二手房过户费用指南大全 导读：二手房过户时，买卖双方需要交什么税，都有哪些费用。二手房过户要交印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。二手房过户还要交营业税及附加：房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。更多二手房过户要交什么税，见下文。 收费标准 3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。

双方应承担的义务是合同义务。 2、预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。 3、签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所约定的义务是合同义务则直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则，将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。

房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。另外，根据土地使用权证上显示的截至日期可以推断出该房屋是于1995年5月20日取得土地使用权，但开发商是否一经取得土地使用权便开始建造房屋则无从判断。 那么关于二手房的真实年限该怎么去核实？

《商品房销售管理办法》规定，商品房现售应当符合下列条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实

二手房交易常见纠纷处置卖方篇（上）  编者按：房价涨落实属市场的一种常态，但在二手房交易市场上，却出现不少买卖纠纷。究其原因，缘于买卖双方对于房价的“镏铢必较”而置法律和诚信予不顾。法律界人士根据办案实际，结合我国现行法律和最高院司法解释以及市高院司法文件，提出具体分析意见，供上下家进行二手房交易时参考。 二手房买卖已成为房产市场最火爆的一种交易类型。

二手房交易常见纠纷处置（卖方篇下） （接上期） 三、卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照国家《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和本市“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。

二手房交易常见纠纷处置 （买方篇） 实用宝典  □杨波 常敬泉 （接上期） 前面两期我们集中分析了二手房交易中卖方反悔的五种原因,这期分析的是买方反悔的五种原因及法律对策。 一、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。

为了规范商品房市场计量行为，加强商品房销售面积的计量监督管理，保护买卖双方的合法权益，根据《中华人民共和国计量法》和国务院赋予质量技术监督部门的职责

一般住宅的适用年限是70年，住宅用二手房的使用年限是70年减去已使用年数。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用 权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。

成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44 倍以下。 2，个人所得税为税率差额的20% 计税公式为：应纳税率=应纳税所得额(交易价格-原值、转让房屋过程中缴纳的税金和 合理费用)×20%。转让房屋过程中缴纳的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费 附加等。合理费用包括住房装修费用、住房贷款利息等。 对于个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得所得，免征个人所得税。

二手房交易税-二手房交易个人所得税征税： 普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)} ×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。出 售公房：5年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20%，其中经济 房价款=建筑面积×4000元/平方米

（求购方有查档要求时） 30元 公证处：买卖合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴 纳） 房屋成交总额×2.5‰+250元 公证处：贷款合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证且需贷款 时才须缴纳） 贷款额×3‰ 房屋交易管理机构：他项权利登记费（抵押登记费）（需贷款时才须缴纳） 商业贷款或组 合贷款：200元

明确欲购买房屋的产权，具备可进入二手房市场流通的条件。 2，选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完 成房产价值评估工作，缴纳房产评估费。 3，买卖双方须提供的相关资料准备齐全。购房人(贷款人)须提供的资料有

设有抵押的房屋，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书 面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户。被法院等机关查 封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除 查封后，方可进行二手房买卖。房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制 条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。

 “老式私有宅院”的土地使用权是以划拨方式取得的。根据有关规定，这类房屋作为二手 房上市交易须满足两个条件：一是房屋所有权已经得到有批准权的（一般是区县一级）人民 政府批准出售；二是如果属于非居住用途的，还需与区县土地局签订土地使用权出让合同， 补缴土地出让金；若仍用于居住的，虽不需签订土地使用权出让合同，但要缴纳土地收益金。

房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以 上，并已确定施工进度和竣工交付日期； （四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《商品房销售管理规定》的要求，商品房在销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面 商品房买卖合同。在商品房买卖合同，双方应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所； (二)商品房基本状况； (三)商品房的销售方式； (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付使用条件及日期； (六)装饰、设备标准承诺

国家质量技术监督局发布的规范，共有建筑 面积分摊的原则是：产权双方有合法权属分 割文件或协议的，按其文件或协议规定计算 分摊；无权属分割文件或协议的，可按相关 面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分 摊方法是：多层商品住宅楼，须先求出整幢 房屋的共有面建筑面积分摊系数，再按幢内 的各套内建筑面积比例分摊；多功能综合楼

商品房的面积由五个部分组成： 一，辅助面积。是指住宅建筑各层中不直接供住房生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、 卫生间、厕所等。 二、居住面积。是指住宅建筑面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构 面积）。 三、使用面积。是指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。 计算住宅使用面积，过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用

职工向单位购买优惠价商品房离婚时应如何处理？ 夫妻关系存续期间，由夫妻双方或一方出资购置单位优惠价商品房，离婚时如何定性和处理，目前法学理论上无章可循，各地处理又没有统一的标准。 有观点认为：单位出售给本系统职工优惠价商品房是针对特定人的特定财产，不属于夫妻共同财产范围。 有观点认为：此类商品房属夫妻共同财产，但在决定归属时，应判归所在售房单位一方所有，由其补偿另一方出资房款的一半。