二级市场开放后，已经取得产权证的百姓只要通过上市审批程序，取得准入证后就可上市出售，卖旧买新，梯级改善自己的住房。 “我的房子卖多少钱？”这是百姓面临的最普遍的问题。因此，在您的房屋上市出售前，您还需对定价的技巧有所了解。 ■综合因素决定行情价 一套二手房的交易形成在价格确定上大约要经过三个阶段。第一阶段：了解该房屋交易行情。第二阶段：根据自己的心理因素为房屋制定合理挂牌价格。

答：1999年6月天津市房地产管理局发布了《关于在（商品房销售许可证）审批前进行面积核定的规定》，要求房地产开发商在申办《商品房销售许可证》前必须根据《天津市房屋建筑面积计算规定》对预售商品房按套进行面积裁分，整理出计算结果和计算过程，不经面积核定不予审批《商品房销售许可证》。其主要原因是： ①进一步贯彻建设部《商品房销售面积计算及公用面积分摊规定》，加大《天津市房屋建筑面积计算规定》的执行力度，统一面积测量标准。 ②维护房屋买卖双方的合法权益，减少商品房面积纠纷，杜绝多不退、少不补情况的发生，保证房地产市场健康、稳定、持续的发展。 ③由于此次规定了面积核定的工作时限为 10天，从而促使房地产产权管理部门提高了工作效率，为房屋竣工后办理房屋所有权初始登记手续节省了时间，提供了便利条件。 ④便于房地产管理部门在进行登记备案和市场动态管理时，提高统计分析工作的准确性和可参考性。

如果转让购买的非普通住房超过2年（含2年）的房子，营业税计算方法需要按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额征收5.5％营业税。    四）印花税：5元    五）评估费：房产评估价值的5‰，如果买方需要贷款则为7‰     说明：若购买的二手房属于已购公房，买方需要贷款，则应缴评估费为标的总额的千分之二；如果不贷款，则无需缴纳评估费。

二手房是指经过转手买卖的房屋，包括各种上市交易的私房，能够上市交易的公房，为投资增值而出售的商品房及因工作调动、出国定居、购房搬迁等原因将自己已住过的房屋出售。 购买二手房的好处： 一、房价相对较低。特别是所有权人急于出手所属的房屋，不惜以较低的价格抛售。 二、现房交易。由于二手房都是现房交易，购房人能够对所要交易的房屋进行实际的考查，因而不确定因素少。 三、地理位置好。

在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手房上当受骗后的追索和赔偿难度册要高得多。下面教你10招防骗术。 一、确认产权的可靠度 1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2.搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、查看是否有私搭私建部分 1.

消费者在购买商品房时，应查验所要购买的商品房屋是否具有《商品房销售许可证》及《商品房销售面积审核通知书》、《商品房销售面积示意图》。交付房款之前，必须签定由声建设厅及省工会行政管理局监制的《商品房购销合同》，对于合同中的违约责任等条款应逐条填写，以避免不必要的纠纷产生。

购房者在选购二手房时，要对二手房质量的下述方面进行仔细审查： 检查房屋有无裂缝 首先仔细察看二手房屋的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说。与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次，看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属于严重的质量问题。

对于许多消费者来说，买房是件让人头疼的事。其实，消费者只要肯动脑筋，用科学的、经济的、超前的眼光挑选商品房、分析市场，就可以得到既实惠又满意的商品房。业内人士介绍，在选购商品房时最好把握以下几点： 其一，买在房产项目开盘时。一般说来，商品房的“开盘价”中包含了某种优惠因素。项目正式开盘时，房地产营销商为了创造一种旺销氛围，保持项目物有所值的美好形象，往往作出切实的让利，其优惠的可信度较高。

房屋是一种特殊商品，房屋买卖较之其他商品买卖有着很大的差异，尤其是二手房交易有着涉及面广、政策性强，交易过程较长等特殊性，一般情况下二手房交易都有产权过户、房屋交割、房款交付等诸多手续和环节。因此，二手房的私下交易存在隐患，交易引发许多矛盾和纠纷。 一、产权纠纷。

独家代理———在二手房市场中，代理方接到业主的委托后，会根据整个市场的行情，对该物业定出一个合理的价格，并在业主的认同下，对该物业进行各种推广手段。为了提高成交速度，与自己信得过的房产中介公司签订独家代理协议能避免混乱。有了独家代理协议，代理方会全心全意为业主推广，不用担心付出没有回报，托管钥匙也能增加客户看房的频率，有助于成交。

