二手房买卖合同中应包括哪些基本内容？ 专家回复：依据我国《合同法》及业务实践， 下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的： 一、当事人的名称或姓名、住所 这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查

不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 按照该条规定，未办理物权登记（即办理房产证）转让不动产的，不影响该合同的法律效力。 同时，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前卖方已经登记领取房产证，或者已经具备办理登记领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效。

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摘要：合同双方对合同必备条款达成一致合同成立。房屋买卖合同的必要条款包括当事人、交易房屋、价款、付款方式等。变更买受人属于订立新的合同，出卖人可以拒绝。

房屋买卖合同是保证购房者利益的重要依据，而由于二手房的背景以及交易过程相对复杂，买卖双方缺少相关专业知识，经常发生买卖双方由于二手房合同内容不够完备而引发纠纷的现象。对此，建议购房者在签订二手房买卖合同时注意以下情况是否约定清楚： 一、是要核实并写明签约主体。买卖双方在签订二手房买卖合同前，需要首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。

第一，注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人。根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。

在选购二手房时，最后一步就是要签合同。在签合同时，千万不能草率。对此，省消协专家表示一定要注意五大主要条款。 一、要验明并写明中介公司的真实性和法律资格。通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。

王先生与妻子结婚已10年，前不久夫妻关系紧张，妻子在王先生不知情的情况下，将5年前用共同积蓄买下的一套房产卖与他人，并约定近期交付钥匙并办理过户手续。王先生知晓此事后坚决不同意妻子的做法，并主动与下家多次协商，要求解除合同，但下家坚决不同意，要求按约履行合同。王先生想知道，由于房产证权利人一栏中仅有妻子一人，这套房产是否属于夫妻共同财产？

据我所知，目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同，一般二手房买卖合同都是由双方当事人自己协商议定。我想询问一下

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手房合同签订注意事项 ： 一、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。如卖方是否有房产证，产权是否清晰;还没有拿到产权证的现房不能买卖;若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。

   二手房由于价格普遍较低，因此受到很多买房者的青睐，然而由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素，使得某种意义上签订二手房买卖合同比签订新商品房买卖合同更加需要注意深入了解一些细节，减少法律风险

 

   为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131 号）关于进一步鼓励普通商品住房消费的精神，促进房地产市场健康发展，现将个人住房转让的营业税政策通知如下：   一、自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税

个人自建自用住房销售时免征营业税。 （二） 为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131 号）关于进一步鼓励普通商品住房消费的精神，促进房地产市场健康发展，现将个人住房转让的营业税政策通知如下： 一、自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税

享受免征营业税优惠政策的普通住房必须同时符合以下三个条件： 一是转让的住房所在住宅小区建筑容积率在1.0以上； 二是单套建筑面积在144平方米以下（以房屋权属证书上注明的为准）； 三是个人转让住房的实际成交价格低于政府公布的同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。只有同时符合上述三个条件的住房，销售时才能作为普通住房享受免征营业税优惠。

附：个人转让住房时应持哪些资料办理征（免）营业税手续？  答：转让住房的个人应持身份证、房屋所有权证、买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证等资料原件及复印件（非普通住房售房者还需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票）。

房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费。（五）城镇拆迁安置住房原值分别为： 1.房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费； 2.房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费； 3.

个人转让住房，以其转让收入额减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目依20%的税率缴纳个人所得税。  （二）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房

合理费用包括：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。    （一）支付的住房装修费用，以纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，在以下规定比例内扣除： 1.已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；   2.商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。    （二）支付的住房贷款利息。