问：按照规定，物业管理费自交房之日次月算起，请问交房之日如何认定？以实际交房之日，还是以通知交房之日？小区已交房，但业主事后发现开发商在未符合合同交房的条件下向业主交房，是否可以认为交房并不是实际交房之日，待开发商满足交房条件之日才是真正的交房之日？ 答：物业管理服务费是为业主提供公共区域的管理与服务所需的费用，按照物价局的有关规定，交房付费的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。如在交房过程中，因开发商的原因，小业主不能接受交房的条件，此期间的费用则由开发商支付，直到符合收房条件为止。 根据《上海市住宅物业管理规定》规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。 出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

地役权是用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。

建筑物区分所有权：随着住宅商品化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享有的所有权，对电梯、过道等共有部分享有的共有和共同管理的权利。

目前，小区业主车位产权之争大部分就集中在开发商自建的地下车库上。市房地资源局曾于2002年初发布《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中规定：“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。”显然，该规定并未禁止车位不可出售给小区以外的购买人。

房屋按诉讼程序判决为无主财产收归国有后，产权人重新出现并要求发还产权的，必须在知道或应当知道自己的房屋作为无主财产收归国有后2年内向人民法院提出撤销原认定无主房屋的判决的请求，否则该房屋即收归国家所有。但自认定无主房屋的判决作出后超过20年的，人民法院将不予保护。

房屋典当关系成立，可能产生以下法律后果： 1.典期届满，出典人赎回出典的房屋并将原典价返还承典人，承典人将出典的房屋交还给出典人，房屋典当关系归于消灭。 2.房屋典期届满，出典人在约定的回赎时间内不回赎房屋，房屋的所有权即转移给承典人，承典人无权索回典价。 3.房屋典期届满不赎，由承典人对典当的房屋行使占有、使用、收益的权利。 4.

职工购买公房可采用哪几种付款方式? ①职工购房可一次性付清全部房价款; ②一次性付款有困难的，可以用所购房屋作抵押，向其单位所属住房资金管理分中心申请委托贷款; ③也可向其他金融机构申请长期抵押贷款; ④经售房单位同意，也可按分期付款办法支付房价款，实行分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息。 相关知识：什么是公房？ 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权) 归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

国家对公民在城市的私有房屋的保护有何规定？ 答：国务院于1983年12月17日发布的《城市私有房屋管理条例》作了下列规定： “第三条国家依法保护公民城市私有房屋的所有权。任何单位或个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。 城市私有房屋所有人必须在国家规定的范围内行使所有权，不得利用房屋危害公共利益，损害他人合法权益。

商品房买卖契约中要求买方签订物业管理公约的如何处理？ 在有的商品房买卖契约里，卖方会要求买方在合同里事先同意在入住时签订有关物业管理公约。一般来讲，购房者可要求对方出示公约文件，经审阅后再表示是否同意签署。但有的开发商会告知公约暂时未制订出来，而合同又要马上签，这样购房者可以要求在有关条款中规定： 合同中所指物业管理公约的有关规定应遵守国家、北京市有关物业管理的法律法规，与之相抵触的公约条款不视为买方已同意签署，对买方也不产生拘束力。 还有极个别的情况，发展商要求买方在签约支付房价款的同时预付有关物业管理费用，这从法律上来讲是没有依据的，因为购房者还未正式入住并接受物业管理，因此有关费用实际并未发生，购房者可拒绝这种要求，有关费用待入住时按有关物业管理法律法规规定交纳。

入住时对房屋进行验收应注意哪些问题？ 一般来讲，验房都有个验收标准，除国家颁发的《建设工程验收合格证》外，购房者还要按合同约定对房屋设施的性能、质量进行验收。比如承诺入住时通水、电、气（煤气）的，是否已有水、电、气，有关设备是否性能良好，能够保证正常使用；房间墙面、地面涂料是否均匀、整齐；门、窗是否严密、端正；厨、卫有关上下水是否已接通等等。规定了相应质材的是否采用了该种建材，如塑钢门窗有没有被一般铝合金门窗代替。房屋由开发商提供装修的，有关装修标准是否符合规定，在此要提醒购房者不要误将样板间标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来，否则验房时不要以为也会得到同样的房子，在此，最好将有关入住、装修标准以明确的概念加以规范，不要将一些很模糊的概念，如高级、外国进口等等写到合同里，最好能确定具体的商标名称、建材型号、市场价位等，发展商因行情涨落不愿规定太细的，也应与其约定装修标准的价位范围再加上合理的人工费作为装修标准。

