房屋转让办理过户手续时，产权共有人必须全部亲临现场，如果产权人因故不能到现场，可以委托另外的产权人或非产权人办理过户手续。委托手续分两种情况： 一种情况是一个产权人委托另外的产权人或非产权人办理该手续，这种情况多数是该产权人长期在异地工作或出差在异地，或在国外工作。这种情况，该产权人可以在他当地一公证机关办理，委托书必须在公证处办理才有法律效力，办理时须出示身份证，房屋产权证复印件、土地证复印件，在公证上要注明委托事项，委托期限，委托出售房屋的详细地址，受托人的姓名，身份证号码，方才有效。 另一种情况是产权共有人共同委托第三者办理售房的全部手续，这种情况须要产权共有人全部及受托人一起在公证处办理委托公证书，产权共有人须带上产权证原件、土地证原件、结婚证原件、双方身份证原件；受托人须带上身份证即可，到公证机关办理委托书，委托书上须注明上一种情况要求注明之外还要注明该产权人系夫妻关系。公证书办理完后受托人持公证书、产权证原件、土地证原件、产权共有人身份证复印件、产权共有人结婚证复印件，受托人自己身份证原件，在委托期限内可以在房屋所属产权交易中心办理产权过户手续。 北京资深房产律师,赵律师（

ttp://hi.baidu.com/bjhy1 建设部会同有关部委出台《房屋权属证书印制管理办法》严格规定： 房屋所有权证、房屋共有权证和房地产权证等房屋权属证书将统一由建设部监制，承印产权证的印刷企业应是已依法取得出版行政部门核发的印刷经营许可证、公安部门核发的特种行业许可证，并依法经工商行政管理部门登记注册的企业，该印刷企业经建设部确定后，须报新闻出版总署备案。此举将有效防止假冒房产证出现。

近年来，由于国内房价的飚升， 离婚 涉及的 房产分割 问题，成为双方争议的焦点。根据我国《 婚姻法 》及相关司法解释，结合司法实践经验，本站徐晓洁律师作如下总结： 如何认定房屋权属，关键是以下几点因素：1、签订购房合同的时间以及首付款的时间；2、结婚时间是在于房产证的时间和领结婚证的时间；　3、房产证上的名字。 一、结婚登记前购房、办理产证的； a、结婚登记前签订购房合同，房款已经全额付清，则该套 房产 为个人婚前财产， 离婚 时不能作为夫妻共同财产进行分割。 b、结婚登记前仅签订合同，婚后付全款或是婚后付首付款办理贷款支付的，则该套房产是夫妻共同财产，离婚时可以作为夫妻共同财产分割。 c、结婚登记前支付房款首付，余下办理贷款支付， 房产权 证上为一方名字的，则房产本身为个人婚前财产，但是领证后还贷部分是属于夫妻共同财产， 离婚 时可以要求进行 财产分割 。 d、结婚登记前支付房款首付，余下办理贷款支付， 房产权 证上写有夫妻一方和一方的父母的，则该房产本身为对方家庭共同财产，按揭款要看具体的借款合同而定，若贷款人仅仅为夫妻一方的，而且一方父母不作为贷款人参与还贷（需要有银行还款凭证等

开发商交房的法定要件： 1.开发商应当提供《建筑工程竣工备案表》、分户验收表、面积 报告实测报告及室内环境检验报告： 根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件。根据建委2006年有关《住宅工程质量分户验收管理规定》的规定，开发商交房时应当提供分行验收表。 2.提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》： 根据《住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定：开发商在交付销售的新建商品住宅时，必须提供上述两书。若开发商不能提供上述任何一份材料，业主有权拒绝收房。 二、开发商交房约定条件： 1、依据购房合同，开产商在交房时，应当实现对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺，否则，业主有权拒绝收房。 2、房合同约定的其它条件。 三、验房： 第一步：核对房屋，检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向开发商的工作人员提出，重新核对并进行更换。 第二步：检验房屋质量，

李某开了一家私人企业，罗某在该企业当会计，李罗两人很快成为情人关系，李某用30万元现金给罗买了套房子。陈某知道此事后，认为这30万元钱是夫妻共同财产，丈夫李某无权单独处分，要求罗某返还。罗某则认为这钱是李某自愿送给他的，因此不愿意返还，遂诉至法院。 对此案的处理存在多种意见。第一种意见认为，这30万元钱既然是夫妻共同财产，夫妻任何一方都有权处分。

共有房屋是指房屋不仅属于一方所有，而是几个人共同对房屋享有所有权，都能对房屋行使占有、使用、收益和处分权。《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下

