购买商品房的程序 惠州　胡丽琴　胡海良 1、选房； 2、签订商品房订购合同，交纳定金或预付款；  3、签订商品房买卖合同，前期物业管理合同，同时交付首付款；    4、办理商业贷款、公积金贷款或组合贷款（有的是开发商交给银行代购买人办理），办理后，购买人需向开发商要回商品房买卖合同； 5、商品房买卖合同备案；    6、到交房期日，接受开发商验房收房，或催告开发商交房

热恋中的男女为了表达对对方的爱，在没有办理结婚登记以前以对方名义购买房屋，但是有时因双方感情没有发展到结婚的程度，最终没有走到一起，这时所购买的房产应该归谁所有？在回答这个问题之前必须弄清一个问题

依据《中华人民共和国合同法》等法律规定，甲、乙双方经充分协商，同意达成以下一致意见： 第一条  乙方购买甲方座落     在景德镇市    路    号的商品房（毛坯房）一套，建筑面积为    平方米。甲方保证对出卖的房屋拥有全部产权并有权进行处置。 第二条  房屋出售价格为人民币    万元整，乙方应在签订合同时一次性付清。

买二手房最后一道程序就是交房，尽管交房在二手房交易手续里并不占特别重要的地位，但如果没有注意交房时的一些细节问题，同样会引起许多纠纷和后遗症。同时，交房还意味着对房屋的转移占有，下家只有在取得了权利占有（取得房地产权证）和转移占有（交房）后，才能取得房屋的全部权利，买卖程序至此才全部结束。归纲起来

无效，购房人有权退房。 第二类是购房合同被依法撤销而导致退房。对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。 第三类是套型误差而导致退房。

都会给房屋交易带来了隐患，一旦因意想不到的情况出现纠纷，买卖双方都会因缺乏必要的证据而无法运用法律武器来保护自己的合法权益。 怎样通过理性签订合同，来保障自己买房过程中的权益呢？先得了解一下新二手房合同规范文本的三个特点： 1 、合同主体为三方： 在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上，增加了参与交易的第三方 —— 中介公司为合同主体。

二手房交易中存在的风险     近来房价上涨明显，每个月房价涨幅都很大，有的房屋出卖人今天卖房房价200万，过了几周一看房子涨了几十万，就不愿意出售了，这样就有违反房屋签约意向书的风险。根据本人经验二手房交易主要存在以下风险： 一、一房多卖的风险。 有的房屋出售人看到房价涨的这么高，就想毁约。但是这种情况下，也不是可以随便毁约的。这其中又有以下情形： 1、合同签约意向书只是约定定金。

这里有几个限定条件：第一，收取定金的时间，是在开发商取得商品房预售许可之前；第二，签订的协议不是商品房买卖合同，而是订购协议定金。 我们知道，根据司法解释，开发商在取得商品房预售许可之前签订的商品房买卖合同是无效的，但在起诉前取得的，合同可以有效。但订购协议定金不是商品房买卖合同。

手拉手购房定金协议 出售方（甲方）： 买受方 ( 乙方 ) ：   一、双方交易的房地产基本情况：（若本条描述的该房地产之条件与实际情况不符或不详尽，则以该房地产权属证明或相关法律文书的记载内容为准

如果您在购买二手房的过程中，您的合法权益受到侵害，建议委托律师诉讼以维护自己的合法权益。李恒欣律师：13613825466。河南高成律师事务所，高论天下，成就未来！

在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 一、确认产权的可靠度 1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2.搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4.一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1.

