买房价格是硬道理。自住购房者选择二手房作为自己置业的目标，对价格的敏感度往往比较高。浦东塘桥板块生活配套设施成熟、交通便利，与陆家嘴地区相比房价较低，因此受到很多年轻白领的追捧。据汉宇地产塘桥区域董事陈炜介绍，该区域热点楼盘上海绿城的一手房价格已从去年年底时的均价每平方米1.25万元上涨到目前的1.4万元，而位置好的二手房甚至卖到每平方米1.7万元。

因价格相对低廉，购买二手房是不少市民的选择。房产专家表示，相对新建商品房，一些二手房的“社会属性”隐蔽性强，买卖双方信息不对称，买卖“二手房”涉及的法律关系也较为复杂。市民购买二手房时必须防范六个潜在“陷阱”。 陷阱一：产权状况不明。根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。

个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。 其中，卖房人要交的税为5种。营业税税率为5％，不足5年的住房要全额缴税，超过5年(含5年)的非普通住房按售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴税。 个人所得税税率为20％，以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个税。

二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多数也是普通老百姓。怎样卖房最安全？二手房怎样才能卖个好价钱？什么时候交房最合适……日前，律师请教了二手房业内一些专家，整理出了卖二手房的十条攻略。 一、选取大中介较可靠 虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。

根据《担保法》的规定，房屋所有人将房屋抵押后，房屋的所有权仍归原所有权人，他有权将房屋出售。为了保护抵押权人的利益，对房屋所有权人出售抵押的房屋做了一定的限制： 1、抵押期间，房屋所有人转让房屋，应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况；房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的，转让行为无效。

根据法律规定，国家对城市房屋所有极及土地使用权实行登记发证制度。这是政府保护房地产权属的重要方式，也是保护购房者切身利益的重要手段。因此，您购买了二手房后应及时到房屋产权监理部门办理产权过户手续，领榷房屋所有权证》。 一、基本流程。购买二手房办理产权过户，整个办理流程可以概括四个环节：“一签约，二交税，三登记，四取证”。

再住下去，我也变成神经病了。“陈先生无奈地说。 根据相关法律规定，陈先生可以以卖方未如实告知楼上的特殊情况为由，追究卖方的违约责任，同时也可以追究楼上住户的侵权责任。

概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。 目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（gf-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（gf-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。

不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。   二、查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。

是附期限合同中的“期限”。因为：其一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。

一手商品房退房流程 第1步：向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。 第2步：在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。 第3步：将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。

管道、设备安装和装修工程为两年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 三、建设部发布的于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让 金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制 度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。

人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。  3.交易房屋是否在租  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

河南梅溪律师事务所  郎建勇 1.订立买卖合同。 房产买卖双方通过接洽协商，对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后，买卖双方即要签订一份正式 的房产买卖合同。 2.接受房地产交易管理部门的审查 。 房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权，要到现场作必要的调查，并由估价人员对交易的房产进行估价。 3.立契过户，缴纳税费 。

河南梅溪律师事务所 郎建勇 1、选房； 2、签订商品房订购合同，交纳定金或预付款；    3、签订商品房买卖合同，前期物业管理合同，同时交付首付款；    4、办理商业贷款、公积金贷款或组合贷款（有的是开发商交给银行代购买人办理），办理后，购买人需向开发商要回商品房买卖合同； 5、商品房买卖合同备案；    6、到交房期日，接受开发商验房收房，或催告开发商交房

被申请人：汇统房地产有限公司 审理机构：济南仲裁委员会 仲裁请求：赔偿违约金及其他经济损失78347.68元 仲裁结果：被申请人汇统房地产于裁决生效之日起十日内向申请人支付赔偿款：77451.48元 仲裁裁决书编号：(2005)济仲裁字第002号 以下是本律师在庭审当中发表的代理词： 一、被申请人不能按合同约定时间办理房产证已经构成违约。

一手商品房退房流程有以下步骤： 第1步：向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。 第2步：在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。

在签订正式房地产买卖合同后，购房者是否可以要求退房？     在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同条款履行合同。如果开发商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但不需要承担责任，还可追究开发商的违约责任；如果开发商没有违约，购房者想退房，在没有取得开发商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。     ——     办理退房合同注销须收哪些费用？

2000年11月16日，原告就购买被告开发的某大厦某号商品房与被告签定《商品房购销合同》。按照合同约定，被告应当于2001年10月31日前将原告所购房屋交付原告使用，但在交房时，原告因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋而与被告发生纠纷。原告将被告诉至法院，并提出如下诉讼请求：（一）要求解除原、被告所签《商品房购销合同》