二手房买卖业务，应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。 2、买卖双方主体资格审查 （1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。 （2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

二手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同，有示范文本的省市，可以使用示范文本。对于自拟合同，合同应具备以下主要内容： （1）买卖当事人的姓名或者名称、住所； （2）二手房的座落地点、面积、四至范围； （3）土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限； （4）二手房的规划使用性质； （5）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况

商品房预售合同的转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。

根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定

遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。 在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型： 逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。

房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。 2.凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。

查看开发商品的《营业执照》 营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的证明。查看营业执照的目的有二：看这个单位是否存在，看该单位的营业范围。同时，还应注意营企业执照是否经过年检，若未经年检则为无效。当一个企业的营业执照为临时营业执照的时候，该企业注册资金还未全部到位，这时的企业还未正式成立。若是开发商委托销售代理机构销售该住宅，需要查看《代理销售委托书》及该机构的《营业执照》。 2.

目前，二手房买卖合同没有统一的标准范本，在实践中，各个中介公司的二手房合同样本各式各样，甚至同一公司的的二手房合同都不一样。因二手房买卖协议不规范，约定不明确导致纠纷的事例数不胜数。因此，由专业房产律师针对二手房买卖双方的实际情况，起草、审查二手房买卖协议，让买卖双方签订一份严谨、详尽、约定明确的二手房买卖协议，是避免二手房纠纷的关键措施之一。

话说张先生和王女士结婚了。婚房是两家人一起出资买的，总价100万。但是张先生家里出了90万，王女士家只出了10万。办房产证的时候，王女士希望将自己的名字加上，而张先生则很是大度，虽然他家出了总价的90%，但张先生为了表示诚意，坚持不写自己的名字，所以房产证上只有王女士的名字。过了没几年，由于种种原因，夫妻两人感情破裂了，离婚的时候面临财产分割。此时这套房子已经升值到了200万。

陆桥同行之房屋免流年与五黄飞到，祸不单行。 4、.不住太老旧的房子屋子太老，过去必承受太多人间怨气，久住则易受影响。不贪求便宜低于行情之屋子，必有不利市场及租方的条件。如屋子在风水上不利于住人，曾经死过人或结构有问题等等。 5、.不邻病家如屋内有病人，或与房东合住，房东家中有久病或重病之人，最好都不要搬进去住

特殊情况下，有一些特别人士需要购房，他们购房需要注意一些什么？本报记者采访了相关专家，为这些特别人士提供一些具体的购房建议。 离婚后购房： 不必为“撑门面”购大户型 离婚后的男士，分手时将房子给了女方，所以需要买房筑巢引凤，安置以后温馨的生活；离婚后的女士，如果将房子分给了男方，也需要买一套房子，但如果准备以后重新成立家庭，就暂时可以买一套小户型房子过渡。

凡下列情况的房地产，不得发布广告：   (1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； (2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；  (3)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；  (5)权属有争议的；  (6)违反国家有关规定建设的；  (7)不符合工程质量标准，经验收不合格的

卖房人提供的房屋年限与实际不符，买房人该如何了解房子的“年龄”？如果合同没有约定年限的话，买房人该如何索赔？ 黄先生在某小区看中了一套房子，房东说是1999年建成的房子，房产证是2000年5月领到的。但黄先生发现，土地使用权证上显示的土地截至日期则是2065年5月20日。 黄先生不明白，这两个日期中究竟哪一个可以反映房屋的实际建造年限？如果房东刻意隐瞒，他该怎么去核实？

若房东执意要求一次性付款，则房产产权存在问题的可能性较大。 建议即使购房资金充足，最好也采取贷款购房的方式。若拟购房子不能贷款，最好更改购房目标。 三、产权不明的不能买 这种情况主要是出现在二手房交易中。买二手房之前，一定要搞清楚房屋的产权归属，凡是产权有纠纷的，或是产权不清及无产权的房子，即使再便宜也不要购买。

在商品房买卖过程中，会遇到很多法律问题。作为一般购房人，很难有时间和专业知识来解读应用相关法律知识来解决实际问题。尤其是在可能涉及到维护合法权益时，避免在签约、收楼、办产权证等环节被开发商所蒙骗，需要具有专业知识的律师来代理。如何来找律师代理呢？ 目前，本市律师协会的会员单位有462家律师所，个人会员6300余位律师。这些都是正规的律师。

商品房的初始登记，即开发商申请领取的房屋所有权证，也就没有商品房的转移登记，即购房人申请领取房屋所有权证； 第四，购房人应持房地产开发商提供的房屋所有权等有关证明文件和商品房买卖合同、协议、购房付款凭证等，到房地产管理部门所属的房地产交易所或房地产市场办理房屋交易手续，并缴纳有关税费，办理权属登记，领取购房个人房屋所有权证。

对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前大都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。近日，臣信房屋柯博仁总经理整合了房屋买卖的“购房十大法则”

二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多也是普通老百姓。怎样卖房最安全？二手房怎样才能卖个好价钱？什么时候交房最合适……日前，笔者请教了二手房业内一些专家，整理出了卖二手房的十条攻略。 一．选取大中介较可靠 虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。

借名购房，一般存在以下两个问题，一是合同的效力问题，二是房屋买卖的风险问题。 首先，关于合同的效力问题。 借名买房，指以他人名义申购安居房或限价房，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下，实际买房人则支付给名义买房人一笔酬金或者房屋的购买价和市场价的差价作为对价，这类合同是否有效？

因为大部分购房者都是首次置业，缺乏经验，购房时如何避免上当受骗？有哪些事项需要注意？ 郑州市住房保障和房地产管理局市场处处长江文静提醒，购房前一定要核验开发商“五证一照”是否齐全，具体包括房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和企业法人营业执照。 其中