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依照法律规定,代理人如果没有持有被代理人的书面委托书,一般情况下对被代理人是不发生法律效力的;而只有经过被代理人的追认后,代理人所从事的民事行为才对被代理人发生法律效力。即法律规定的代理权与追认权。 本人对于他人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后擅自以本人名义实施的无权代理行为承认其效力,同意承受其法律后果的权利。
咨询律师: 肖本岗
[区分所有权] 变更房屋登记缺陷
的检查,验收了相应的材料,行政机关所作出的行政行为就应当是合法的,所以通过行政诉讼不能将该房屋变更登记进行撤销。 3、 本案中变更登记中的缺陷应当通过民事诉讼加以弥补。我国《物权法》第十九条异议登记制度是这样规定的“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
咨询律师: 方亮辉
第二种意见认为,该房屋买卖协议无效,姚某应返还陆某房款10万元,由陆某将房产证返还给姚某。 评析: 笔者同意第二种意见。理由如下: 1、姚某与许某在婚姻关系存续期间建造的房屋,属于夫妻共同财产,双方享有平等的所有权和处分权。《民法通则意见》第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。
咨询律师: 肖本岗
[区分所有权] 退房需要理由吗
退房,需要理由,所谓的无理由退房,其实也是一种理由。     从法律的角度讲,根据退房理由和依据把退房纠纷分为两种:     一种是,按照约定退房,即合同中有一些条款明确需要买受人可以退房,例如,开发商设计变更、逾期交房、面积差异处理等等,条件成就时
咨询律师: 刘波
[区分所有权] 农行住房按揭贷款流程
⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。 ⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查,并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。 ⑶借款人与售房商签订购房协议,并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。 ⑷借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款,并在贷款行开立存款账户或银行卡。
咨询律师: 方亮辉
[区分所有权] 什么是集资房?
集资房属经济适用住房范围,是政策性住房,是企事业单位为了解决内部职工的住房问题,企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋,不能在市场上自由流通。能享受集资建房的职工也有很多具体条件。如果职工是全额集资,将来可以办理100%的产权,在产权证领取后,可以自由上市交易;如果是部分集资,将来为职工办理的是部分产权,另部分产权属于另部分集资人(单位)。
咨询律师: 刘波
[区分所有权] 买集资房要慎重
建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》,并承担保修责任。” 因此,购房者在购买集资房时一定要慎重,要将各种因素都考虑进去,并按照规定的程序办理手续,力求将风险降至最低。 购买集资房之所以存在诸多的问题,这和它在建设的初始阶段就不规范有很大关系。建集资房所用的土地绝大部分是行政划拨方式取得的。一些建房单位在没有取得土地出让合同和政府的批准手续之前,就擅自向个人筹集建房资金。
咨询律师: 肖本岗
提高农民收入,为何城乡居民收入的差距却不断拉大?上世纪90年代提出财政性教育经费占gdp的比例达到4%的目标,为何至今难以完成?房地产价格调控力度不断加大,为何房价却逐年上涨? 《经济参考报》记者在两会采访中发现,上述三大直接关系城乡百姓生活的“民生话题”
咨询律师: 肖本岗
为保障公有住房出售后的维修管理,维护房产所有人和使用人的共同利益,房产所有人和使用人,应合理使用共用部位和共用设施设备,保证走廊、通道、楼梯畅通,对房屋的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备不得私自拆改,如确需拆改或维修时,必须先报经管房单位或有关设施设备的管理部门批准后方可施工。为保持市容观瞻,临街门窗、阳台栏杆、扶手、外墙面等进行维修养护时,其形式和颜色应与本楼主体外形设计保持一致。
咨询律师: 方亮辉
发展商对房屋设计单方面做出重大调整,这本属开发商的重大违约,但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理———仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此,购房人在因设计重大调整不满意而退房时,往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到,而因这种机会成本的损失在文本合同中也无明确规定赔偿,索赔的成功率预计很低。
咨询律师: 方亮辉
居室并非以大为荣,古人早就说过“室雅何须大”,客厅、卧室、厨房、洗手间的尺度首先要适宜,然后再谋求人性化的设计,使之亲切近人。下面以120平方米以内的普通商品房为例,来看看各个居室功能空间的合理尺度。 卧室:面宽应在3.3米以上 卧室的面宽同样不能太小,现在的潮流是:人们已不习惯将床摆在窗下,或者摆在卧室的一角。
