按照法理来说，抵押、转让土地使用权和抵押、转让房屋所有权都有一个单独抵押、转让还是房地一起抵押、转让的问题，为什么《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、 《房地产管理法》只规定房屋转让时，土地使用权随之转让，立法者当时的立法意图到底是什么，我们很难猜得到。不过《担保法》此条所处的位置或许可以给我们一些解释。

检诸《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条、 《中华人民共和国房地产管理法》第31条、 《中华人民共和国担保法》第三十六条的相关规定(前文已述)， 《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》没有涉及抵押问题，而仅仅规定了土地使用权的转让，所以，适用这一条并没有法律依据;而另外两条所规定的情形，只是针对抵押、转让房屋所有权的情形。

抵押权是一种价值权利，它所支配的是抵押物的价值。即使我们承认实现抵押权时应将土地和房屋一并拍卖，也并不能得出抵押权人可以就全部的变卖价值优先受偿。抵押物价值的实现和抵押物的价值绝对不是一回事，不能因为抵押物的价值的变现需要同时转让土地使用权和地上建筑物，就可以违背当事人的约定，任意扩张抵押权可以支配的抵押物价值的范围。

房产抵押贷款十问十答 1、什么是房产抵押贷款? 房产抵押贷款是指借款人以自有或第三者的物业(包括住宅、写字楼、商铺、厂房等)作抵押，用于个人综合消费并以按揭形式还款的贷款品种。 2、申请办理房产抵押贷款的条件? 1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人; 2、具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力; 3、银行规定的其它条件。 3、申请办理房产抵押贷款所需提交的资料?

机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 作为抵押物的条件 房地产抵押随土地使用权的取得方式不同，对抵押物的要求也不同。

房地产抵押成立的条件 【案例介绍】 上海嘉华家庭装潢有限公司(以下简称“嘉华公司”)因业务拓展需要，决定向工商银行申请贷款200万元。1996年6月15日，双方经协商达成意向，订立借款合同一份，其中约定：由工商银行贷款200万元给嘉华公司，期限6个月(自1996年6月19日至1996年12月19日)，利息以国家的规定为准。到期由嘉华公司还本付息。

设定抵押权的文件与证明材料;⑸可以证明抵押房地产价值的资料;⑹登记机关认为必要的其他文件。登记机关经审核，凡权属清楚、证明材料齐全，符合抵押条件的，予以办理抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效，受法律保护。未办抵押登记的，抵押合同无效，抵押权也就不成立。 46、反担保的方式有哪些?需要办理哪些手续?

房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款 的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。 介绍 在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人和受押者都不能随意处理房屋。房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况。

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 0 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 二、房地产的特征是什么?

中国房地产市场发展的历史 第一阶段： 理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率;总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 二、密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 三、得房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 四、面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 五、绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 六、住宅的层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》(cbll00-87)中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 七、住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指

贷款申请——评估——审批同意发放贷款——把原贷款还清——解除他行的抵押登记——落实招商银行抵押登记——额度开通，享受随借随还 办理条件 1.年满18周岁具有中国国籍的公民 2.各家银行正在按揭中的客户，个人信用良好 3.按揭房产已办妥房产证 需提交的资料 1.您的身份证明(身份证和户口簿)、婚姻证明; 2.收入证明、其它财力证明; 3.房屋产权证明

住房按揭贷款客户 二、额度、期限、利率 贷款最高8成30年(分不同地区按差别成数管理)，楼龄与贷款年限之和最长不超过35年，借款人贷款年限与其年龄之和最高不超过70年; 贷款利率执行中国人民银行公布的同期同档次贷款利率

借款人及其配偶身份证件(包括身份证、军人证、户口簿、暂住证等); 2、收入证明(银行指定格式)及收入流水; 3、婚姻证明(结婚证、单身证明、离婚证或离婚判决书); 4、所在单位营业执照复印件(加盖单位公章); 5、学历证明(大专以上学历提供); 6、房屋产权证; 7、贷款用途证明; 8、出售已购公房、央产房、经济适用房须提供原购房合同、协议及有关批准文件

同名转按揭，就是指正处在住房按揭期间的借款人，为了增加(减少)贷款金额或延长(缩短)贷款年限，通过担保公司担保等手段把住房按揭从一家银行转到另一家银行。 目前，借款人需通过具有良好信用的中介机构和担保机构才能办理同名转按揭业务，已开办同名转按揭业务的银`行有中国邮政储蓄银行、深圳发展银行、杭州市商业银行和中国银行等。

原借款人所需资料： 1、 借款人和权利共有人身份证复印件 2、 房地产权证原件 3、 借款合同(抵押合同)原件 4、 最近一期银行还款对帐单原件 5、 还款卡或还款存折复印件 6、 房屋买卖合同 新借款人所需资料： 1、 借款人和权利共有人身份证复印件 2、 借款人和权利共有人户口簿复印件 3、 借款人婚姻证明复印件 4、 借款人和参贷人的收入证明 5、 首付款收据 6、 房屋估价报告

中介公司的代理费： ①单独委托：卖方1%，买方1.5% ②手拉手：合同金额/收取手续费20万元以下/0.6%，最低800元。20万元～40万元/0.5% 最低1200元。40万元以上/0.4%，最低2000元

转公积金贷款金额不得高于原商业贷款余额(取千元以上整数)，且最高贷款额度不超过现行规定的贷款限额，最高贷款比例不得超过该房屋原购房合同总价或该房屋现实交易价格的70%，且不超过该房屋评估价值的60%，上述四项条件中以金额低的为准。 转公积金贷款审批额度与原住房贷款余额的差额部分，由转按揭借款人用自有资金结清。

按揭涉及两方主体：借款人和银行。对于银行而言，按揭是债权;而对于借款人来说，按揭是债务。根据转让主体不同，可以将转接揭分为债权转让和债务转让。债权转让指按揭在债权人之间的转让，即借款人将在甲银行办理的按揭转到乙银行;债务转让指按揭在债务人之间的转让，即原借款人将按揭转给新借款人。 香港地区的转按揭主要是债权转让，而我国内地现阶段的转按揭还仅限于债务转让。

转接揭包括两个方面，一是原借款人(售房人)提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记;二是新借款人(购房人)申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为：  第一步