什么是住房抵钾贷款？ 住房抵押贷款是指购房者以所买住房作为抵押物，向住房公积金管理机构或金融机构申请的贷款，前者属于委托贷款，后者为金融机构直接发放的贷款。其特点为：①借款人用购买的住房作抵押，是获取贷款的起码条件；②借款双方签订抵押合同；③借贷双方具有双面关系，即债权债务关系和受押出押关系。

租赁期内，房主一般无权解除合同收回住房，即使是租赁期满，或租赁期内房主依法 具有收回住房的理由，也不得自行采取强制措施收回住房。收回住房应事先通知承租 人，并给予必要的觅屋迁让时间。承租人在得到通知后，须积极寻找房源，及时搬迁。 双方当事人若不能就收回房屋事宜达成协议，出租方应向人民法院提起诉讼，由法院 依诉讼程序解决，即使需要强制搬迁，也须由人民法院进行。

问：我在番禺雅居乐买了一套房子，现因要出国想脱手。但我这套房子是办连按揭买的，请问我现在卖出时要怎么办呢？ 答：此物业可按普通二手商品房入市，若有二手买家肯买，只要让银行按揭部门办理转按手续即可。

期房“只能远观，不可近瞧”，这种时间上的差异往往为日后的纠纷留下隐患，为避免损失，购房人应注意下面的法律问题。 弄清开发商的“老底” 购房者应对开发商的资质、资信和商品房的证件进行缜密的调查了解，这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。 购买房产时，购房人应尽量主张看原件，因为复印件比较容易篡改和伪造。

在我们众多业主与开发商发生纠纷时，大家推选了九名业主代表，但其中有两名业主代表与开发商私下接触，并签订了对我们业主不利的协议，请问这两名业主代表的行为对我们业主有无约束力？ 解答：最近几年，随着房地产市场的发展，商品房买卖中的问题日益突出，在这些纠纷中，也包括一些集团诉讼或群体争议。这类纠纷中，经常有众多业主联名推举3人以上的人作为业主代表，由业主代表与开发商交涉。

我国担保法第52条之规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”，贷款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续。 以按揭贷款购买房屋时，一般都会要求买家为其购房办理保险，保险受益人为贷款银行。解除售房合同势必牵涉到保险问题，由于保险法律关系是房屋买卖关系、借贷关系之外的又一独立法律关系，所以保险问题有其自身特点。

房屋典当，又称房屋“典卖”或“活卖”，即房屋所有权人将自己所有的房屋交给承典人占有、使用，收益，承典人按约定向出典人一次性支付全部典金，并在典期届满之时返还房屋给出典人，取回典金的行为。 在房屋典当关系中，支付典价从而占有他人房屋并取得使用、收益权利的人称为承典人，又称典权人；收取典价、以房屋供他人占有、使用、收益的人称为出典人。

已购公有住房的所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：（一）职工已购公有住房上市出售申请表；（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；（四）同住成年人同意上市出售的书面意见

每一所出租的房屋都有各自的背景和条件，并不是所有的房屋都符合出租条件，并不是所有的产权人都能出租自己的房屋，无论是出租人或是承租人都会因为所出租或承租的法律关系不清楚而陷入困境。 在此，我们提醒您，以下10种房屋租不得： 1、未经综合验收、新建的房屋不能租。 有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人，这样做一是违反国家法规，二是对承租方的安全留有安全隐患。

徐老太太在某市市中心有套临街私房，面积不大，位置却很好，门前就是市区一条繁华的商业街。 该市面粉厂看中它的地理位置，认为有利于产品打开市场，准备将它租下来，作销售门市部。于是与徐老太太经过协商，双方签订了租赁协议，约定面粉厂每月给付房屋租金800元，租期为三年，如一方违反约定，须向对方支付租金总额5％的违约金。 双方说好，下月1日面粉厂搬进来。徐老太太赶紧收拾好房屋等着面粉厂来人。