最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 （2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过） 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践

是小李私自在出售房屋，且并未取得李四的授权。 法院认为： 张三与李四签订的合同因未取得产权人的授权，现产权人不同意出售房屋，故合同属于无效合同，依法判决驳回了张三的诉讼请求。 律师分析： 本案中，小李并未取得其父亲李四的授权，其与张三签订的合同属于效力待定的合同。在签订合同后李四也不同意出售房屋，未对合同进行追认，此时合同属于无效合同，对李四不产生法律拘束力。

关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 法释〔2012〕7号 （2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过） 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布

怎样打赢房地产官司?-----房屋买卖合同的法律规定 （一） 一般要求 1. 房屋买卖合同是以房屋为标的买卖合同。房屋是不动产，且价值较高，须采用书面形式。也就是说，房屋买卖合同是要式合同。 2. 买卖房屋要办理所有权转移登记。未经所有权转移登记的，房屋所有权不发生转移。房屋买卖合同是诺成合同，所有权转移登记只是买卖合同履行的一个环节，未办理所有权转移登记的，不影响合同的效力。买受人可以要求补办手续，强制实际履行。 （二） 商品房买卖合同 1. 商品房买卖合同的含义 这里所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房的买卖包括期房（预售）和现房的买卖（现售）。商品房预售合同（卖楼花）不同于商品房预约（预备合同）。 2. 销售广告和宣传资料中的内容可以视为合同内容 在商品房买卖过程中，有时要约与要约邀请不易区分。比如在商品房的销售广告中，出卖人有很多允诺（交易条件）,但在买卖双方发生争议时，出卖人又往往不承认这些条件，认为广告中的内容，属于要约邀请的内容，不是合同内容。为保护买受人的利

履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百五十条  出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务

是基于双方签订了《工矿产品购销合同》而成立的买卖法律关系，应以该的履行地确定管辖，根据《最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地的规定》，交货地点为该买卖合同的履行地

人的真意，而非合同所使用的名称。本案《认购书》是否为本约，不应以房地产开发进程为标准，更不应以该协议的名称是否为“认购书”为准，而应考察其内容是否符合房屋买卖合同的构成要件，探求和判断当事人的真意，据此对合同的性质做出认定。应当明确的是，订立预约在交易上属于例外，如有疑义，应认定为本约。

根据《民法通则》有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。 三、标的物为法律禁止或限制流通物。 在买卖活动中当事人不了解买卖物品在法律上有无限制、禁止买卖的规定，盲目签订合同却因标的物为法律禁止流通物或限制流通物（如烟草、食盐、某些化工产品、文物、某项动植物），而导致合同的无效。 四、建材买卖合同的内容中出现漏洞导致权利得不到保护。

了民事商法资深律师李英杰。李律师经过深入了解，认真分析，建议甲公司继续与乙公司协商，并催要余款，同时积极搜集证据，准备提起诉讼，通过法律途径维护自己的合法权益。经过李律师的努力，甲公司与乙公司达成和解协议，乙公司最终支付了建材余款。此案得到了圆满解决。 通过此案，李律师提醒广大朋友，签订合同一定要注意防范风险，尤其这种分期付款的买卖合同。

委托王女士作为卖房代理人为由，拒绝履行《买卖合同》。 经查，由于a公司在履行《北京市存量房屋买卖居间服务合同》过程中严重不负责任，导致赵先生无法以当时的房价购买到同等房屋，造成无法弥补的损失。故诉至法院，请求判令a公司返还中介服务费、审查代书费等费用共计23790元。

2011年5月，周先生向金坛嘉福置业有限公司（以下简称嘉福置业公司）购买了该公司开发建设的“香格里拉山庄”楼盘期房，按照合同约定，今年9月30日交房。然而，收房当天，当他带着验房师去验房时，发现该房为砖混结构，并非合同约定的框架结构，且该房存在外墙窗台部分无保温层等多处瑕疵。  “房屋基本情况”约定条款中，明确约定周先生购买的21幢503房属框架结构。

兴达养殖场在没有任何销售渠道的情况下，在报纸上刊登广告，称其"与××野生动物研究所联营，批量销售海狸鼠种鼠，并负责传授养殖技术，大量回收幼鼠。种鼠每对２５００元，幼鼠每对１２００元"。张某等人看到了广告后，认为此项养殖投资少，见效快，回收有保障，没有风险，遂前往兴达养殖场购买种鼠，并与之签订了幼鼠回收合同。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践

买卖合同》，返还房产。 律师说法： 依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。

在一个新兴市场看中几个店面，很想购买。店东也很乐意。但唯一的问题就是这几个店面正抵押在银行。请问自己如何才能买到这些店面而不会被银行追账？ 律师说法： 在签订买卖合同时，需要跟店东或银行就剩余部分的按揭款进行沟通并达成一个解决方案，如果没有就上述事项达成解决方案，若买了此店面，银行仍不丧失抵押权，日后店东若还不上按揭，银行仍有权拍卖或变卖此店面，购买该店面的风险就比较大。

第三十七条规定: “违反本办法第二十二条第二款的规定虚开发票的，由税务机关没收违法所得；虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法代开发票的，依照前款规定处罚”。 因此，同一笔虚开的发票，发票“开具”和“取得”的双方都涉及虚开的违法事实。对上述两家公司的虚开发票行为，税务机关依法予以了行政处罚。

他向刘女士给付了首付款12万元并向房地产经纪公司给付了中介费5000元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。法院支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及房地产经纪公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。

因小曹自身原因未能筹足房屋首付款，导致合同无法继续履行，此过错在于小曹，小曹应承担公司在此居间活动支出的必要费用 2011年，小曹通过上海某物业顾问有限公司介绍，与李某就购买嘉定区某处物业事宜达成一致，约定房屋价款为385万元，并签署了合约。但因为筹不到足够的钱，小曹决定放弃购买此处房屋。

家中介公司都将深受其害，我们这个行业还能生存下去吗？ 张某：目前在租房、买房过程中有一个非常普遍的现象，就是房源信息是公开的，甲公司并不是独家代理，往往第三方有房源信息。甲乙公司同时找我接洽，因此我并不存在所谓的“跳单”行为。而且房子价格高昂，我认为老百姓应该有权利“货比三家”，这是消费者一个正常的必然选择。另外，中介公司不能对消费者提出行为限制，这是显失公平的“霸王条款”，应属无效。

的误导，常出现“货不对板”现象，购房者得到的商品房与广告宣传的不一致。《商品房销售管理办法》规定：一是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；二是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。