河南梅溪律师事务所 郎建勇 对于大多数的购房者来说，买房是其人生的一件大事，或倾半生积蓄，或背负长期的银行债务，故应慎重对待。购房者与开发商签订《商品房买卖合同》后，双方行为自应受到合同的约束。倘若遇到开发商一房二卖或房屋存在重大质量问题时，购房人的合同目的往往难以实现，利益受到严重侵害。那么在何种情况下购房者有权单方面解除购房合同呢？

购房者应如何缴纳？ 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，其特点是征收面广、税负轻、由纳税人 自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务。 对于购房者而言，印花税的税率是万分之五，即购房者应纳税额为房价款乘以万分之五的数值，印花 税采取由纳税人自行缴纳完税的方式，具体纳税程序如下： 在产权转移书据书立或领受（即签订买卖合同或领取产权证）时，由（购房者）根 据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。 注销方法是：可以用钢笔、 毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销，不论贴多少印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续。但是，购房者对纳 税凭证应按规定的期限妥善保存一段时期，以便税务人员进行纳税检查。 对应纳税额较大，不便于在纳税凭证上粘贴印花税票完税的，购房者 可持凭证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。

惠州律师：胡丽琴　胡海良 热点投诉1　延迟交房最是无奈 江女士：购买的a项目原定在2007年9月1日交房，但直到08年3月才开始交房，而且房子的防盗门没有猫眼、护栏已经生锈，房屋墙面还有空鼓、地面也高低不平等质量问题。

无效，购房人有权退房。 第二类是购房合同被依法撤销而导致退房。对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。 第三类是套型误差而导致退房。

手拉手购房定金协议 出售方（甲方）： 买受方 ( 乙方 ) ：   一、双方交易的房地产基本情况：（若本条描述的该房地产之条件与实际情况不符或不详尽，则以该房地产权属证明或相关法律文书的记载内容为准

要注意灵活性，即房间用途变化、房间分割变化、房间布置变化等。 5.舒适性要求。舒适性是一个综合概念，随着人们物质生活的不断提高，舒适性要求的标准也会不断发展变化。目前舒适性标准主要体现在室内的使用空间合理等。 从开发商角度和居民角度来讲，得房率都是比较重要的，即套内面积与建筑面积之比。

自己的社区环境设计如何如何，但所有设计的基础是建立在有足够的绿地比例之上的，也许买房看不到将来建成后的实景，但这两个数据基本决定了社区绿化环境的好环。 楼间距太窄 采光、绿化等于空谈 楼间距也是一个可以泄露发展商“秘密”的指标。楼间距太窄不仅影响各楼体之间的光照，也影响人们的视野和心情。无法想象楼挨着楼的社区能谈得上什么绿化和环境。

在一些人的观念中，商品房的楼层最忌购买底层和顶层，因此为了不致顶层和底层压手，许多房产商努力在顶层和底层上做文章，如底层赠花园、顶层赠露台，且花园和露台设计确实很精美，风格别致。花同样的钱甚至更少的钱却比别人多得一处花园或露台，实是物超所值。 买这样的房可以节省不少开支，但也有学问，不仅要价廉还要物美，怎样查找底层和顶层的瑕疵呢？ 在底层，首先，要仔细检查防潮设计和措施。

⑴套内使用面积是指每套住户门以内除墙体厚度外全部净面积的总合。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、厕所、卫生间、贮藏室、壁柜等，不包括阳台和吊柜。 ⑵跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的总和计入使用面积。 ⑶不包含在结构面积以内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 ⑷内墙面装修厚度均计入使用面积。 另：平均每套建筑面积为总建筑面积除以总套数。

