房屋所有权也处于悬空状态。因此，找到解决讨要房产证的问题，成了大都数未领取房产证的业主的心病。为此，本人通过近些年的商品房纠纷处理经验，和大家探讨相关问题！

实践中，购房者普遍采取按揭方式付款，在办理按揭的过程中，银行不仅对购房者的资信和还贷能力进行审查，同时对开发商审查要求其作为担保人担保该项抵押贷款。但在许多购房合同中，均未对对银行如果对购房者的贷款申请不批准该如何处理的情况做出明确规定。依据我国目前法律法规及最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定

近年来，随着我国住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖过程中发生的侵犯优先购买权争议日益增多，司法实践中常遇到的可分为两类，房屋共有人的优先购买权受到侵犯引起的纠纷和承租人的优先购买权受到侵犯引起的纠纷，有时会发生二者的冲突。 一、案情介绍 甲乙兄弟俩五年前继承了其父母遗留下的一座四层住宅小楼，二人各分得其中两层并居住于其中，楼下院落为公用。

共同到场,以声明保证的方式说明是为孩子的利益处理该房产；还有一些地区可能会要求由街道、居委会等出具相关证明材料；也可以采取公证的办法,证明确实是为孩子的利益处理财产。但是无论采取何种方法，将房产登记在子女名下还是存在一定的法律风险，需要在购房时充分予以考虑。 除了本案中李某遇到的将房产登记在子女名下将无法自由处置的风险外，还存在如下几点法律风险： 1、增加买房时的经济负担。

   卖方须持房屋证明所有权证和身份证明，买方持身份证明，双方签定合同后，到房屋所在地的房管机关办理手续，经房地产管理机关审查同意，并经纳税和办理房屋所有权转移手续后，房屋买卖才有法律效力。如买卖的私房系其他人的共有房产，在办理买卖手续时，还须提交共有人同意出卖的证明书，并且共有人在同等条件下有优先购买的权利。

甲房产开发公司与乙签订了买卖商品房的合同，并将该房屋交付给了乙，但未及时办理登记过户手续，后房价大涨，甲又将该房屋卖给丙，并且办理了产权过户手续，现乙方诉至法院，要求确认甲与丙的买卖合同无效，判令甲方继续履行合同，为乙方 办理登汜过户手续。 一般人会认为甲公司不讲信誉，—女嫁二汉，法院应认定后一个买卖合同无效。 其实，这种观念是不对的。 甲公司虽与乙方签订了买卖合同，并且也交付了房屋，但是甲公司对该房屋的所有权尚未转移，因此，理论上甲公司对该房屋仍享有所有权的一切权能，即占有、使用权、收益、处分，就算甲方交付了房屋，失去了对该房屋的占有、使用权，但并未丧失处分权。因此，原则上，前后两个合同均为有效，除非乙方有证据证明甲公司与丙方恶意串通故意签订损害其利益的合同。而被法院确认该合同无效。 那么，一房二卖情况法官如何处理呢？一房二卖一般不外乎下列三种情况： 一是已经对先手交付了房屋，但未办理所有权登记过户手续，而为后者办理了登记过户手续。在这种情况下，后于应取得该房屋的所有权；如果房屋被先手占有，后手可以请求先手返还财产，而先手可以请求出卖方承担不能交付房屋的违约责任； 二是先手已经办理了

2009年4月2日，全省法院民事审判工作座谈会在沈阳召开，与会同志就当前全省民事审判工作中的问题进行了深入研讨。现将会议讨论形成的意见纪要如下： 一、房地产部分 1、关于不动产确权诉讼与不动产权属登记的关系 针对已登记在一方当事人名下、并已取得权属证书的不动产，另一方当事人就权属争议提起民事诉讼的，如该起诉符合民事诉讼法关于民事案件起诉条件的规定，应按民事案件审理，并就该权属争议作出裁判。

用先签合同交定金后过户进行房产避税 按目前的房产税收政策对一些未满一定年限的房产不享受优惠税率，所以就有双方先签合同准备过几年后再过户，虽然这是为规避税费所签的房屋买卖合同，但并没有违反国家的强制性规范，应为有效协议。仅交定金，根据《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

根据《公证条例》等法律法规的规定，办理公证不是所有房屋转让的必经程序，但是有些房屋所有权转移必须办理公证手续。 司法部、建设部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证联合通知》中规定，以下几种事项必须办理公证：一是继承房产，应当办理“继承权公证书”。二是遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。

本协议双方当事人： 转让方(以下简称甲方)：工作单位: 住址:身份证号: 受让方(以下简称乙方)：工作单位: 住址:身份证号: 经自愿协商达成一致,甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款

经甲乙双方协议，甲方自愿将建于 的房屋转让给乙方，乙方自愿接受转让。 1、甲方将原建于 的房屋，占地面积约 平方米转让给乙方，转让金额为 元。 2、甲方负责协助办理生产队的土地使用手续给乙方，有关费用由甲方承担。 3、转让费的支付方式为：本协议双方签字后乙方支付转让定金 给甲方。