商品房买卖契约中的土地使用权及其年限条款有何法律意义？ 在商品房买卖契约中，一般都在第2或3款中明确指出，该房屋所占用土地的使用年限为70年，该使用期限的限制对房屋所有权有一定影响，但并不等于购房者对所购房屋没有完全的所有权。 按我国法律的规定：房地产买卖时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此，购房者在购房并获得产权证后，拥有对房屋的完全所有权及对房屋所占土地的一定期限内的使用权。 按法律规定，土地使用权期满后，国家可以不收回土地使用权，但土地使用者如需继续使用，就应于使用权期限届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。因此，就购房者购买的商品房而言，其享有的所有权是没有任何时间限制的，受到限制的只是房屋占用范围内的土地使用权的期限，但由于房屋、土地作为不动产的不可移动、不可分割性，国家一般允许使用权期限随房屋的使用而相应延续。

预售商品房约定面积与建成后的实测面积不符的如何处理？ 一般而言，现房销售的商品房面积误差的问题比较少，也比较容易处理。目前，问题较多的是期房建成后的实测面积与合同约定的暂测面积有误差的情况，如果误差较大，将严重影响购房者的合法权益。因此，从公平合理的角度出发，购房者可根据具体情况，在合同申明确约定如下解决办法： （l）在一个较小的误差范围内（如正负1％以内），视为实测面积与暂测面积相符，买卖双方不再对有关差价进行结算； （2）在一个合理的，买方能接受的范围内（如正负3％以内），买卖双方按合同约定的房屋单价就差价重新结算，多退少补； （3）超过以上合理范围的误差（如正负误差超过3％），视为卖方违约，买方有权解除合同，并按合同约定要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。

卖方逾期交房的违约责任应如何约定？ 卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住；一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。 一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定： （1）卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》；其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标；否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件；否则视为违约、卖方逾期交房； （2）卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的（如3—6个月），则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的

商品房买卖契约的预售登记手续如何办理？ 房屋买卖契约的预售登记手续是房屋买卖契约的生效要件，未经登记的契约在法律上是无效的，合同约定的权利、义务对当事人无约束力。办理该手续应在签订契约的30日内，由买卖双方到房屋土地管理局市场处办理预售/预购登记手续。办理该手续时买卖双方应持合同正本（一式四份），购房者应持身份证复印件。 如买卖双方未按上述规定时限办理交易审核，每逾期一天，有关部门将处以0.1％的罚款。

转让预售商品房要办理哪些手续？ 转让预售商品房，实质上是在预售商品房买卖契约的有效期内将该契约转让出去。一般来讲，国家对这种期房转让行为本身并不禁止，但利用转让进行倒买倒卖的炒作行为是不允许的。 内销商品房属于合法情形的，转让一般要通过以下手续进行办理： （l）签订转让合同：即原期房买方（转让方）与新买方（受让方）要签订转让合同（该合同也是一式四份）。合同中应包括如下内容：转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、双方的权利义务等。此外，转让金额应与原预售契约的价格相一致，并且，该转让合同须经房地产开发企业认可、签字盖章； （2）转让双方办理预售转让登记手续：办理时，双方应持原预售契约、转让合同、有关证件到房地产交易管理部门（一般为区、县房屋土地管理局）进行，经该部门审核转让合同符合规定的，由经办人填写《预售商品房转让审批表》，报市房屋土地管理局审批； （3）经批准后，依法缴纳印花税：转让双方在接到批准通知后，由转让方按预售合同金额的2％交付手续费，然后由上述审批部门在转让合同上加盖“预售登记专用章”，其中两份贴有印花税的正本由转让方、受让方各执一份，副本由开发商、交易管理部门

买卖商品房的过程中，购房者何时取得房屋所有权？ 房屋所有权或称房屋产权是购房者最关心的。这一权利的取得标志着房屋的所有权转移已告完成，那么在法律上房屋所有权的取得何时发生呢？ 按我国有关法律规定，房屋所有权因买卖转移变更时，应自转移变更之日起，三个月内办理转移变更登记手续，因此，当事人只有办理完成房屋过户登记手续，房屋所有权才发生转移。过户登记的时间即为所有权转移的时间。形式上，购房者取得的房产权证即为其所有权证明。这与不动产权利的转移是要式行为、以登记为成立要件的法律要求是相一致的。所以下列两种情形法律效力不同： （l）未办理过户登记的，即使房屋已实际交付甚至入住，房屋所有权仍然未发生转移，仍在转让方手里；因此，购房者在此种情形下应与开发商及时联系，协商办理有关过户手续的事宜，及时取得所有权。遇到拖延或明显违约不办理的，应按合同有关约定要求开发商承担违约责任； （2）房屋买卖双方已办理房屋过户登记手续，买方已取得产权证的，即使双方尚未实际交付房屋，买方未实际占用、使用该房屋，房屋的所有权也发生了转移。

房产证有何法律意义？有哪些相关规定？ 房产证是房屋所有权人所有权或其他相关权利的书面证明文件，由有关部门在所有权转移后通过登记发证手续颁发给产权人的权利证书。我国目前实行的是全国统一的房屋权属证书制度。有关房屋权属证书是由建设部统一制作并签制的。房屋权属证书的相关规定如下： （l）房产证的效力：国家对房屋权属证书按统一规定制作，各地必须使用由建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的证书无效，不受国家法律保护；但实行该规定前由各市、县人民政府房地产管理部门颁发的房屋权属证书仍然有效，受国家法律保护； （2）房屋权属证书的种类：房屋权属证书除最常见、最基本的《房屋所有权证》外，还有《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，一共三种，《房屋共有权证》一般是房屋所有权人为二人或二人以上的情况下颁发领取的，《房屋他项权证》一般是房屋抵押权人、典权人持有； （3）房屋权属证书的颁发机关：房屋权属证书一般由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门颁发，未设人民政府房地产管理部门的市、县，暂由人民政府作为发证机关，并委托下属房地产管理单位具体办理房屋产权登记发证工作； （4）领取有关房屋产权证书的几种