咨询律师: 肖本岗
开发商没有按约定时间交房,购房者能不能退房的问题需要看具体的合同是怎么约定的。合同的解除分为约定解除和法定解除。 1、约定解除:如果开放商和购房者在签订合同时约定了交房期限以及相关违约责任的话,开放商未按时交房,购房者就可以按合同的约定解除合同,退房并取回购房款; 2、法定解除:如果合同上没有明确约定违约责任的,购房者需要以书面形式向开放商发催告函。
咨询律师: 刘波
[区分所有权] 房屋交付时常见的十种纠纷
房屋交付是出卖人将所建房屋交付于买受人的行为。交付房屋关系质量验收、逾期责任、风险负担,双方对房屋质量及相关问题经常产生纠纷。本文梳理出常见十种纠纷并提出相应解决意见。 一、一般质量问题 一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质,买受人可以拒绝接受,由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责 任,逾期交付的,应当支付延期履行违约金。
咨询律师: 肖本岗
1.销售面积:就是你掏钱的面积数,曾一度被称为建筑面积,因其中既包括买房人自己房屋的建筑面积,又包括分摊的面积,故建筑面积一词太笼统,渐被销售面积所取代。 2.套内使用面积:就是所谓的地毯面积,想像一下居室满铺地毯的情形,就知道这个面积是指房子到手之后真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然,不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内,但阳台除外。
咨询律师: 刘波
[区分所有权] 申领房子产权证
目前的产权证申领一般要经过立契过户、权属登记、缴纳契税和交易手续费等与房屋交易有关的税费等过程,最终才能取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。由于购房人取得小产权证的前提是开发商取得大产权证和其他手续完备,因此,购房人有必要在补充协议中要求开发商提供办理产权证所需全部材料的期限,或者与开发商约定开发商为购房人办理产权证的期限,并应约定违约责任。
咨询律师: 方亮辉
新建住宅楼房出售后,售房单位须按国家规定实行保修。旧住宅楼房出售前,售房单位须对房屋结构和装修设备进行检修,保证住用安全和正常使用。公有住房出售给个人后,售房单位应负责落实维修项目的施工单位,遇有急修工程,要保障及时抢修,同时应推行社会化、专业化的维修管理模式,实行业主管委会与物业管理企业专业化管理相结合,条件不具备的,暂由售房单位负责。
咨询律师: 方亮辉
公有住房出售后的维修、管理费用标准应按照房屋维修管理部门规定的标准或各市关于居住小区物业管理收费标准确定。一般情况下,楼房单元户门内的自用部位和自用设备的维修费用应由房屋所有人负责承担,楼房的共用部位和共用设施设备的维修养护费用,在售房时,建立公房售后维修基金,对发生的维修事项,应由相关房屋所有人共同负责承担。 因此,公有住房向个人出售时,要具体明确住宅的共用部位、共用设施设备。
咨询律师: 胡骅
这本属开发商的重大违约,但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此,购房人在因设计重大调整不满意而退房时,往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到,而因这种机会成本的损失在文本合同中也无明确规定赔偿,索赔的成功率预计很低。
咨询律师: 方亮辉
[区分所有权] 房屋的“裂、漏”是大问题
房屋的“裂、漏”是个大问题。而且一般认为裂缝在 0.3mm以内属合理安全使用范围,但若 0.3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙,则下雨或平时的漏水不可避免,且整修的效果差、其过程也烦人,此时购房人一般只能忍受。不过,值得高兴的是厦门市中级法院的判例确认了有问题的商品房不仅要整修,而且可重新按质论价,购房人多少可拿回一些房款做补偿。
咨询律师: 胡骅
职工购买公有住房的面积是否有限制? 职工以成本价和标准价购买住房,享受了售房单位的补贴和优惠购房的面积越大,所得的优惠金额也就 越多,这样容易使过去低租金制下的一些多占房人的从中牟利。所以,国家对购买房改优惠售房的面积加以一定的限制,如北京市规定,职工购买公有住宅楼房的面 积标准按家庭人口计算,一般掌握在人均建筑面积19m2,特殊情况放宽到3om2或按国家规定的有关领导和知识分子的住房标准掌握。计算购房职工家庭人 口,以具有本市城镇常住户口的家庭成员为准,单独居住的丧偶、离异,30岁以上未婚职工,购房时可按两人计算,超过标准部分一律执行市场价。
咨询律师: 肖本岗

物业管理专家律师

刘波 业务水平指数:98 律咖推荐指数:90 业务咨询人数: 155

受过系统的法律相关专业知识训练,律师执业后,办理了众多民商事及刑事案件,担任多家企业的法律顾问。擅长刑事辩护,公司业务、民事诉讼。以严谨细致的工作风格及卓越的管理、执行能力得到当事人及企业负责人的一致认可。努力维护好当事人的合法权益。实现自身价值并在工作中做出较大的贡献。

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