商品房面积问题成为当今社会关注的热点问题，越来越多的人把目光投到了面积计算的方法上。有的人认为分摊的公用面积是“隐形”的，并就此提出多种疑问，其一便是：一幢楼房怎么会有多个分摊系数？ 其实，一幢楼房有一个或更多的分摊系数是完全有可能的。因为在商品房面积计算过程中，一幢楼房的分摊系数是由使用功能来决定的。 一般来说，单一使用功能的住宅楼，公摊系数只有一个；但当该楼为单一使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积服务范围不同，就可能出现多个公摊系数；而当该楼为多种使用功能的综合商住楼时，出现多个公摊系数的可能性更大。具体计算时，为全楼服务的公用建筑面积由全楼分摊，为商场服务的公用建筑面积由商场分摊，而为住宅服务的公用建筑面积就由住宅分摊了。 例如，一幢建筑底层为商铺，楼上为住宅，但商铺的入口独立，则商铺原则上就不分摊住宅使用的楼梯间，而只分摊相互之间的分隔墙以及外墙，这样就会出现两个不同的公摊系数了。 因此，在公用建筑面积服务对象更为复杂的情况下，出现更多的公摊系数也就不足为奇了。

商品房面积谁说了算一直是个扯皮的事。经国务院协调，这一问题现已明确： 商品房面积管理工作由房产管理部门负责。这就是说，以后您对您买的商品房面积持怀疑态度时，可以委托市国土资源和房屋管理局的测绘部门进行重新测量。 ■“缺斤短两”与“买个茶杯，给个暖壶”是老问题 在商品房的买卖中，商品房面积“缺斤短两”一直是老问题。

实践中发展商交房前会会同物业公司及购房者一起验收房屋。购房者此时应要求发展商出示建设工程质量监督部门出具的《建设工程质量合格证书》。如发展商不能出具，购房者有权拒收房屋。如在验收房屋时发现质量问题及不符合合同约定的问题，购房者应在由三方签署的验收单中予以注明并自留一份以保存证据。实践中购房者一般不提出上述要求，而一旦发生纠纷将不利于保护自己的合法权益。

本报不久前刊登的“楼市何时能摆脱非法开发”一文在读者中反响强烈，一些读者打来电话向我们述说了自己在买房过程中受到的欺骗以及遇到的一些问题。对此，特将一些在购房过程中，容易忽视而又容易被少数不诚实的发展商所利用的一些细节告诉给大家，以免今后有更多的人在“小河沟里翻船”。 近年来，购买商品房的人逐渐增多，这表明人们的生活水平正在不断提高。

向的房间却是十分凉快。 厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最需与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风很难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或排气扇向外排气。

目前，房市中涌现了大量的处于三四环之间的高层现房，这些楼盘多是想卖给单位，但最终没有卖出去的楼盘。与目前市场上的楼盘相比，这些户型普遍有户型小、价格低的特点，对于图上班方便、离老人近等买家来说，这样的楼盘可以选择。高层住宅具有结构坚固、抗震性好和空气新鲜、景观好的特点，因此高层住宅被越来越多的市民接受

框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 砖混住宅 砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5～6层以下。 钢混结构住宅 这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

目前，购房人在选择物业项目时，除去位置与价格因素，环境已成为影响购房的重要因素，那么，应该如何考察环境呢？ 环境包括自然环境和人文环境两方面： ■自然环境 自然环境是指住宅区周围的状况，如楼房间隔、绿化面积、规划情况、噪音大小、污染状况等，具体来说

谈判时，你就可以将你所掌握的信息，在适当的时候，有意识地传递给对方，让对方知道你是一个了解行情的人了，这样就可以逼迫售楼员亮出底牌，以最优惠的条件让你购买选中的物业。 购房谈判的技巧 探明物业的详细情况是争取主动位置的关键。 购房人了解房屋外部环境的同时，重要的还应该详细了解所意向购买房屋本身情况。

所购房屋的实际面积和发展商的暂测面积有误差是在所难免的实际情况，买家与发展商应通过合同约定妥善处理这个问题。在合同约定中将一些可以产生争议或模棱两可的条款设定成明确的说法，这样会减少今后履行合同时产生纠纷。 所购房产的实际面积与发展商暂测的面积经常存在误差，下列问题通常是购房人最感困扰的问题： 问题一：暂测面积与实际面积相差多少时，双方可按原定房价不再结算？

的产权应该由广大产权所有人的代表机构———业主管理委员会来具体处置。当业主管理委员会与物业管理公司签订了委托管理协议后，也就随之将公建配套设施委托给了物业管理公司来管理，物业管理公司除了直接从业主处收取管理费用外