权利明确，没有争议的房产均可以抵押。但是，日常生活中的下列房产，不能抵押： 1、诉争中的房产; 2、未经共有人同意的房产; 3、承租公房; 4、其他未取得所有权的房屋。 行政机关未尽审查义务的法律后果 行政机关未尽审查义务或者审查不符合要求，相对人可以向法院提起诉讼，请求判决该登记行为无效。法院判决登记无效，意味着抵押双方的抵押行为无效，抵押权尚未取得。

集资房、商品房公摊面积核准与房管局超越职权 （北京律师，张志胜） 商品房建设与上市交易过程中，公用面积分摊由房地产管理部门核准，法律法规及规范性法律文件对此均予以明确规定。集资房公用面积分摊问题，法律并没有给出明确规定。房地产管理部门擅自作出核准集资房公摊面积的行为属于超越职权的行政行为

购房避税：二手房阴阳合同无效 （作者：张志胜，北京律师） 一、基本案情 2008 年 3 月，张某通过北京某知名房产中介公司（下称中介公司）购买二手房，该房屋坐落在北京市朝阳区双桥某社区，建筑面积 105 平米，单价约 10000 元人民 / 平方米，总价 1100000 元人民。

投资公司将房产公司告上法庭，要求房产公司赔偿因为出租合同项下的房屋迟延交房造成的损失。一审法院驳回其诉讼请求。投资公司不服，提起上诉。二审法院撤销一审判决并判令房产公司偿还租金收益款。 二、律师评论 1 、逾期交房与逾期付款交叉违约时违约责任的承担。交叉违约时，对方的违约责任不能成为己方免除责任的充分条件，除非己方可以主张相应的抗辩权。

据一家二手房中介负责人介绍，这部分房屋由于使用年限不长，房屋户型和地段相对较好，因此很受买家的欢迎。但值得注意的是，按揭中的房屋买卖有一个卖方必须把银行贷款还清，将房产证先赎出来的过程，然后才能进行房屋转让买卖。当然，卖方自筹资金还清贷款是一个最好的途径。

客户在申办按揭过程中，常因提供的资料不齐全，导致被银行退回而拖延了时间。大多数资料需将原件与复印件对照审核，缺一不可。 二、对物业评估值要求过高。 很多客户要求评估公司把物业的评估净值做高从而达到提高贷款额度的目的，这是不实际的。银行对评估报告严格审核，必要时会协同物业估价所把关，估价不可脱离市场成交价，更不能受个人要求所左右，一切都有章可循。

在商品房买卖契约中，一般都在第2或3款中明确指出，该房屋所占用土地的使用年限为70年，该使用期限的限制对房屋所有权有一定影响，但并不等于购房者对所购房屋没有完全的所有权。 按我国法律的规定：房地产买卖时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此，购房者在购房并获得产权证后，拥有对房屋的完全所有权及对房屋所占土地的一定期限内的使用权。

二手房买卖中不仅涉及到各方当事人签订的书面合同，有时还会涉及到单方的书面通知。书面通知可以分为两类，一类是催告通知，一类是解约通知。催告通知是用来向对方催告，要求对方按合同履约；解约通知是在行使合同解除权时向对方发出的书面通知。两种通知都会产生相应的法律后果，所以各方对此千万要引起重视： 一、在什么情况下应当发通知？

不看建材看格局，购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。 不看墙面看墙角，查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。

7月1日起，广州的中介机构代理一手商品房交易时不得收取购房者服务费用。同时，广州二手房交易房款监管措施即将出台，今后，购房者直接将房款存入专用账户，然后由银行划转给卖家。这是记者昨日从广州市国土房管局获悉的。 房屋“明码标价”规定将更细 目前，广州有房地产中介机构1172家，中介分支机构1022家，这些中介机构除了代理二手房交易外，有的还同时代理一手商品房交易。

期房，又称预售商品房，是指房地产开发企业将已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。由于购房人购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险。根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件： 1.预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书； 2.预售人已经取得了该建设工程规划许可证； 3.

主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》，进行房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。

随着二手房交易的频繁，在买卖二手房中出现问题较多的一个环节就是房屋交接问题。大多数二手房的购买者选择二手房，除了地段等原因外，一个很重要的因素就是看中房屋已装修，可以随时住进去，这时如果当初签定合同时卖方所承诺的现有设备没有或双方对卖方所赠送的东西在理解上有偏差，就会产生一系列的问题。针对上述情况认为避免上述纠纷发生

商品房因质量问题引起的纠纷在商品房买卖纠纷中占很大的比例，在商品房建筑施工工程中，不法商家、建筑商为了节省成本，采用不符合规定的建筑材料，或者由没有建筑施工项目资质的施工队伍进行建筑，这些因素都直接导致部分商品房质量低劣。商品房的质量影响到使用者的人身财产安全，如有差错

不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。

二手房贷款八步走　二手房贷款八步走 二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。 二手房抵押贷款是指购房人以在房地产二级市场上交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

一般住宅的适用年限是70年，住宅用二手房的使用年限是70年减去已使用年数。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。

违反房地产管理法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

申请二手房公积金贷款时要注意： 1.申请时借款人及所在单位已连续一年以上按时足额缴存住房公积金，且借款人及配偶未曾申请取得过公积金贷款或取得的公积金贷款已归还完毕； 2.借款人需具有本市行政区域内的常住户口或有效居留身份； 3.借款人需具有购买住房的合同或协议，且首期付款达到相关要求； 4.借款人需有稳定的经济收入，信用良好，有相应的贷款偿还能力； 5.

对职工出售公有住房的收费标准 1、公有住房转移登记费：按房屋实际售价的0.8％收取；对原“优惠售房”已获得部分产权现转为完全产权的，按所补的实际差额的0.8％收取。上述规费产权单位承担0.5％，购房个人承担0.3％。 2、房屋评估费：按售房的建筑面积计算，每平方米1元收取。对原“优惠售房”现转为完全产权的