登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿： （一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致； （二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致； （三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致； （四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突； （五）不存在建设部《房屋登记办法》规定的不予登记的情形。 登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。

共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 相关法条： 1、《房屋登记办法》第十三条 共有房屋，应当由共有人共同申请登记。 共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。 2、《房屋登记办法》第十五条 申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。 “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。 “二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 1、《国有土地使用证》 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。 2、《建设用地规划许可证》 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照

房地产交易客体具有合法性，是房地产转让行为合法的基本前提。《房地产管理法》规定，下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的

发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记： （一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的； （二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的； （三）房屋面积增加或者减少的； （四）同一所有权人分割、合并房屋的； （五）法律、法规规定的其他情形。 申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明

发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记： （一）买卖； （二）互换； （三）赠与； （四）继承、受遗赠； （五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的； （六）以房屋出资入股； （七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的； （八）法律、法规规定的其他情形。 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）证明房屋所有权发生转移的材料； （五）其他必要材料。 上述第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

我国《合同法》规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。后来实施的《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，房屋属不动产，在签订商品房买卖合同后，必须到房屋登记机关进行房屋所有权转移登记后，才会发生房屋所有权的转移。那些认为只要签订了房屋买卖合同或者到公证处对房屋买卖合同办理了公证，购房者就取得了房屋的所有权的说法是不正确的。

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因自己作出某种承诺而约束要约人，行为人只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失的，一般不会承担法律责任。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

商品房预售合同的订立早于商品房建成,合同的履行面临很多不可知因素，具有不确定性;预售人具有一定投机性,预购人具有较大风险性,双方掌握的信息也不对称,如不加以控制,预购人的权益容易受到侵犯,从而引发纠纷和冲突。因此，法律规定，商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。同时，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条

因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； （三）建设用地使用权证明； （四）建设工程符合规划的证明； （五）房屋已竣工的证明； （六）房屋测绘报告； （七）其他必要材料。 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

 在我国，商品房按揭，是指不能或不愿一次性支付房款的按揭购房借贷人将其与开发商已签订的商品房预售或销售合同项下的所有权益作为向商业银行贷款的担保。 按揭有以下三方主体：购房借贷人、开发商与银行。在开发商负责为购房借贷人办理完成房地产权证过户手续，为银行与购房借贷人办理完成正式的抵押登记，并将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前，开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保，购房借贷人与银行之间，不是真正意义上的抵押关系。 商品房按揭的流程如下： 1、开发商选定按揭贷款银行，并与之签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定条件下向开发商的客户（购房借贷人）提供贷款。 2、购房人选定欲购买的商品房，与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商支付购房首付。 3、银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。 4、购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同，开发商为购房借贷人向银行按揭贷款提供保证担保。 5、银行占有保管商品房预售或销售合同，并办理按揭备案。 6、银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。 7

不动产登记簿记载的权利因各种原因可能并不真实，更正登记就是要消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明； （三）证明房屋登记簿记载错误的材料。 （四）利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。 房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，即“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，以保障债权人将来实现其债权。有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： （一）预购商品房； （二）以预购商品房设定抵押； （三）房屋所有权转让、抵押； （四）法律、法规规定的其他情形。 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。房地产交易是一种极其专业性的交易，需要遵循一定的原则，特别是“房产权与地产权一同交易规则”。 什么是“房产权与地产权一同交易规则”? “房产权与地产权一同交易规则”是指房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有；如果由两个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则，才能保障交易的安全、公平。

经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记： （一）房屋灭失的； （二）放弃所有权的； （三）法律、法规规定的其他情形。 申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）证明房屋所有权消灭的材料； （五）其他必要材料。 经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。

张德军律师， {大连知名律师}，尤其擅长疑难案件的处理，现执业于辽宁添赢律师事务所

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。 2、房地产五证中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 3.

关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知 全省各级人民法院： 现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们