商品房买卖中有的开发商承诺提供“精装修”或“初装修”，无论其装修标准或高或低，在验房时，购房者都应按合同约定及有关法律规定进行检验。对未达标的部分，购房者一方面可根据质量高低要求开发商在一定期限内修复、更新或重做等，择一而行，但一定要在合同中事先明确约定；此外，应尽量避免使用“高档xx”等模糊概念作为装修标准，以免发生纠纷时因各执一词，而无法解决问题。

办理房屋产权证了，购房者在这个阶段需要交纳的费用有： 1.契税：2002年7月1日以后，购买建筑面积在120平方米以下的房屋，按照总房价的1.5%交纳；购买建筑面积在120平方米以上的房屋，在交纳契税时，120平方米以上部分按照3%的比例交纳，120平方米以下部分仍按照1. 5%的比例交纳。 2.共用部位共用设施维修基金：按照总房价的2%交纳；等到成立了业主委员会后，由业主委员会管理。 3.

房地产权属证件是房地产产权人拥有该栋房地产产权的法律凭证。办理房地产权属证件的过程也是房屋土地管理部门对该项交易行为的确认过程。 当购房人付清房价款后，就应办理房地产权属证件，否则，该项房地产无法 进行以后的租赁、抵押、管理、交易等事宜。 办理房地产权属证件是个比较复杂的过程，具体包括初始登记、转移登 记等过程。其中初始登记部分只能由房地产开发商办理。

以下三种房子不能买：手续不全的商品房、集体所有土地上兴建的房屋以及单位联建但未补交税费的房屋。 现实中，在市场上公开销售的商品房，未必能够备齐各种必需的法律文件供买房人审查，其中以缺乏销售许可证最为突出。买了手续不齐备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。购买手续不全的房子，可能的后果有： （1）产权可能有保证，但取得权属证件的时间没有保证

影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。 七、有关私房落实政策的案件，如私房改造中的问题，建国初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨、港、澳、台胞私房政策的问题等，原告应向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。但有关部门按私房落实政策先落实了房产，后又撤销的，当事人对撤销的具体行政行为不服，可以向法院提起行政诉讼。

购房者在签订商品房买卖合同时，除要审查所购房屋的合法性（即查看五证）和使用国家规定的正式合同（契约）文本外，都希望与开发商能够签订一个补充协议，但有时开发商会因为房屋好卖而拒签，但有时又会主动提供一份补充协议出来让购房者签订，这时你一定要小心。 开发商起草的补充协议常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，最大限度地减轻卖方的责任。

朋友小庄通过某房屋中介公司，与李女士签订了一份房屋转让合同，合同约定，李女士委托房屋中介公司将属于自己的一处房屋以20万元的价格转让给小庄，定金4万元。合同签订后，小庄先后两次交了4万元，房屋中介公司前后开具了两张收据，一张收据注明是定金15000元，另外一张注明购房款25000元，小庄并没有注意两张收据的不同就收起来了。

合同还有不合逻辑之处 所有权或使用权本已无可争议的内容，不应再作为可商议的条款。新版《商品房买卖合同》第17条关于“楼宇的屋面使用权”和“楼宇的外墙面使用权”，本应归买受人享有（当然要服从物业的整体管理且不影响市容），但在实际售房中，出卖人往往将其约定为“归出卖人所有”，而且不能协商。那就是说，买受人必须认同出卖人的侵权行为，否则就别买房。对不合逻辑之处，合同范本应加以限制和约束。

近两年随着合同文本的逐渐完善，所购房屋基本不会出现前些年10％、15％的误差。但不少精明的开发商又想出了新的方式来做面积文章，一不小心，就让你迈入了面积圈套。

目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同，一般的二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。我们知道，与房地产一级市场相比较，二手房市场显得规模更小、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大，正因为如此，买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，方能减少漏洞与风险，从而最大限度地维护自己的权益。依据我国《合同法》及有关规定

“认购定金难归还”被中消协列为商品房买卖合同警惕九大陷阱之首。 中国消费者协会发布了第二阶段不平等格式条款点评意见，对商品房买卖合同中存在的突出问题进行了详尽剖析。点评主要涉及九个方面：认购定金难归还，单方扩大解约权，减免责任巧设计，模糊标的好圈钱，面积误差设陷阱，违约责任不对等，一房二卖搞欺诈，虚假宣传不负责，购房签约先交钱。

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。 其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。 二、商品房的分类 1、内销商品房，指房地产开发企业通过实[3] 行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 复式商品房是内销商品房的一种，是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建

问：我家买的商品管理处的人房，2001年中旬竣工，入住不到两年，就有5处渗水，分别在两个卧室及厨房，而且房子我们都装修过了。找管理处的人来看，他们也说我家的房子渗水挺严重的，并说“过两天找人来维修”。因为渗水，有些地方还得重装，你说，像这种情况我们该怎么办呢？房地产商应该负哪些责任呢？ 答：您可以查看交房时房产商同时交付的房屋质量保证书，您可以按照其上承诺要求保修。