管理方案已经落实。经政府房地产管理部门审核以上文件，对合乎要求项目批准办理商品房销售许可证。由于政府部门的行政审批，获取销售许可证可以保障了项目真实合法，销售许可证成为商品房销售中最为重要的文件,说明房地产管理部门已审查了其 他各项应具备的手续，对手续的真实性、合法性进行了检验，购房者可以放心购房。对不具备以上七条规定而取得销售许可证的，可以通过行政诉讼要求审批部门承担责任。

开发建设的商品房，包括期房(含境内外销售)，售前均须到房地产管理机关办理商品房销售许可证。 内资房地产开发企业建设的境内销售商品房到房屋所在地的区、县房地产管理局办理销售许可初审

商品房销售许可证，对买房人来说非常重要。因为您买的房子是否合法，关键看其是否有《商品房销售许可证》，一个项目只要有了此证，就说明其它手续均已齐备。买房人在售楼处看到的一般是商品房销售许可证的复印件。这里面名堂挺多，您一定要仔细审看。 商品房销售许可证内主要表明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。

购房者在购买商品房时，需要与开发商签订商品房销售合同，对买卖双方各自的权利义务起到监督、保护的作用。那么，需要满足什么条件商品房销售合同才能成立呢?主要有以下五个条件： [1]卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。 [2]买卖双方当事人必须具有完全行为能力。

客户购房进入实质性阶段时，就要与房地产开发商签订商品房销售合同。在关键地方应多加注意。 第一、在合同书中，应注明与开发商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。 第二、开发商交付房屋的日期一定要明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及逾期交房的违约问题。

商品房销售代理业务流程 1.项目信息开发与整合 在这一阶段首先要调动房地产经纪机构的全体人员进行项目信息的开发，即发动每个员工通过各种途径尽力打探新建商品房项目的信息，然后研究拓展部负责收集、汇总并初步筛选所得到的信息，上报总经理或专门的信息统筹部门。经总经理或专门决策机构决定的项目，再分门别类地落实到具体控制部门(如子公司或专门组建项目组或称“楼盘专案”)。 2.

（办理部门：市场管理科） 1、申请者所需填写提交的申请表格： （1）、预售变更年审申请审批表（一式两份）； 2、申请者所需提交的文件资料： a、年审所需资料 （1）、原商品房预售许可证原件（一正一副）（原件） （2）、《国有 土地使用证 》（原件） （3）、原商品房预售许可证申请审批表（原件） （4）、企业开发资质等级证书副本（复印件）

《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。 1、开发经营企业的《营业执照》； 2、建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证明； 3、工程施工进度计划； 4、投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料； 5、商品房预售方案。

核发《商品房预售许可证》。 四、受理机关： 1、近郊各区(不含双桥区、万盛区、北碚区)的房地产开发项目，其办理预售登记的受理机关为重庆市土地房屋管理局。 2、各市、县及双桥区、万盛区、北碚区的房地产开发项目，其办理预售登记的受理机关为当地房地产管理部门。

办理预售许可证的必收要件。 1、填写由市房产局统一印制的《延安市商品房预售申报表》一式二份; 2、房地产开发经营资质等级证书(正副本)复印件; 3、企业法人营业执照(正副本)复印件; 4、《国有土地使用证》正本及复印件; 5、立项批文复印件; 6、市建设规划局《建设工程规划许可证》、《建设工程用地许可证》复印件

市城市规划管理部门签发的建设工程规划许可证。附件及总平面图或市规划局批准的规划设计条件通知书区和县规划局签发的建设工程规划许可证; 市城乡建设委员会签发的建设工程开工证; 由开户银行出具的按申请预售商品房计算，投入开发建设资金达到总资产额25%以上的证明材料; 开发企业与开户银行签定的预售房价款的监管协议书; 销售商品房房号、建筑面积、价格明细表及售房方案

的项目后，最好不签认购书而直接签订购房合同。这样可以避免在与开发商就合同条款进行的谈判中，因认购书中的约定特别是定金问题而使自己陷入被动。 认购书究竟属于什么性质的文件?应该具备哪些内容?是否有法律效力?在本市房地产交易实践中，通常认为：“认购书”是具有意向书性质的法律文件。主要包括的内容有：1、相关各方如出卖人、买受人、代理人等的主要情况

目前市场上销售的大部分是期房，买房人买房前要看商品房预售许可证，弄清项目是否合法的主要手段，就是查看该项目是否具有商品房预售许可证。商品房预售许可证应当载明下列内容： (一)房地产开发企业名称; (二)预售许可证编号; (三)预售商品房的建设工程规划许可证编号; (四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积; (五)土地的用途和使用期限; (六)发证机关和发证日期。

商品房预售合同的转让条件 商品房预售合同的转让，指购房者与房地产开发商签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人的行为。也成为“房屋期权转让”。从法律角度分析，房屋期权转让，房屋所有权尚未形成，因此，这是一种合同债权的转让。

九十年代以来，上海市购房者购买预售商品房，大都按要求使用官方推荐使用的示范文本来签署合同、这些示范文本前后共有95版、97版和现正在使用的2000版三种。2000版示范文本虽较前两种在规范商品房预售、保护购房者权益方面有不少改进，但正如前两个版本由于合同本身条款设计的缺陷，使其设计的文本条款还侧重于保护房产商的利益，这样就依然导致了房地产纠纷仍在不断增加。

房地产开发企业网上打印预售合同，买卖双方在合同上签字、盖章; 3、开发企业在网上进行联机备案，并打印一式两份《商品房预售合同联机备案表》，盖章后交预购人一份，同时向预购人提供一份商品房预售合同原件。

因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的，受让方可以单方办理预售合同变更备案手续并提交下列材料： (1)商品房预售合同变更备案申请表(原件); (2)生效的法院判决书或调解书或仲裁裁决书(复印件); (3)当事人的身份证件(复印件);委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证件(复印件); (4)商品房预售合同(原件)。

即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款。

免责条款订入合同中并不等于当然有效，对免责条款的效力法律上有种种限制。它除应符合法律关于合同效力的一般规定外，还应符合一些特殊规定。对免责条款的法律限制体现了国家对经济民事活动的干预，其目的是为了保护国家利益和社会公共利益。在审理商品房预售合同纠纷时，法院应对合同中的免责条款的效力进行审查。在审查时，应掌握以下几个标准： (一)免责条款违反法律和社会公共利益的无效。

可以向登记机构申请预告登记。…”《房屋登记办法》第67条：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;……” 那么，商品房预售中，预售合同登记备案和预告登记究竟起到什么作用?没有到房地产管理部门办理预售合同登记备案，将会产生在预售登记之前，只能基于买卖合同享有债权;而在预售登记后则可视为享有对未来建成商品房的准物权。