要注意灵活性，即房间用途变化、房间分割变化、房间布置变化等。 5.舒适性要求。舒适性是一个综合概念，随着人们物质生活的不断提高，舒适性要求的标准也会不断发展变化。目前舒适性标准主要体现在室内的使用空间合理等。 从开发商角度和居民角度来讲，得房率都是比较重要的，即套内面积与建筑面积之比。

自己的社区环境设计如何如何，但所有设计的基础是建立在有足够的绿地比例之上的，也许买房看不到将来建成后的实景，但这两个数据基本决定了社区绿化环境的好环。 楼间距太窄 采光、绿化等于空谈 楼间距也是一个可以泄露发展商“秘密”的指标。楼间距太窄不仅影响各楼体之间的光照，也影响人们的视野和心情。无法想象楼挨着楼的社区能谈得上什么绿化和环境。

在一些人的观念中，商品房的楼层最忌购买底层和顶层，因此为了不致顶层和底层压手，许多房产商努力在顶层和底层上做文章，如底层赠花园、顶层赠露台，且花园和露台设计确实很精美，风格别致。花同样的钱甚至更少的钱却比别人多得一处花园或露台，实是物超所值。 买这样的房可以节省不少开支，但也有学问，不仅要价廉还要物美，怎样查找底层和顶层的瑕疵呢？ 在底层，首先，要仔细检查防潮设计和措施。

⑴套内使用面积是指每套住户门以内除墙体厚度外全部净面积的总合。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、厕所、卫生间、贮藏室、壁柜等，不包括阳台和吊柜。 ⑵跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的总和计入使用面积。 ⑶不包含在结构面积以内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 ⑷内墙面装修厚度均计入使用面积。 另：平均每套建筑面积为总建筑面积除以总套数。

商品房面积问题成为当今社会关注的热点问题，越来越多的人把目光投到了面积计算的方法上。有的人认为分摊的公用面积是“隐形”的，并就此提出多种疑问，其一便是：一幢楼房怎么会有多个分摊系数？ 其实，一幢楼房有一个或更多的分摊系数是完全有可能的。因为在商品房面积计算过程中，一幢楼房的分摊系数是由使用功能来决定的。 一般来说，单一使用功能的住宅楼，公摊系数只有一个；但当该楼为单一使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积服务范围不同，就可能出现多个公摊系数；而当该楼为多种使用功能的综合商住楼时，出现多个公摊系数的可能性更大。具体计算时，为全楼服务的公用建筑面积由全楼分摊，为商场服务的公用建筑面积由商场分摊，而为住宅服务的公用建筑面积就由住宅分摊了。 例如，一幢建筑底层为商铺，楼上为住宅，但商铺的入口独立，则商铺原则上就不分摊住宅使用的楼梯间，而只分摊相互之间的分隔墙以及外墙，这样就会出现两个不同的公摊系数了。 因此，在公用建筑面积服务对象更为复杂的情况下，出现更多的公摊系数也就不足为奇了。

商品房面积谁说了算一直是个扯皮的事。经国务院协调，这一问题现已明确： 商品房面积管理工作由房产管理部门负责。这就是说，以后您对您买的商品房面积持怀疑态度时，可以委托市国土资源和房屋管理局的测绘部门进行重新测量。 ■“缺斤短两”与“买个茶杯，给个暖壶”是老问题 在商品房的买卖中，商品房面积“缺斤短两”一直是老问题。

实践中发展商交房前会会同物业公司及购房者一起验收房屋。购房者此时应要求发展商出示建设工程质量监督部门出具的《建设工程质量合格证书》。如发展商不能出具，购房者有权拒收房屋。如在验收房屋时发现质量问题及不符合合同约定的问题，购房者应在由三方签署的验收单中予以注明并自留一份以保存证据。实践中购房者一般不提出上述要求，而一旦发生纠纷将不利于保护自己的合法权益。

本报不久前刊登的“楼市何时能摆脱非法开发”一文在读者中反响强烈，一些读者打来电话向我们述说了自己在买房过程中受到的欺骗以及遇到的一些问题。对此，特将一些在购房过程中，容易忽视而又容易被少数不诚实的发展商所利用的一些细节告诉给大家，以免今后有更多的人在“小河沟里翻船”。 近年来，购买商品房的人逐渐增多，这表明人们的生活水平正在不断提高。

向的房间却是十分凉快。 厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最需与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风很难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或排气扇向外排气。