目前人民法院受理的民事纠纷主要有以下十二类： 第一类是婚姻家庭纠纷。包括离婚、离婚的财产纠纷、恋爱引起的财物纠纷、抚育纠纷、 赡养纠纷、抚养纠纷、解除收养关系纠纷、解除同居关系（起诉时双方或一方未达到法 定婚龄或不符合其他结婚条件）纠纷、析产纠纷、分割纠纷、赔偿金、补助金、保险金 纠纷。 第二类是房屋纠纷。包括房屋确权纠纷、房屋买卖纠纷、房屋使用权纠纷、房屋租赁纠

继续履行的适用，因债务性质不同而不同： 金钱债务： 无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能，因此， 应无条件适用继续履行的责任形式。 非金钱债务： 有条件适用继续履行。对非金钱债务， 原则上可以请求继续履行，但下列情形除外： (1)法律上或者事实上不能履行(履行不能); (2)债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高

逾期付款从应当支付价款时承担违约责任。 《合同法》第一百六十一条规定：买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约 定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物 或者提取标的物单证的同时支付。当事人约定或者法律规定应当支付价款之日，买受人不自 觉履行的，视为违约，应当承担违约责任，而不是从债权人主张权利时才视为买受人违约。

对违约金的适用，有法定的从法定，没有法定的，看合同双方有没有约定，如没有法定，也 没有约定，则只能适用其他的违约责任，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。逾期付 款给相对方造成损失的，应当依照法律规定或根据合同约定承担赔偿对方当事人所受损失的 责任。根据《合同法》第一百一十四条规定

《合同法》第114 条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见，《合同法》规定的违约金不仅有违约惩罚功能，也具有损失补偿的功能，不能将违约金置于损失赔偿之外。

定金与预付款是不同的。 1．定金是一种债的担保方式，是为保障债的履行而设定的；预付款是当事人将合同总价款 的一部分预先支付给对方当事人，其交付是债的履行行为，具有对对方当事人履行合同的资 助作用。 2．定金的数额有法定的最高比例限制，即不得超过合同标的额的20％；而预付款的数额， 全由当事人自主约定，于合同标的额没有法定比例限制。 3．定金罚则是违约责任的一种，具有对违约的制裁性质。

我国合同法第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据该条规定，定金条款或违约金条款不可并用，当事人只可择其一而行使之。 担保法第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。至于违约金的数额，法律没有明确的限制性规定，实践中一般由当事人双方自愿商定。

定金是当事人为了保证合同的履行，依法或依当事人的约定，由当事人一方在合同订立的前 后，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。定金是一种债的担保形式， 其担保作用是通过定金罚则来实现的。由于它包含了对不履行合同的制裁作用，因而就违约 定金来说是一种违约责任形式。 当事人可以依照《担保法》的规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行 债务后，定金应当抵作价款或者收回。

一般规定：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的， 按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各 自承担相应的民事责任。 主合同有效而担保合同无效： （一） 债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任。 （二） 债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分

在债务人提供物保的情况下，债权人应先行使该担保物权而不得放弃该担保物权，否则，其他担保人应被减轻或免除担保责任。 (2)在第三人提供物保和保证情况下，债权人拥有选择权，可以自由地选择某一个或几个担保人行使担保物权，不存在物保优于人保的问题。 (3)在同一债权受到数个人保、物保的共同担保时，如果没有约定各个担保人的担保份额，各个担保人就债权人的担保债权负连带责任。

《合同法》第157条规定关于买受人对质量有瑕疵通知期限作了以下三方面规定： 1、当事人没有约定检验期间的，买受人应当及时检验，并应当在发现或者应当发现标的物 的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。 2、买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的 物的数量或者质量符合约定。 3、对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。

买卖合同中经常出现因为对业务不熟悉或者谈判经验不足而在合同内容中出现漏洞，常见漏 洞有： 1，质量约定不明确 2，履行地点不明确 3，付款期限不明确 4，违约责任不明确 5，付款方式不明确 6，履行方式不明确 7，计量方法不明确 8，检验标准不明确 上面的漏洞出现多因为合同主文内容缺少或者约定不明，使用文字双方有争议等情况。

在买卖合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授权范围 内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期 限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。 根据《民法通则》有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。因此，在签订合同 过程中，如果对方是加盖分公司、部门的印章或者是部门经理、业务人员等都需要明确 的授权委托书。

根据我国《消费者权益保护法》、《合同法》的有关规定，厂家或商家在经营活动中，应当 遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，为消费者提供真实、准确、客观的消费信息，不 能用模糊和容易引起歧义甚至虚假的内容来欺骗、误导消费者，更不能用格式合同、通知、 声明、店堂告示等方式来减轻、免除其损害消费者权益所应承担的法律责任。因此

《合同法》第141条及第61条之规定确定买卖合同交付标的物的地点应该是： 1、如果合同当事人约定有交付地点，出卖人应当按照合同约定的地点交付标的物。 2、如果合同当事人没有约定交付地点或约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的， 按照合同有关条款或者交易习惯确定。 3、如果双方当事人没有约定交付地点或约定不明确，且也无法按合同条款或交易习惯确定 时

租赁的房屋被卖出之后，租房合同期未满可以继续租赁。这是买卖不破租赁的原则，该原则 是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，出租人在租 赁期间转让租赁物所有权的，该转让所有权的行为不影响出租人与承租人之间的租赁合同的 效力，承租人可以基于原租赁合同对抗租赁物新的所有人基于所有权的权利主张，直至原定 租赁期限届满。

标的物所有权自标的物交付时起转移，但当事人另有约定，则应当依照当事人的约定确定所 有权转移的时间。当事人可以根据实际情况运用这样的约定确定相互的权利义务关系，而这 种约定是当事人根据合同自愿原则确定合同内容的表现，是受法律保护的。买卖合同中的所 有权保留条款

标的物所有权转移，是指买卖合同的标的物自出卖人转移归买受人所有。因为买卖合同是指 转移标的物所有权的合同，买受人的目的是支付价款以取得标的物的所有权，出卖人的目的 是让与标的物的所有权以取得价款。所以，标的物所有权转移是买卖合同的基本问题，关系 着当事人切身利益的实现。一旦标的物的所有权转移于买方后买方拒付价款或者遭遇破产， 卖方就将受到重大的损失。

土地是不可以买卖的。我国宪法、土地管 理法在1998年修改后，废止了不许土地 出租的条文，但仍保留了土地不得买卖的 条文。因此，土地就成了只许出租、不能 作为买卖的标的。在土地使用权转让合同 中，土地使用人虽然也要支付一定的货币， 但其支付的只是土地使用费，而不是价款。

可以要求减少价款 出卖人应负标的物的品质瑕疵担保责任时，买受人可以请求减少价款。价款的减少数额 应依标的物的瑕疵状况而定，原则上应为有瑕疵标的物的实价与无瑕疵之物的买价的差 额。 可以要求解除合同 出卖人应负标的物的品质瑕疵担保责任时，买受人有权主张解除合同。买受人主张解除 合同时，应注意以下几点： （1）出卖人可规定相当期限