二手房交易常见纠纷处置卖方篇（上）  编者按：房价涨落实属市场的一种常态，但在二手房交易市场上，却出现不少买卖纠纷。究其原因，缘于买卖双方对于房价的“镏铢必较”而置法律和诚信予不顾。法律界人士根据办案实际，结合我国现行法律和最高院司法解释以及市高院司法文件，提出具体分析意见，供上下家进行二手房交易时参考。 二手房买卖已成为房产市场最火爆的一种交易类型。

二手房交易常见纠纷处置（卖方篇下） （接上期） 三、卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照国家《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和本市“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。

二手房交易常见纠纷处置 （买方篇） 实用宝典  □杨波 常敬泉 （接上期） 前面两期我们集中分析了二手房交易中卖方反悔的五种原因,这期分析的是买方反悔的五种原因及法律对策。 一、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。

建筑面积中，具争议的是公共面积内有多少项目被包括在内，当中可能包括：楼梯、走廊、停车场、管理处、升降机及其公众大堂、天井、单位窗户外的“窗台”等。因此

计算房屋建筑面积应具备的基本条件有五条： 1） 应具有上盖； 2） 应有维护结构； 3） 结构牢固，属于永久性的建筑物； 4） 层高在2.20米或2.20米以上； 5） 可作为人们生产或生活的场所。 2、具体在计算房屋建筑面积时依据计算方法的不同可分为三大类： i.符合以下条件之一的需计算房屋的全部建筑面积： a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

为了规范商品房市场计量行为，加强商品房销售面积的计量监督管理，保护买卖双方的合法权益，根据《中华人民共和国计量法》和国务院赋予质量技术监督部门的职责

发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对____(工程全称)签定工程质量保修书。 一、工程质量保修范围和内容 承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。

明确评估基本事项明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日：常以年、月、日表示，签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。 2、制定工作计划 3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。

的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款； 4.有我行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人； 5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产估价机构的评估价值； 6. 我行规定的其他条件。 三、申请借款时

这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。 举例来说，假设需要向银行贷款20万元，还款年限为15年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还1636 元。初始的两三年

【土地使用权】：土地使用权（land user）是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念

的可以享受国家优惠政策。登记费和工本费分别是80元和10元。然后就是继续回到办事人员那里签字、确认等，即可领着大红本本回家了。 办理土地证 需要带上： 1、土地地分割转让许可证 2、房产证原件（每一页都要印，如果有共有产权人，相同的印一份即可）及复印件 3、购房合同副本及第1、2、最后1页复印件 4、身份证原件及复印件 个人办证的直接在指定号窗口办理即可，交相关材料，填表签字等。

一般住宅的适用年限是70年，住宅用二手房的使用年限是70年减去已使用年数。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用 权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。

成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44 倍以下。 2，个人所得税为税率差额的20% 计税公式为：应纳税率=应纳税所得额(交易价格-原值、转让房屋过程中缴纳的税金和 合理费用)×20%。转让房屋过程中缴纳的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费 附加等。合理费用包括住房装修费用、住房贷款利息等。 对于个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得所得，免征个人所得税。

二手房交易税-二手房交易个人所得税征税： 普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)} ×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。出 售公房：5年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20%，其中经济 房价款=建筑面积×4000元/平方米

（求购方有查档要求时） 30元 公证处：买卖合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴 纳） 房屋成交总额×2.5‰+250元 公证处：贷款合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证且需贷款 时才须缴纳） 贷款额×3‰ 房屋交易管理机构：他项权利登记费（抵押登记费）（需贷款时才须缴纳） 商业贷款或组 合贷款：200元

明确欲购买房屋的产权，具备可进入二手房市场流通的条件。 2，选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完 成房产价值评估工作，缴纳房产评估费。 3，买卖双方须提供的相关资料准备齐全。购房人(贷款人)须提供的资料有

设有抵押的房屋，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书 面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户。被法院等机关查 封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除 查封后，方可进行二手房买卖。房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制 条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。

 “老式私有宅院”的土地使用权是以划拨方式取得的。根据有关规定，这类房屋作为二手 房上市交易须满足两个条件：一是房屋所有权已经得到有批准权的（一般是区县一级）人民 政府批准出售；二是如果属于非居住用途的，还需与区县土地局签订土地使用权出让合同， 补缴土地出让金；若仍用于居住的，虽不需签订土地使用权出让合同，但要缴纳土地收益金。

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日 起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权 登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同 签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房 屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商 品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登 记手续，并提供必要的证明文件。