据新华社北京电国土资源部地籍司有关负责人日前接受记者采访时说，广大百姓购买商品房以及进行上市交易时，应当积极办理土地使用证，以切实维护自己的合法权益。不及时办理住房用地登记，购房人的土地合法权益可能会受到哪些侵犯？

随着已购公房上市速度的加快，二手房交易程序的简化、税费的降低，本市二手房交易市场也逐渐活跃起来。在城区购买一套面积适中的二手房，既是普通百姓购房自住不错的选择，也是投资置业的途径之一。怎样在二手房这个大市场中选择自住方便、将来又易于出租或出手的二手房呢？建议您注意以下五个方面： 地理位置优势、交通便利是首要因素。

开发商对所售房地产担保的质量保证可委托物业管理部门负责实施六、用户根据合同规定的交付状态，对有关房地产质量等级、设备设施的正常运行履行验收。用户验收后自行添置、改动的设备、设施

＿年＿＿＿月＿＿＿ 日于＿＿＿ 《****商品使用说明书》为购房合同具有法律效力的附件之一。

内门翘曲，门板开裂； 4、门窗五金附件生锈，门锁脱簧； 5、门窗关闭不严。 卫生洁具： 1、卫生洁具连接件滴、渗水； 2、下水不通畅。 地面： 1、地面空鼓、开裂、不平整； 2、地面渗水。 面砖镶贴： 1、排列不规则，接缝不均匀； 2、釉面砖空鼓，缺楞； 3、釉面开裂； 4、翘曲，表面不平整； 5、屋面渗、漏水现象。 铝合金窗： 1、卡辊； 2、框扇相碰，关闭不严； 3、密封条、毛刷条短缺； 4、密封股封闭不严，向内渗水； 5、螺丝生锈。 墙面抹灰： 1、墙面浆沾起碱脱皮； 2、龟裂； 3、涂料遇水脱落。 电气照明： 1、开关、插座安装倾斜； 2、插座缺相或短路。 给水系统： 1、水表空走； 2、阀门关闭不严； 3、阀门脱丝，连接件滴水； 4、截止阀生锈影响水质； 5、支架安装不牢。 排水系统： 1、地漏、管道堵塞； 2、便池不畅； 3、室外排污管不通畅。

我与一房地产公司签订一份购营业房合同，总房款53万元，合同中约定96年12月30日前办理产权证，但未具体约定违约责任，后因房地产公司违约：6年半多时间未给办理产权证，因无产权证失去了升值3倍多转让营业房的机会，现房地产公司刚刚给办了产权证，但现在因市场房价的贬值原价不值，因此我起诉房地产公司，是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

2002年2月，与乙（开发商）订了房屋买卖合同，约定合同成立后30日内甲付清全部房款，2003年5月30日前乙交房给甲。合同订立后，甲将全部房款交付给乙。2003年5月30日，乙书面通知甲，受“非典”影响，四月中旬房屋装修工程就处于半停工状态，故不得不延期交房。乙方是否负违约责任？ 答： 如果合同一方遇不可抗力，可不承担违约责任。

作者：中国法院网·肖璟 日前，中国消费者协会和中国消费者报社举办了商品房市场反欺诈研讨会，与会的法官、法学家、相关部门的代表、业主围绕着商品房欺诈如何认定，消费者能否按照消法进行双倍索赔，双倍索赔如何赔付等焦点问题进行了热烈的讨论。 参加会议的河南鹤壁市中级人民法院副院长侯慧生成了大家关注的热点。

作者：中国普法网·高忠祥　董海徽 居民个人申请办理房屋所有权登记，一般需要经过四个程序。1、申报。房屋所有人（包括共有人）应在法律规定的期限内向房屋所在地的县级人民政府房地产管理部门申请房屋所有权登记。所有人申报时应当填写申请书并按规定提交申请人的身份证件、原房屋所有权证、房屋买卖合同等有关证件。2、调查。房屋管理登记机关在接到申请后会对房屋的权属、性质、房屋坐落、四至、面积等进行具体调查。

房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可按照以下程序进行商品房预售。 一、订立预售合同。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照市房地局制定购房示范文本，与预购人订立预售合同。 二、预售合同的登记备案。房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。