很多朋友一直询问婚前或婚后购买的房产是否属于夫妻共同财产，我现在统一解析如下： 排在前面的条款可以排斥后面的条款

１、夫妻间有协议的，以协议为准，协议为共同财产即使房产实际是个人财产，也应认定为共同财产，协议为一方个人财产的即使房产实际为共同财产，也应认定为其个人财产。如无协议，遵照第二条执行

２、产权证上所有权人为夫妻二人的，是共同财产，产权证上所有权人是夫妻中的一人或婚后至今尚未取得产权证的，遵照第三条执行。

３、婚前一方购买的房产为其个人财产，婚后用夫妻共同财产购买的房产，一律为共同财产。

４、婚后用个人财产全额购买的房产仍归个人所有，但如有证据证明该房产确系一方投资项目的，则扣除成本后的房产增值部分应认定为夫妻共同财产。婚后以个人名义购买房产，并用个人财产支付首付，但仍以夫妻共同财产还贷的，应视为夫妻共同财产，房产归夫妻共同所有，但应扣除个人支付的费用。

５、婚前购买的房产，所有权以产权证为准，没有产权证的，以买卖合同，首付款综合认定。

［特别指出，婚前购买的房产，如产权证上的所有权人（比如只有夫）与买卖合同所有权人（比如只有妻）不同的，仍以产权证载明的所有人为准，视为妻自愿放弃］

6、婚前个人购买的房产，如全额付款或在领取结婚证前贷款已全部还清，则房产增值部分归个人所有。婚后贷款未还清，且以夫妻共同财产共同还贷的,产权仍归个人所有，参照第七条进行财产分割。

7、由于每个案例具体情况不同，每个法院适用标准不同，可以分如下情形，

(1)原则上作为个人婚前财产自然增值部分，完全归个人享有，但需偿还另一方共同还贷额的一半。

(2)如确需适用公平原则酌情补偿的，补偿额不得超过共同还贷数额增值额的一半，即以下列公式计算离婚时房产评估价／结婚时房产评估价＝房产增值率，共同还贷数额＊房产增值率／２＝最大补偿额。

(3)有证据证明该房产非个人基本生活资料，确系一方婚前投资项目的，则将共同还贷行为视同投资的继续，最大补偿额为婚姻存续期间贷款余额部分增值额的一半，即以下列公式计算：贷款总额－婚前还贷数额＝婚姻存续期间贷款余额，贷款余额＊（房产增值率－１）／２＝最大补偿额，上述第二项计算结果为最小补偿额。

我们认为只要婚后贷款尚未还清的，产权证是在婚前或婚后取得均不影响上述财产分割。

举例说明，婚前购买了一套价值20万的房产，贷款10万，结婚时已还贷2万(仅含本金)，房产评估价为30万，离婚时共同还贷3万（含本金和利息），房产评估价为60万，

如适用（1）另一方享有的数额为1.5万。

如适用（2）公平原则，另一方享有的最大数额为：

房产增殖率为200%，3200%2=3万。

如适用（3），另一方享有的最大数额为8（200%-1）2=4万

再举例说明，婚后以个人财产投资(非购买生活资料)一套价值20万的房产，离婚时房产评估价60万，则另一方不得主张房屋产权,但可享有的份额大致为（60-20）2=20万

再举例说明，婚后以个人名义购买价值20万，以个人财产支付首付10万，贷款10万，夫妻共同还贷，离婚时剩余贷款5万，房产评估价60万，另一方可主张拥有房产或分得其应有份额为（60-10-5）2=22.5万

1、楼主特别指出的情况，个人持不同意见，不应简单的视同为妻一方放弃共同财产。

2、补充一点，婚前一方以按揭贷款购买的房产，婚后共同按揭部分归夫妻共有，房屋增值部分，夫妻也共同享有。

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