工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”、《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。

由于林业投资大，产出周期长，加上林业经营体制的放开，以通过协商签订承包经营合同的方式对外发包林地的现象越来越多。但笔者作为一名基层法院工作人员，发觉实务中的对外林业承包合同都不程度的存在法律瑕疵，严重影响了当事人的合法权益。一旦发生争执，极易酿成群体性事件，严重影响社会稳定和谐。本文将针对该类合同实务中常见的法律瑕疵及对策作简单阐释。

根据合同法的相关规定，定作合同是指：承揽人根据定作人的要求，以自己的技能、设备、材料和劳力为定作人制作成品，定作人接受该特别制作成品并给付报酬的合同。其中完成工作并交付成果的一方为承揽人，接受工作成果并支付报酬的一方称为定作人，承揽人根据定作人的要求所完成的工作成果即为定作物。定作合同是承揽合同的表现形式之一，也是社会经济生活中普遍存在的一类合同。那么，在实践中，我们该如何判断定作合同的效力呢？

所谓“合同的效力”是指依法成立的合同在当事人之间产生的可以强制执行的法律上之力，是因合同所生的权利义务关系及相应法律责任。通过对合同成立及生效要件的满足，这种权利义务产生的效力就毫无疑问是得到法律承认和支持，并与国家强制力为后盾。因为权利本身就是一个法律范畴，“权利为主观化的法律，法律为客观化的权利。”[9] 故合同的效力必定是法律上之力，而非道德上之力，系为法律效力。

合同效力概述：合同的概念、合同的效力及类型； 二、 合同成立与生效的关系、特点； 三、 合同有效：概念、特征及条件； 四、 合同无效：无效合同的概念、特征、无效的原因、无效合同的分类； 五、 效力待定的合同：概念、特征、要件及表现类型； 六、 可撤销合同：概念、特征及权利的行使； 七、 可撤销合同与无效合同的关系

有一则案例：张三与李四签订了一个购房合同，购买李四的一套商品房。问：该套商品房如果已被法院采取查封的强制措施，那么该购房合同的效力问题。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益

或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 以上就是法律关于合同效力的直接规定，笔者认为在司法实践应从以下几点来认定合同的效力： 一、上述规定涉及到了3对概念，即成立/不成立、有效/无效、生效/不生效。

对我国现行合同无效制度进行分析和考察，以期揭示该制度的内涵和真谛，从而使我们在司法实践中更准确、合理地适用合同法的相关内容。 一、经济学视角看我国现行合同无效制度的基本立法精神 关于我国合同无效制度的完整规定见于我国《合同法》总则部分的“合同的效力”一章之中。

合同的成立与生效是两个不同的概念，合同的成立与否，属于事实判断范畴。合同双方经过要约、承诺，意思表示达成一致时，合同成立。合同的生效与否，是法律判断的范畴。未成立的合同，当然不发生合同是否生效的问题，但是，已经成立的合同，并不当然生效，其可能是无效的、可撤销的、或暂未生效（效力待定）的。因此，在审判具体的合同纠纷案件中，不仅要查明合同是否成立，还要依法对合同的效力作出评判。

之诉，请求法院予以确认合同无效，由此产生了无效合同诉讼时效的适用及起算问题，主要包括两个方面：一是请求确认合同无效是否受诉讼时效的限制；二是合同被确认为无效后引起的返还财产、不当得利或赔偿损失的诉讼时效期间从何时起算。 一、关于请求确认合同无效是否受诉讼时效的限制的问题 有人认为，无效合同的无效主张或诉请法院确认无效应适用诉讼时效，国外立法例也有类似规定。

债券从对方买回”。这里，双方给付和收回的只有货币，并无其他标的物，因此这也是一种借贷。以购销合同的形式借贷的当事人双方中，购方”向对方预付货款”后，到了一定的期限，又向对方收回货款”及利息或违约金”，双方都不打算交付和接收所购销”的货物，或者根本就不存在所购销”的货物。由此可见

合同解除制度是合同法中的重要制度，与合同解除相关的问题也一直是民法理论研究的重要问题。长期以来，由于民法学界对此有不同的观点和认识，加之法律规定亦不尽完善，导致了合同解除制度在理论和实践中出现了一定的混乱和矛盾。

本文首先通过对合同解除后法律效果的理论整理，找寻出适宜于现行实然法的学说，揭示实务中对赔偿范围界定的不合理

下应对合同解除的溯及力作出合理限制。”（参见王利明：《违约责任论》，第550、552页。） 笔者认为，合同解除的情况比较复杂，因而关于合同解除的溯及力也应区别不同情况分别进行研究，而不宜一概而论。 根据《合同法》第九十七条之规定，“……尚未履行的，终止履行；已经履行的…。，可以要求恢复原状、采取其他补救措施

于合同效力争议而导致案件搁置，笔者个人认为，法官可根据《民事诉讼法》的相关规定，对合同效力问题先行做出判决，以及时固定焦点

债权处置案件，保证不良债权处置交易的安全和顺畅，加强对不良债权转让合同的效力审查，防止国有资产的流失。舆论的影响及上级法院的要求使得各地法院在审理不良债权转让案件时颇费踌躇，不敢轻易对不良债权转让合同的效力作出评价。笔者在此不揣浅陋，基于对不良债权转让情形的现实考察，结合相关法理，着重从保护交易行为中善意相对人的角度谈谈对不良债权转让合同效力的一点认识。

意思自治是一切合同成立的基础。笔者认为，坚持意思自治原则，是一定时期内，我国司法实践中认定合同效力的准则。符合当事人意愿的合同即为有效合同，否则合同则无效。 一、意思自治原则的起源和发展 意思自治原则的出现是与私有制社会商品经济的发展相联系的，是一定阶段商品经济的内在规律在民法上的反映，它来源于罗马法。

有该房屋买卖契约的原因与债权性质的合意，据此产生合意原则，但不产生区分原则，此为第一层次。债权形式主义要有合法原因的债权合同及其公示（登记或交付）：1、不承认物权行为，公示方式的完成本身不具有法律行为的意义，而是纯粹的事实行为，公示完成与否只影响物权变动的效力，不影响合同本身的效力，称为公示与交易区分原则②。但这不是实质上的债权形式主义。

而应当由合同解除制度管辖。显失公平的构成不宜包含主观因素。委托人不追认无权代理，无权代理行为不一定都归于无效。 笔者分析和处理合同纠纷案件时，发现了《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）关于合同效力瑕疵的规定及其解释，或者不清晰，或者欠具体，或者有漏洞，或者有误解，需要辨正。本文即为此而作

人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。 1、采用放任主义立法模式的国家，承租人的自行转租在未违反禁止性约定或者对于租赁物的所有人无害的前提下属于合法行为，其法律后果应当与同意转租相同。但在采用限制主义或者区分主义立法模式的国家，未经出租人同意的转租即为非法转租，会产生一定的法律后果。我国属于后者。 一是转租合同的效力。