具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：     （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；     （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：     （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；     （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；     （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定： 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：     （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；     （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

房地产预售、销售广告，必须载明以下事项： （一）开发企业名称； （二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （三）预售或者销售证可证书号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。  房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有损社会良好风尚。  房地产广告涉及所有权或者使用权的

商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实

石家庄市卓达房地产中苑小区韩先生于2000年购买卓达集团开发的中苑玫瑰园小区商品房一处,2000年底入住,2001年交齐了13300元的办房产证款,并于2006年4月交足了购房贷款,但开发商尚未给其办理房产证.开发商称现在房屋办证款已经比原来多付3000元,让韩先生自己补足这笔费用.韩先生问,这笔多出来的费用应该由谁负担.据韩先生讲,开发商在当初通知业主统一办理房产证时,并没有通知到他.    律师认为,未给韩先生办理房产证的责任在开发商.业主交纳了办证款,就证明他有办理房产证的意愿,由于开发商未通知到韩先生导致房产证不能办下来,以及办证增费的法律责任在开发商.开发商应当补足这笔增加的办证款.另外,最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释规定,如果由于开发商的原因导致房产证逾期办理的,开发商应当给付业主所交房款银行同期逾期贷款利率的违约金,现在的标准是每日按万分之二点一计算.

普通二手房屋（住宅）买卖（交易）应交税费 北京华伦律师事务所   陈林（ 13683565556 ）   随着国家对房地产市场调控力度的不断加大，二手房买卖（交易）方面的税费品种也在不断的增加。截止目前，涉及二手房买卖（交易）方面的税费主要有以下几种： 一、 契税： 契税由买卖双方缴纳。 根据《契税暂行条例》的规定， 契税税率为 3-5% 。

商品房的销售面积如何计算?  商品房销售应具备哪“五证”?  法律禁止转让的房地产有哪些?  购买商品房的基本程序是什么?  签订认购书时，购房者应注意哪些问题?  抵押贷款的具体操作程序是什么?  预售商品房约定面积与建成后的面积不符的如何处理  卖方逾期交房的违约责任应如何约定?  转让预售商品房要办理哪些手续?  在哪些情况抵押权人可以处分抵押房产  入住时对房屋进行验收应注意哪些问题?

二手房买卖应注意合同条款    二手房交易的买卖合同一般都是由当事人自己协商议定，因此买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，在合同中有哪些条款是必须注意的呢？ 一、当事人的名称或姓名、住所：主要是指当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

   案例1简介： 外地的张女士为了落户大连并让孩子上市内中学，根据户口政策以40万元现款向开发商买了一套商品房。签合同时，开发商王经理再三承诺能如期办出房产证，不会耽误落户和上学。但交房后由于开发商的原因，让张女士苦苦等了一年多也没有办出房证，可这时张女士为孩子上学不得已支出三千余元的借读费

产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商铺达成如下协议： 第一条 项目建设依据。 出卖人以 方式取得位于 、编号为___________的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为______________________。 该地块土地面积为 ，规划用途为 ，土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。

大产证，即新建商品房初始登记后的房地产权证：是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后

开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； （ 2 ）结构类型； （ 3 ）装修、装饰注意事项； （ 4 ）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； （ 5 ）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； （ 6 ）门、窗类型，使用注意事项； （ 7 ）配电负荷； （ 8 ）承重墙、保留墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明

购房中的注意事项     一、审查房地产开发企业的主体资格和所开发项目的合法性。   （ 1 ） 我们必须认清房地产开发企业的主体资格，即房地产开发企业是否按照中国法律、法规和规章的规定，取得了必备的房地产开发权利和销售权利； （ 2 ） 我们在购买物业时必须审查房地产开发企业是否拥有所开发物业的土地使用权； （ 3 ） 我们还必须了解所要购买的物业是否为房地产开发企业拥有所有权

购房挑选户型，应当有个全方位多层次的考虑——地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念等。在对“硬件”设施的考察中，除了参观样板间，购房者还必须依靠图纸“纸上谈兵”。但常常是精美的售楼书配以各种新潮的理念，让人眼花缭乱，线条和色块构成的平面图更让普通的购房者难以体会住宅性能的优劣。

随着全国房地产市场的日渐成熟，规范二手房买卖也越来越规范。目前，买卖双方往往会忽视买卖中的一些细节问题和“小钱”，如屋内附属设施的交付，入户时是否需付手续费等，二手房买卖实践中常见的六个实用问题提请大家注意。 一、详细约定屋内附属设施 如今二手房买卖中，不少买卖双方都会约定总房价款包含房屋内部的装饰装修、家电家具，或是由卖方折价后卖给买方。

看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。 陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。

确认房产，应提供土地房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明。 2.建房申请、有关部门批准文件等证据。 3.确认房产共有，应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠，共同投资购买的证据。 二、房屋分析的证明 1.房屋产权证明以及共有财产形成（共同投资建造、购买、继承、受赠等）的证据。 2.对所主张分析的房产使用、管理、收益的情况及证据三、房产买卖的证明 1.房屋买卖，应提供买卖房屋的契约；已办理所有权转移手续的，应出具产权凭证。 2.房屋买卖双方收、付房款的证据；有证人证明的，就提供证人（包括证人的姓名、地址及证人与当事人关系）名单）。 3.房屋买卖后房屋交付情况的证明 4.出卖共有房屋的，应提供其他共有人同意的证明及有优先购买权者（共有人、房客等）放弃优先购买权的证据。

条规定支持原告的诉讼请求。 （ 4 ）在 2004 年原告提起诉讼之前我从未见过以上两份买卖协议，原告在此之前也从未跟我主张过该房屋的所有权问题（原告称在购买该房屋就入住至今） （ 5 ）现该诉争房屋的所有权仍然登记在我爷爷名下

房屋测量登记费：100元/件； 房产所有证工本费：4元/件； 房产所有证印花：5元/件； 共有执照工本费：2元/件； 如果委托律师，代理费为购房款的0。5%—1%； 如果委托公正，公证费为购房款的0。

律师在商品房买卖中所起的作用，现在越来越被人们充分地认识到了，许多购房者在购买商品房时都有请律师的打算，但是有些购房者却不知道商品房买卖中请律师可以做什么，笔者在这里就此作一简单介绍，供大家参考。 第一，要明白购房者与律师之间的法律关系 双方之间是委托与被委托的法律关系。