公民房屋所有权的丧失是指某种法律事实致使公民房屋所有权丧失或房屋与原所有人相脱离。公民房屋所有权丧失的原因有以下几种： 1、房屋消灭。例如房屋自然倒塌，或因台风、地震等自然灾害导致房屋灭失，公民即丧失了对该房屋的所有权。 2、房屋所有权的转让。房屋所有人根据自己的意志以出卖、赠与、交换等民事法律行为将房屋转让给他人，原房屋所有人即丧失了房屋所有权。 3、房屋的抛弃。

院《城市私有房屋管理条例》的规定，当事人在办理确认、变更、转移私房所有权的登记手续时必须提交以下证件： (1)新造、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸; (2)购买的房屋，肱提交原房屋所有权证、买卖合同和契证; (3)受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证; (4)交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证，双方签订的协议书和契证

《城市私有房屋管理条例》第3条规定“国家依法保护公民城市私有房屋的所有权。任何单位或个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。”公民的私有房屋所有权受到不法侵害时，房屋所有人有权请求司法机关和行政机关的保护，依法保障公民对自己房屋的占有、使用、收益和处分权。 公民可以根据房屋所有权所受侵害的不同情况，提出以下几种保护方法： 1、确认房屋所有权。

住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。 住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。 住房补贴发放的对象是职工。

问：我是1968年参加工作的，现承租单位公房，单位是1996年建立住房公积金；我爱人是1970年参加工作，她所在的单位是1995年建立的住房公积金，我想如果购买现住房的话，工龄应如何计算？ 答：像您这种情况，单位按照房改政策出售公有住房的话，应该扣除您夫妇双方的工龄。

出租私有居住房屋必须是出租人自有的、产权明确的房屋。代理人代理出租房屋，必须有房屋所有人的委托。有下列情形之一的房屋不得出租： 1.未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的； 2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的； 3.共有的房屋，未经全体共有人书面同意的； 4.权属有争议的； 5.违法建筑； 6.改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未批准的； 7.

房屋转租是房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再出租给他人使用，不参与经营而获得租金性收益的行为。

私房的租金标准，可由租赁双方按照有关规定或双方协商确定。在租赁期间，除非违反法律规定或双方协商一致，出租人不得任意要求提高租金。合同一方当事人要求提高或降低租金，应当通过协商的途径解决。比如原承租的房屋经翻建、拆迁另换新房，则可通过双方协商，按照使用面积的增减、房屋功能不同及新旧程度，适当提高租金。

房屋租赁当事人应在签订租赁合同后的15日内，持租赁合同及下列材料到房屋所在地的区、县房地产交易中心办理登记备案，但上海国有农场范围内房屋租赁由市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处办理登记备案。 （1）出租人应提交的材料： ①房地产权证或者规定的其他权属证明；其中：向外来流动人员出租的，还应附公安部门发放的《房屋租赁治安许可证》。

一些消费者在通过按揭购买商品房后，因为种种原因想退房。按揭房究竟能不能退？回答是肯定的。 《合同法》规定可以退 《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的；五、法律规定的其他情形。 只要发展商出现上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或购房合同中规定的解约条件，消费者就可以依法解除购房合同。 买房人与银行的借贷是独立的需要提醒消费者的是，买房与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，消费者虽然不买房了，但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。 发展商应将购房款返还消费者 怎么还呢？首先，由于购房合同被解除，发展商应当将所有购房款项返还消费者。然后，消费者应依据《贷款通则》第32条第5款“借款提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定，与银行协商将剩余贷款

案例：某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活。 案例分析：在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有的权利。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利均应一致。 上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。 但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。 开发商要求物业管理公司用停水、停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。

预售房交付的标志是要能够证明房地产开发企业已履行预售商品房交付义务的法律文件。 为避免验收交接中出现扯皮推诿、责任不清，当事人就要按规定提交预售房交付标志，预售房交付标志的主要法律文书是： 1、 以挂号信件送达的或直接送达的通知预购人验收交接的书面文书； 2、 交付住宅商品房的，一并送达《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 3、 预购人要求实测面积资料的

房屋面积直接关系到购房者的切身利益，如何知道房屋销售面积多了还是少了，如何计算房屋的销售面积呢？ 按照国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施的国家计量技术规范（jjf1058－1998）《商品房销售面积测算与计算》的规定，商品房销售面积以建筑面积计算。建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。 套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

参照穗国房字[2004]756号《物业管理首次业主大会和业主委员会成立程序》，广州地区成立业主委员会的一般程序如下： 一、成立首次“业主大会筹备组”。 （一）关于筹备组成员的条件。 首次业主大会筹备组成员应当由住宅业主、非住宅业主和建设单位组成，其中住宅业主应当有不少于10名业主（不包括被推荐的业主）推荐。 （二）联名业主报送资料。