已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; 2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》; 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。其中房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固

初步选定购置项目后，接下来要做的是对项目的合法性进行审查。购房者有权要求销售单位出示该项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房内／外销预／销售许可证》。以上五证，尤其是《国有土地使用证》和《商品房内／外销预／销售许可证》尤为重要。

人开户、领储蓄卡并签订借款合同。 五．办理抵押、担保、质押和保险等有关担保手续。 六．借款合同生效，资金划入开发商帐户。

国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

和装修工程，为２年。  其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。  建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 二、 建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定： 《 住宅质量保证书》应当包括以下内容：    1、工程质量监督部门核验的质量等级；  2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修

开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时，开发商往往通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度（一般为 3％）时有权解除合同，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足或造成购房人根本无能力补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记。

商品房的逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。而且在现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得 20％已付款的违约金或在获得 10％的已付款的违约金后继续履行合同，而未给与在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格罚则（逾期交付从低价）应有的地位。

由于开发商的原因,购房者在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,购房者就可以要求退房。或按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可以请求退房。 4、房屋面积误差超过3%。 如果交房时房屋的实测面积与商品房买卖合同约定面积的误差比绝对值超出3%,购房者可以提出退房。

购房者在办理商品房产权证时，一般按照下列程序进行： 1，签证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内，将合同送房地产交易所办理交易签证备案手续。 2，登记。购房者在使用所购商品后3个月内，到房屋产权监理所办理产权登记手续。 3，交费。受理登记15个工作日后，到房屋产权所交齐登记费、签证费等有关费用。 4，领证。

河南梅溪律师事务所 郎建勇 对于大多数的购房者来说，买房是其人生的一件大事，或倾半生积蓄，或背负长期的银行债务，故应慎重对待。购房者与开发商签订《商品房买卖合同》后，双方行为自应受到合同的约束。倘若遇到开发商一房二卖或房屋存在重大质量问题时，购房人的合同目的往往难以实现，利益受到严重侵害。那么在何种情况下购房者有权单方面解除购房合同呢？

购房者应如何缴纳？ 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，其特点是征收面广、税负轻、由纳税人 自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务。 对于购房者而言，印花税的税率是万分之五，即购房者应纳税额为房价款乘以万分之五的数值，印花 税采取由纳税人自行缴纳完税的方式，具体纳税程序如下： 在产权转移书据书立或领受（即签订买卖合同或领取产权证）时，由（购房者）根 据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。 注销方法是：可以用钢笔、 毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销，不论贴多少印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续。但是，购房者对纳 税凭证应按规定的期限妥善保存一段时期，以便税务人员进行纳税检查。 对应纳税额较大，不便于在纳税凭证上粘贴印花税票完税的，购房者 可持凭证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。

商品房转预售，是指商品房预售后，预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为，应根据具体情况酌情认定其效力。 1.在商品房 预售合同生效并办理有关登记或交易手续，缴清税费后，预售房尚未实际交付之前，预购人将其预购的商品房全部或部分转让给第三方

依据《个人住房贷款管理办法》第7条以及总结银行的习惯作法，个人申请住房贷款一般需要下列程序： 1.申请程序。在这个阶段，申请人 应当自行或委托律师向贷款银行提出贷款申请，同时提交： （1）身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）； （2）有关借款人家庭稳定的经济收入的证明； （3）符合规定的购买住房的合同意向书、协议或其他批准文件

河南梅溪律师事务所  郎建勇 新房的产权过户通常由开发商统一办理，交房时一般不存在纠葛，购房者只需细致检查，收集好各种凭证即可。而二手房交易由于原有房屋的产权文件、房屋内各项设备都存在于原权利人手中，情况相对比较复杂，如果遇到某些房产中介公司不专业或不负责，往往会导致售后服务项目不到位，致使留下后患。 在二手房交房前

惠州律师：胡丽琴　胡海良 热点投诉1　延迟交房最是无奈 江女士：购买的a项目原定在2007年9月1日交房，但直到08年3月才开始交房，而且房子的防盗门没有猫眼、护栏已经生锈，房屋墙面还有空鼓、地面也高低不平等质量问题。

的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。

惠州律师：胡丽琴　胡海良     商品房买卖合同是格式合同，但其中有许多选择条款和空白条款，而正是这些条款容易造成纠纷。一般而言，开发商的律师对空白条款和选择条款作过论证，以维护其利益。相反，购买人对此一般并无经验，也无律师参考

签订商品房订购合同，交纳定金或预付款; 3、签订商品房买卖合同，前期物业管理合同，同时交付首付款; 4、办理商业贷款、公积金贷款或组合贷款(有的是开发商交给银行代购买人办理)，办理后，购买人需向开发商要回商品房买卖合同; 5、商品房买卖合同备案; 6、到交房期日，接受开发商验房收房，或催告开发商交房; 7、办理入住手续; 8、办理房屋产权过户手续，取得土地使用证和房产证。

惠州房产律师支招：购买商品房应当注意什么? 惠州律师：胡丽琴　胡海良 购房者在签订购房合同时，一定要审查清楚开发商是否已经达到了销售房屋的条件，通俗的说，就是开发商是否具有“五证”、“二书”。 “五证”即指销售(预售)许可证、施工证、建筑工程许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证。 “二书”即指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》