国有土地使用权出让合同(gf-94-1001) (宗地出让合同) 本合同双方当事人： 出让方：中华人民共和国____省(自治区、直辖市)____市(县)土地管理局(以下简称甲方); 受让方：________________(以下简称乙方); 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家及地方有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

作者：东方昆仑律师事务所·朱征夫 第一节 概述 一、土地使用权之渊源 现今世界各国之土地制度，大约可分为三种：以美国、日本和法国为代表的土地私有制度;以英国和英联邦国家为代表的土地公有、但所有权与使用权相分离的用地制度;以及以前苏联为代表的土地公有制度〖注：参见周珂：“论土地使用权出让制度与可持续发展战略”，《中国人民大学学报》，1999年第1期，第84页〗。

者与出让方对土地的期限、程度、土地的用途、出让金的数额等产生分歧和争议，政府有关部门可以用行政裁决方式解决，如果行政相对人(受让方)不服裁决，可以诉诸法院行政庭。可见，现实体制从司法救济的角度确认为土地使用权的出让方和受让方形成行政法律关系，出让行为当然为行政行为。 土地使用权出让合同属于典型的行政合同。

对此,最高人民法院在2004年11月23日出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)中，实质上已经确认了按一般的民事合同纠纷审理出让合同纠纷的处理原则。到此，关于出让合同性质的争论，至少在司法界已经尘埃落定，告一段落。二、出让主体资格 1.

土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。 定义 土地使用权出让金的确定有三个过程：第一是估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。第二是确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。

关于加强土地使用权出让金征收管理的通知 【颁布单位】 财政部\国家土地管理局 【颁布日期】 19950126 【实施日期】 19950126 【章名】 通知 为了进一步加强土地使用权出让金(以下简称“土地出让金”)的征 收管理，现对土地出让金征收管理的有关问题通知如下： 一、根据国务院和财政部的有关规定

三亚市土地使用权出让金收入和分配缴库管理办法 第一条　为了进一步加强和规范土地使用权出让金(以下简称“土地出让金”)的收入和分配缴库管理，切实落实《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》(财综〔2006〕68号)的精神，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知

土地使用权出让金如何计算或扣除

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位： 近几年，我省各级政府和各有关部门严格执行国家关于土地使用权出让金(以下简称土地出让金)征收与管理的有关规定，全省土地出让金征收与使用管理工作总体情况较好，但个别市、县政府和部门存在违规减免、挤占和挪用土地出让金等问题。为落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定

出让金是在土地管理中经常遇到的名词，其概念早在1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院55号令，以下简称条例)中就曾明确提到，但是直到市场经济飞速发展、土地使用权招拍挂普遍开展的今天，人们对出让金含义的理解依然比较模糊。

关于土地使用权出让金在我国有两种不同的理解。 从广义上讲，土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。即土地的批租价格。一般而言

国有土地使用权转让 (一)单位用地转让 1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明

依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。(4)权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的政府批准。 二、未经政府部门批准转让划拨土地使用权的，转让合同的效力问题。 尽管我国实行土地有偿使用制度，但由于历史原因仍存在大量的划拨土地。

划拨土地使用权转让，需补办出让手续的，按照出让的程序办理; 二、已出让土地的转让： 1、转让双方申请及转让协议; 2、审核材料，填写转让呈报表; 3、会办审批; 4、缴纳税费; 5、发放批准文件。 需提供的相关材料 一、划拨土地使用权转让需补办出让手续的，按照出让供地的要求提供所需材料

国有土地使用权转让合同的效力认定 随着人民群众物质生活水平的提高，进城购房的人越来越多，城里人二次购房，小房换大房，无地换有地的人也快速增多。因此，在签订办理国有土地使用权转让手续时，一定要注意以下问题，方能确保合同有效。 1、国有土地使用权转让合同的有效期不得超过转让人实际享有的土地使用期限。

国有土地使用权转让方式的适用范围 1、下列国有土地使用权转让必须在土地交易机构公开进行： ①国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业的土地使用权转让(含以土地使用权为条件进行的合营合作建房); ②以划拨方式取得的土地使用权的转让; ③为实现抵押权而进行的土地使用权转让; ④判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让。 2、不属于上述须以公开方式转让范围的，可以协议方式进行转让。

国有土地使用权转让是指以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 国有土地使用权转让方式 1、出售;2、交换;3、赠与;4、以土地使用权作价出资或入股;5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房;6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;7、以房地产抵债的;8、其他(继承)。 国有土地使用权转让条件。

土地使用权转让是指土地的使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。 土地使用权转让是有限定条件的。首先，转让的土地使用权必须是出让土地使用权。行政划拨土地使用权可以进入转让市场，但在进入前，必须办理土地使用权出让手续，将划拨土地使用权转换为出让土地使用权后方可进入转让市场。其次，土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定的转让条件。

为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。 土地使用权转让的限制条件，根据我国土地管理法、房地产管理法及有关行政法规、部门规章、上海地方法规等规定，出让用于项目开发的土地使用权转让应符合下列条件： (1)已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证(在上海为未载明房屋权属状况的绿色房地产权证)

土地使用权方式决定了转让条件有所不同以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。 □要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让; □要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。