房屋租赁合同办理登记备案后，具有下列对抗第三人效力： ①在租赁期间出租人出售该房屋的，承租人在同等条件下有优先购买权； ②租赁期届满出租人需将该房屋再出租的，承租人在同等条件下有优先承租权； ③房屋租赁期间，出租人将该房屋出售给第三人，第三人应继续履行原租赁合同； ④房屋租赁期间，出租人将已出租的房屋设定抵押，该抵押物被依法处分给第三人的，第三人应继续履 行原租赁合同。

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。 （一）合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。 （二）房屋是否为法律法规禁止出租。

关于无效联营收益的处理问题 联营合同被确认无效后，联营体在联营合同履行期间的收益，应先用于清偿联营的债务及补偿无过错方因合同无效所遭受的经济损失。

建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效： 一承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； 二没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； （三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。

无效合同是相对于有效合同而言，凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，都属于无效合同。在我国的《合同法》中对无效合同有着详细的规定，无论是它的确认还是可能产生的后果以及对此行为的处理都是值得注意的。那么，哪些合同是无效合同，哪些条款是无效条款呢？请看下文详细介绍。 一、根据《中护人民共和国合同法》有下列情形之一的

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其人姝效力，其他部分仍然有效。 合同无效或者被撤销后，因该事同取得的财产，应当予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

无效合同是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律约束力的合同不受国家法律保护。无效合同自始无效，但部分条款无效，不影响其余部分的效力。 无效合同的原因有两种： ①订立合同主体不合格，表现为：a.无民事行为能力人、限制民事行为能力人订立合同且法定代理人不予追认的，该合同无效，但有例外：纯获利益的合同和与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不需追认，合同当然有效；b.代理人不合格且相对人有过失而成立的合同，该合同无效；c.法人和其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，且相对人知道或应当知道其超越权限的，该合同无效。 ②订立合同内容不合法，表现为：a.违反法律、行政法规的强制性规定的合同，无效；b.违反社会公共利益的合同，无效；c.恶意串通，损害国家、集体或三人利益的合同，无效；d.以合法形掩盖非法目的合同，无效；e.无处分权的人处分他人财产的合同，无效。但有两例外：事后经权利人追认的，有效；事后取得处分权的，有效。 ③意思表示不真实的合， 即意思表示有瑕疵，如：一方以欺诈、胁迫的手段订

住房无正当理由闲置6个月以上的；5、利用承租房屋进行违法行动的；6、故意损坏承租房屋的。 2、签定房屋租赁合同时，双方当事人要注意合同期限。 《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。 租赁期届满，当事人可以续订之日起不得超过20年。 所以，为了自己20年后的利益，签合同时一定要注意这些问题。

如何签订房屋租赁合同？ 房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。具体来说，房屋租赁合同应包括以下条款： 1、双方当事人的情况 合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。