商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下： （1）砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲

没有产权的房子不要买——律师提醒市民购房有风险 康达青岛律师事务所律师 董丕征 最近，蒋先生看上了一处位于青岛市市南区的半地下房子，价格在每平方米4000元左右，相对于周边动辄万元以上的房产，此显得便宜又划算，很是想买下来，但本律师提醒：此房风险大，不要贪便宜！【本文著作权属康达青岛律师事务所律师董丕征

  1、房产开发商需提供的材料

西安律师 高西宁

石家庄市卓达房地产中苑小区韩先生于2000年购买卓达集团开发的中苑玫瑰园小区商品房一处,2000年底入住,2001年交齐了13300元的办房产证款,并于2006年4月交足了购房贷款,但开发商尚未给其办理房产证.开发商称现在房屋办证款已经比原来多付3000元,让韩先生自己补足这笔费用.韩先生问,这笔多出来的费用应该由谁负担.据韩先生讲,开发商在当初通知业主统一办理房产证时,并没有通知到他.    律师认为,未给韩先生办理房产证的责任在开发商.业主交纳了办证款,就证明他有办理房产证的意愿,由于开发商未通知到韩先生导致房产证不能办下来,以及办证增费的法律责任在开发商.开发商应当补足这笔增加的办证款.另外,最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释规定,如果由于开发商的原因导致房产证逾期办理的,开发商应当给付业主所交房款银行同期逾期贷款利率的违约金,现在的标准是每日按万分之二点一计算.

商品房的销售面积如何计算?  商品房销售应具备哪“五证”?  法律禁止转让的房地产有哪些?  购买商品房的基本程序是什么?  签订认购书时，购房者应注意哪些问题?  抵押贷款的具体操作程序是什么?  预售商品房约定面积与建成后的面积不符的如何处理  卖方逾期交房的违约责任应如何约定?  转让预售商品房要办理哪些手续?  在哪些情况抵押权人可以处分抵押房产  入住时对房屋进行验收应注意哪些问题?

   案例1简介： 外地的张女士为了落户大连并让孩子上市内中学，根据户口政策以40万元现款向开发商买了一套商品房。签合同时，开发商王经理再三承诺能如期办出房产证，不会耽误落户和上学。但交房后由于开发商的原因，让张女士苦苦等了一年多也没有办出房证，可这时张女士为孩子上学不得已支出三千余元的借读费

开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； （ 2 ）结构类型； （ 3 ）装修、装饰注意事项； （ 4 ）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； （ 5 ）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； （ 6 ）门、窗类型，使用注意事项； （ 7 ）配电负荷； （ 8 ）承重墙、保留墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明

购房中的注意事项     一、审查房地产开发企业的主体资格和所开发项目的合法性。   （ 1 ） 我们必须认清房地产开发企业的主体资格，即房地产开发企业是否按照中国法律、法规和规章的规定，取得了必备的房地产开发权利和销售权利； （ 2 ） 我们在购买物业时必须审查房地产开发企业是否拥有所开发物业的土地使用权； （ 3 ） 我们还必须了解所要购买的物业是否为房地产开发企业拥有所有权

购房挑选户型，应当有个全方位多层次的考虑——地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念等。在对“硬件”设施的考察中，除了参观样板间，购房者还必须依靠图纸“纸上谈兵”。但常常是精美的售楼书配以各种新潮的理念，让人眼花缭乱，线条和色块构成的平面图更让普通的购房者难以体会住宅性能的优劣。

看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。 陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。

确认房产，应提供土地房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明。 2.建房申请、有关部门批准文件等证据。 3.确认房产共有，应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠，共同投资购买的证据。 二、房屋分析的证明 1.房屋产权证明以及共有财产形成（共同投资建造、购买、继承、受赠等）的证据。 2.对所主张分析的房产使用、管理、收益的情况及证据三、房产买卖的证明 1.房屋买卖，应提供买卖房屋的契约；已办理所有权转移手续的，应出具产权凭证。 2.房屋买卖双方收、付房款的证据；有证人证明的，就提供证人（包括证人的姓名、地址及证人与当事人关系）名单）。 3.房屋买卖后房屋交付情况的证明 4.出卖共有房屋的，应提供其他共有人同意的证明及有优先购买权者（共有人、房客等）放弃优先购买权的证据。

