违反房地产管理法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

商品房预租是房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与预承租人签订商品房预租合同，并向承租人收取一定数额的预付款的行为。预承租人与房地产开发企业就上述商品房预租行为签订预租合同后，预承租人即取得了预租合同约定的将来某一时间承租建成商品房的权利。 房地产开发企业预租商品房，必须符合商品房预售的条件，并依法取得房地产行政管理部门核发的商品房预售许可证明。

①房地产开发企业预租商品房，应当与预承租人签订商品房预租合同。预租合同除了应当具备房屋租赁合同规定的内容外，还应载明预租房屋的预付款金额和支付日期等有关预租内容； ②预租合同签订后，当事人应在15日内持预租合同及双方身份证明等有关材料办理预租合同登记备案。除外销房向市房地产交易中心办理外，其他房屋向房屋所在地的区县房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案。

问：我家买的商品管理处的人房，2001年中旬竣工，入住不到两年，就有5处渗水，分别在两个卧室及厨房，而且房子我们都装修过了。找管理处的人来看，他们也说我家的房子渗水挺严重的，并说“过两天找人来维修”。因为渗水，有些地方还得重装，你说，像这种情况我们该怎么办呢？房地产商应该负哪些责任呢？ 答：您可以查看交房时房产商同时交付的房屋质量保证书，您可以按照其上承诺要求保修。

的方式也是不错的选择。 适当降低置业标准 陈润媛认为，提供首期付款门槛比加息对楼市的影响更为直接，购房者必须有充足的资金才可考虑购房。如确有购房需求，尤其是首次置业人士，建议降低置业的期望值，进行阶梯式消费。如一手新房贵，就考虑二手房；买不到30万元的房子，可以考虑20万-25万元的；买不到三室单位，先住两室单位。总之，购房量入微出，可减少断供风险，减轻供房压力。

领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。 交易：买卖双方验人签字。 查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封（上午查下午出结果，下午查次日出结果）。 鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。 核价：财政部门根据《房屋买卖（置换）合同

开发商不能把与本幢楼不相连的公用建筑面积分摊到购房人身上。商品房公用建筑面积的分摊是以幢为单位的，分摊的公用建筑面积为本幢楼内的公用建筑面积。 （2）小区会所属于经营性用房且又是独立使用空间，所以不应分摊给购房人。 （3）仅为部分人使用的设施不能算入全楼的公摊面积。 （4）为小区服务的经营性或管理性用房不能作为公用建筑面积，分摊到小区住户身上。

要确认产权的完整性，看有没有抵押、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；搞清楚是成本价还是标准价房或是经济适用房；一定要验看产权证的正本，而且要到房管部门查询此产权证的真实性。 由于大部分公房进行房改时原单位都保留有优先回购权，所以一定要确认原单位是否同意出让；对标准价购买的公房，要确认是否已经按成本价补足费用或者与原单位协商按比例分成。一般来说

二手房交易时，买方如果想给旧房估价，主要应抓住以下三大因素： （1）房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，砖混结构房折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比、“三小”套型（小厅、小厨、小卫）-10%。此外

申请二手房贷款的程序一般包括：     (1)购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同。     (2)符合条件的购房者向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料。     (3)买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估。     (4)律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行见证、调查、分析，出具《法律意见书

我们在购房时常听到五证、两书的说法。 首先，五证，是房屋合法出生的证明。也即是开发商必须具备五证，才能保证购房业主在购房后能取得房屋产权证。 五证包括： 1、《中华人民共和国国有土地使用证》 2、《中华人民共和国建设用地规划许可证》 3、《中华人民共和国建设工程规划许可证》 4、《建设工程开工证》 5、如属预售期房的，应当取得《商品房预售许可证》.

网友：办理产证逾期的，出卖人应承担什么责任？ 乐音果律师： 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

网友：未备案的商品房预售合同是否无效？     乐音果律师： 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

网友：商品房的销售广告和宣传资料是否有合同效力？ 乐音果律师： 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

对“二手房”买卖中因房屋质量引起的纠纷明确了处理精神。 根据上海高院的处理精神，出卖人是否承担出卖房屋的质量保证责任依据实际情况的不同而各不相同，主要分为三种情况：（1）如果出卖人故意隐瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买受人的，出卖人应该对此质量问题承担保证责任，买受人有权向出卖人请求赔偿

近些年我国房地产市场蓬勃发展，与其相对应的房价也是一路飞涨。虽然部分城市的房价已出现所谓的“拐点”，但整体房屋价格还是居高不下。据笔者观察，城市的中产阶级在谈及买房这一问题时，也普遍表示很难承受目前的房屋价格。而作为二手房自然就以其价格优势取得一定的市场地位，受到部分房屋买售者的青睐。然而在二手房的买卖过程当中所出现的一系列法律问题又不得不引起人们的重视。

商品房交付中的注意事项及法律问题 房屋交付涉及相当多的法律和技术问题，是购房者在买房过程中容易出现问题的一个环节。 一、购房者收房步骤 购房者收到交房通知单后的收房步骤： 1．在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：a、房屋的《住宅质量保证书》；b、《住宅使用说明书》；c、《竣工验收备案表》；d、面积实测表

楚办理购买“二手房”规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签定《房屋买卖合同》，并到房屋所在市、县房地产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。如何按揭购买二手房？

北京资深房产律师,赵律师（咨询电话：138 1013 5536）,中国房产法律事务专业委员会委员,中央电视台cctv-12《法律讲堂》栏目主讲人,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。办公地址：朝阳路中国第一商城a座30 d（京广桥东 500米），北京市中润律师事务所http://www.law-ssc.com/。面谈请预约。

ttp://hi.baidu.com/bjhy1 办理私房买卖过户时,需要买卖双方带上有效证件(买方:身份证;卖方:房屋所有权证、结婚证、身份证)。 如买方或卖方因特殊情况不能亲自到场办理过户手续的可以委托他人持委托书、有效身份证、房屋所有权证到房地产交易中心办理,但买卖双方不能委托同一个人办理。