商品房转预售，是指商品房预售后，预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为，应根据具体情况酌情认定其效力。 1.在商品房 预售合同生效并办理有关登记或交易手续，缴清税费后，预售房尚未实际交付之前，预购人将其预购的商品房全部或部分转让给第三方

河南梅溪律师事务所  郎建勇 新房的产权过户通常由开发商统一办理，交房时一般不存在纠葛，购房者只需细致检查，收集好各种凭证即可。而二手房交易由于原有房屋的产权文件、房屋内各项设备都存在于原权利人手中，情况相对比较复杂，如果遇到某些房产中介公司不专业或不负责，往往会导致售后服务项目不到位，致使留下后患。 在二手房交房前

的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。

惠州律师：胡丽琴　胡海良     商品房买卖合同是格式合同，但其中有许多选择条款和空白条款，而正是这些条款容易造成纠纷。一般而言，开发商的律师对空白条款和选择条款作过论证，以维护其利益。相反，购买人对此一般并无经验，也无律师参考

签订商品房订购合同，交纳定金或预付款; 3、签订商品房买卖合同，前期物业管理合同，同时交付首付款; 4、办理商业贷款、公积金贷款或组合贷款(有的是开发商交给银行代购买人办理)，办理后，购买人需向开发商要回商品房买卖合同; 5、商品房买卖合同备案; 6、到交房期日，接受开发商验房收房，或催告开发商交房; 7、办理入住手续; 8、办理房屋产权过户手续，取得土地使用证和房产证。

惠州房产律师支招：购买商品房应当注意什么? 惠州律师：胡丽琴　胡海良 购房者在签订购房合同时，一定要审查清楚开发商是否已经达到了销售房屋的条件，通俗的说，就是开发商是否具有“五证”、“二书”。 “五证”即指销售(预售)许可证、施工证、建筑工程许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证。 “二书”即指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

购买商品房的程序 惠州　胡丽琴　胡海良 1、选房； 2、签订商品房订购合同，交纳定金或预付款；  3、签订商品房买卖合同，前期物业管理合同，同时交付首付款；    4、办理商业贷款、公积金贷款或组合贷款（有的是开发商交给银行代购买人办理），办理后，购买人需向开发商要回商品房买卖合同； 5、商品房买卖合同备案；    6、到交房期日，接受开发商验房收房，或催告开发商交房

依据《中华人民共和国合同法》等法律规定，甲、乙双方经充分协商，同意达成以下一致意见： 第一条  乙方购买甲方座落     在景德镇市    路    号的商品房（毛坯房）一套，建筑面积为    平方米。甲方保证对出卖的房屋拥有全部产权并有权进行处置。 第二条  房屋出售价格为人民币    万元整，乙方应在签订合同时一次性付清。

买二手房最后一道程序就是交房，尽管交房在二手房交易手续里并不占特别重要的地位，但如果没有注意交房时的一些细节问题，同样会引起许多纠纷和后遗症。同时，交房还意味着对房屋的转移占有，下家只有在取得了权利占有（取得房地产权证）和转移占有（交房）后，才能取得房屋的全部权利，买卖程序至此才全部结束。归纲起来

都会给房屋交易带来了隐患，一旦因意想不到的情况出现纠纷，买卖双方都会因缺乏必要的证据而无法运用法律武器来保护自己的合法权益。 怎样通过理性签订合同，来保障自己买房过程中的权益呢？先得了解一下新二手房合同规范文本的三个特点： 1 、合同主体为三方： 在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上，增加了参与交易的第三方 —— 中介公司为合同主体。

二手房交易中存在的风险     近来房价上涨明显，每个月房价涨幅都很大，有的房屋出卖人今天卖房房价200万，过了几周一看房子涨了几十万，就不愿意出售了，这样就有违反房屋签约意向书的风险。根据本人经验二手房交易主要存在以下风险： 一、一房多卖的风险。 有的房屋出售人看到房价涨的这么高，就想毁约。但是这种情况下，也不是可以随便毁约的。这其中又有以下情形： 1、合同签约意向书只是约定定金。

这里有几个限定条件：第一，收取定金的时间，是在开发商取得商品房预售许可之前；第二，签订的协议不是商品房买卖合同，而是订购协议定金。 我们知道，根据司法解释，开发商在取得商品房预售许可之前签订的商品房买卖合同是无效的，但在起诉前取得的，合同可以有效。但订购协议定金不是商品房买卖合同。

如果您在购买二手房的过程中，您的合法权益受到侵害，建议委托律师诉讼以维护自己的合法权益。李恒欣律师：13613825466。河南高成律师事务所，高论天下，成就未来！

在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 一、确认产权的可靠度 1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2.搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4.一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1.

近日，精品家园二手房交易部为消费者进行二手房消费信贷拟定了“八步走”战略： 第一步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，具备北京市政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件。 第二步：选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作

框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 砖混结构住宅 砖混结构是指小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。

在楼宇质素有进无退，价格却有退无进的一手新盘冲击下，二手楼售价更见低残，不少楼盘已跻身于超值低卖之列。笔者已经不止一次收到亲朋戚友的电话，劈头就问：二手楼可买吗？这些都是欲投资不动产的小投资者典型的问题。 第一，二手房可否买，要看你对国内经济前景的估量，是否认同经济最困难的时刻已经过去，经济前景看好。经济好，则股市好，股市好则证明各行各业已全面复苏，更多人能赚到钱。

门窗五金附件生锈，门锁脱簧（5）门窗关闭不严； 卫生洁具：（1）卫生洁具连接件滴、渗水（2）下水不通畅； 地面：（1）地面空鼓、开裂、不平整（2）地面泛水倒坡积水； 面砖镶贴：（1）排列不规则，接缝不均匀（2）釉面砖空鼓，缺楞（3）釉面开裂（4）翘曲，表面不平整； 屋面渗、漏水现象； 铝合金窗：（1）卡辊（2）框扇相碰，关闭不严（3）密封条、毛刷条短缺（4）密封股封闭不严，向内渗水（5）膨胀锚固螺丝生锈； 墙面抹灰：（1）墙面浆活起碱脱皮（2）龟裂（3）涂料遇水脱落； 电气照明：（1）开关、插座安装倾斜（2）插座缺相或短路； 给水系统：（1）水表空走（2）阀门关闭不严（3）阀门脱丝，连接件滴水（4）截止阀生锈影响水质（5）支架安装不牢； 排水系统：（1）地漏、管道堵塞（2）化便池不内粉（3）室外排污管不通畅。

灯具、电器开关六个月；供热供冷系统和设备的保修期限，由供需双方自行约定，开发商可以延长上述保修期。 按规定，商品房在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修而导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。 按规定，购买人认为房屋主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房。

由国家质量技术监督局批准发布的《商品房销售面积测量与计算》计量技术规范，统一了全国商品房销售面积的测量与计算方法。 《商品房销售面积测量与计算》中明确规定：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积。商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积。 商品房套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。