条规定支持原告的诉讼请求。 （ 4 ）在 2004 年原告提起诉讼之前我从未见过以上两份买卖协议，原告在此之前也从未跟我主张过该房屋的所有权问题（原告称在购买该房屋就入住至今） （ 5 ）现该诉争房屋的所有权仍然登记在我爷爷名下

房屋测量登记费：100元/件； 房产所有证工本费：4元/件； 房产所有证印花：5元/件； 共有执照工本费：2元/件； 如果委托律师，代理费为购房款的0。5%—1%； 如果委托公正，公证费为购房款的0。

律师在商品房买卖中所起的作用，现在越来越被人们充分地认识到了，许多购房者在购买商品房时都有请律师的打算，但是有些购房者却不知道商品房买卖中请律师可以做什么，笔者在这里就此作一简单介绍，供大家参考。 第一，要明白购房者与律师之间的法律关系 双方之间是委托与被委托的法律关系。

变更信息专递送达 要求开发商变更任何信息，都要以书面方式通知购房者，即以邮政特快专递形式送达。 既可保证变更的信息通知到购房者，也便于保留相关证据。 【招数2】 办不下贷款解合同 在合同中要明确约定，如果办不下来贷款，就要无条件解除合同，退回定金和已付房款，以避免购房者资金被套或受损。 【招数3】 产权证办理日期具体到日 在合同中要明确约定产权证办下来的日期，一定要具体到年月日。

那么，您和开发商一定要在认购书上明确什么情况下，您有权要求终止协议，索回定金。此外，协议中还应包括的主要内容有：（１）认购物业（２）房价、户型、面积、单价、总价等（３）付款方式：一次性、分期、按揭、（４）认购条件：包括应注意事项、定金、签署正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等等。 怎么签署购房合同？

精装修房地板开裂取证维权三步走 第一步———承诺书面化 如果开发商承认地板开裂是质量问题，那就一定要把开发商的这种认可落实到纸上，也就是说，一定要用书面形式来确认，其中应包括对地板毁损程度的确认。 第二步———证据保全 可对现场的情况进行录像、拍照，最好进行公证。 第三步———提出要求 与开发商协商，并提出修复或者赔偿损失等具体要求。如果与开发商协商不成，你可向消协投诉；若购房合同中约定有仲裁条款，可选择仲裁。否则，可直接到法院起诉。楼上漏水楼下遭殃索赔可要找对人 楼上漏水，物业和楼上的业主同意赔偿。楼下住户都能要求什么？ 要搞清楚，漏水是房屋质量问题引起的，还是楼上装修或水龙头没关严造成的。前者属于开发商的责任，后者则是楼上业主的责任，在此，索赔要找对人。可以要求停止侵权、恢复原状或赔偿经济损失。水珠“时隐时现”没有损失也可起诉。 屋顶一到冬天就出现水珠，开发商不认账。没有损失是否可以起诉。 主张权利不一定要等到有了损失。首先要搞清出现水珠的确切原因，冬天才出现水珠，大多与采暖有关。在损失尚未形成的情况下，同样可以起诉，要求停止侵权，排除妨碍。 2　录音证据篇 对话录音作证据采信与否

商业性贷款购房程序 一、借款人与银行指定开发商签订购房协议； 二、借款人向银行提供购房协议、个人身份证、户口薄原件及复印件３份。个人月收入证明（单位资信证明）。同时提供银行要求的质押、担保手续。（一些银行对借款人年龄有限制，如不能超过６０岁等）； 三、按银行要求在该银行开立账户，缴付购房首期款（一般是３０％），确定贷款额度； 四、银行审批，发放贷款。购房协议生效，借款人开姓按期还本付息。

为什么要买住房贷款保险？  购房者在贷款买房时，大多数银行都有“强制性”的规定，必须同时购买“个人抵押贷款房屋保险”。 住房保险包括住房财产保险、个人抵押贷款保险。