最高院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释 解读或提示：《解释》的首部明确了两个问题：第一，本解释的适用范围。本解释只适用于商品房买卖合同纠纷的解决。第二，本解释依据较高阶位的法律制定。本解释依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定及精神制定，其效力高于相关部门或地方的法规、规章。

1未登记不得对抗第三人 应特别提示买受人，其二手房买卖未经房地产登记机构转移登记，不得对抗第三人。为防止出让人一房多售等非法行为侵害买受人，应及时办理转移登记。 2登记应提交的材料 以《广东省城镇房地产权登记条例》为例，申请房屋产权转移登记，应当提交以下文件： （一）申请人的身份证明； （二）房地产权属来源证明或者权利证书

二手房买卖业务，应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。 2、买卖双方主体资格审查 （1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。 （2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

二手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同，有示范文本的省市，可以使用示范文本。对于自拟合同，合同应具备以下主要内容： （1）买卖当事人的姓名或者名称、住所； （2）二手房的座落地点、面积、四至范围； （3）土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限； （4）二手房的规划使用性质； （5）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况

商品房预售合同的转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。

遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。 在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型： 逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。

目前，二手房买卖合同没有统一的标准范本，在实践中，各个中介公司的二手房合同样本各式各样，甚至同一公司的的二手房合同都不一样。因二手房买卖协议不规范，约定不明确导致纠纷的事例数不胜数。因此，由专业房产律师针对二手房买卖双方的实际情况，起草、审查二手房买卖协议，让买卖双方签订一份严谨、详尽、约定明确的二手房买卖协议，是避免二手房纠纷的关键措施之一。

陆桥同行之房屋免流年与五黄飞到，祸不单行。 4、.不住太老旧的房子屋子太老，过去必承受太多人间怨气，久住则易受影响。不贪求便宜低于行情之屋子，必有不利市场及租方的条件。如屋子在风水上不利于住人，曾经死过人或结构有问题等等。 5、.不邻病家如屋内有病人，或与房东合住，房东家中有久病或重病之人，最好都不要搬进去住

凡下列情况的房地产，不得发布广告：   (1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； (2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；  (3)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；  (5)权属有争议的；  (6)违反国家有关规定建设的；  (7)不符合工程质量标准，经验收不合格的

卖房人提供的房屋年限与实际不符，买房人该如何了解房子的“年龄”？如果合同没有约定年限的话，买房人该如何索赔？ 黄先生在某小区看中了一套房子，房东说是1999年建成的房子，房产证是2000年5月领到的。但黄先生发现，土地使用权证上显示的土地截至日期则是2065年5月20日。 黄先生不明白，这两个日期中究竟哪一个可以反映房屋的实际建造年限？如果房东刻意隐瞒，他该怎么去核实？

商品房的初始登记，即开发商申请领取的房屋所有权证，也就没有商品房的转移登记，即购房人申请领取房屋所有权证； 第四，购房人应持房地产开发商提供的房屋所有权等有关证明文件和商品房买卖合同、协议、购房付款凭证等，到房地产管理部门所属的房地产交易所或房地产市场办理房屋交易手续，并缴纳有关税费，办理权属登记，领取购房个人房屋所有权证。

对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前大都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。近日，臣信房屋柯博仁总经理整合了房屋买卖的“购房十大法则”

二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多也是普通老百姓。怎样卖房最安全？二手房怎样才能卖个好价钱？什么时候交房最合适……日前，笔者请教了二手房业内一些专家，整理出了卖二手房的十条攻略。 一．选取大中介较可靠 虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。

购房已成为百姓安居乐业的大事，许多人选择购买二手房。“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。 购买二手房有着不同于购买新建商品房的风险，买卖双方除应签订条款完善的合同外，还应对如下事项进行相应的调查与审核，包括： 一、 权属审查。 购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。

在二手房交易过程中，涉及买卖双方权利义务的约定对各方来说尤其重要。往往在房交易过程中，二手房交易最容易经常出现纠纷，大部分原因是房东隐瞒或未明确相关信息造成的。对购房者而言，一旦陷入购房陷阱，将苦不堪言，如何规避购房风险，无疑是非常重要的。 购房陷阱主要包括以下几个方面： 产权状况陷阱。

二手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节，通常买卖双方都会注意前两个环节，而忽视了最后的环节，从而导致了一系列买房纠纷。比如没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍然无法求得平衡。

解除商品房买卖合同纠纷 北京市朝阳区人民法院 民事调解书 （2009）朝民初字第19754号 原告马*，女，住北京市****** 委托代理人：杨丽 北京市振邦律师事务所律师 被告北京博成房地产有限公司，住所北京市朝阳区****** 第三人交通银行股份有限公司北京东区支行

二手房屋买卖合同纠纷 作者：杨丽 来源：杨丽律师 日期：2009年11月02日 北京市朝阳区人民法院 民事判决书 （2009）朝民初字第20662号 原告（反诉被告）：彭**，女，住北京市****** 委托代理人：杨丽 北京市振邦律师事务所律师 被告：（反诉原告）刘**，女，住北京市****** 被告：（反诉原告）杨**，男

购买商品房需注意的几个问题 河南梅溪律师事务所 郎建勇 一、签订商品房买卖合同需要注意的问题。 购买商品房首要的是签订合同。 1、在签订合同之前要审查房地产公司和房产项目。也就是一般所说的看五证。是哪五证呢？《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

购买二手房应该审查的六个方面 河南梅溪律师事务所 郎建勇 购买的房屋是否符合上市条件，房屋权属是否清楚，主要包括6方面内容： 1、 卖方是否取得房屋行政主管部门颁发的房屋所有权证； 2、 卖方是否拥有100％产权，有无共有人，共有人是否同意出售； 3、 证载房屋状况与现状是否相符； 4、 有无产权纠纷； 5、 有无抵押、查封、扣押等限制条件； 6、 房屋是否正在出租。