中已经明确规定，农村土地承包协议违反村民委员会组织法和土地管理法所确定的民主议定原则的，如果承包人已经实际作了大量的投入或者协议签订时间超过一年的，对于认定协议无效的请求不应支持。因此，应驳回认定承包合同无效的请求，并按照实际情况对承包对价作适当调整。

民商事纠纷与刑事犯罪交叉时民事合同效力的认定是目前民商案件审理中的难点，也是讨论的热点，着实让人头痛。比如四川省有一建设工程施工合同纠纷案件，历经八年诉讼，抗诉申诉五次审理，双方当事人均不服，其根本原因就在于，一是民刑交叉案件中民事合同效力的认定;二是刑事案件中被告人的口供能否作为民事案件的证据;三是工程款与追赃、损失赔偿如何处理。笔者仅就民刑交叉案件中合同效力如何认定?谈谈自已的看法。

房地产合作建房合同效力的认定 在我国房地产开发建设不断发展的同时，因房地产开发经营合同而引起的纠纷在房地产纠纷案件中占有极大的比例，而对于这一类案件的处理，立法上则相对处于滞后状态，导致司法实践中同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。如何克服房地产立法与实践的严重脱节，是当前迫切需要解决的问题。在实践中，房地产合作开发建房合同大体表现为五种形式。

办理了相关的产权过户手续，并取得了产权证，但工贸公司因未按约支付所有款项，发展公司遂将其告上了法庭。

以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。最后判决驳回上诉，维持原判。 案情详见《最高人民法院公报》2005年第7期 本案争议的焦点，主要是全威公司、超凡公司与桂馨源公司签订的《土地转让合同》是否具有法律效力的问题。

合同法第三章集中规定了合同的效力问题，大致规定了四种合同效力类型，一是有效合同;二是绝对无效的合同;三是效力待定合同;四是可撤销合同。合同法司法解释(二)又增加了一种尚未完全生效的合同。另外还存在一种在最高院的其他司法解释中及审判实践中实际上确认的类型，即相对特定当事人无效的合同。这样就存在着六种合同效力类型。 一、关于绝对无效合同的认定。

成了由甲公司代理投标这一合意，且甲公司在合同签订之前已经开展了投标工作，故甲公司的投标行为亦是本案合同实施的重要组成部分，已为双方当事人所认可并写入合同文本。甲公司进行投标工作，是履行合同义务的行为。已进行履行的合同效力是毋庸质疑的。

新公司法的这一规定主要是对公司法定代表人的权利限制。公司法定代表人未经过董事会或者股东会、股东大会决议就对外签订担保合同，属于无权代理，在此情形下，应认定公司对外所签担保合同无效。 笔者认为，在此情形下

买受人明知出卖人未取得商品房预售许可证明而与出卖人签订的商品房预售合同，可以认为出卖人与买受人对商品房预售达成了一致意见，合同成立，但因为缺少生效要件(《商品房预售许可证》的取得)，合同尚未生效。合同签订后，当事人起诉的，应认为合同生效要件的获得已无可能，一般应认定无效。

商品房预售合同的效力认定 1.出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的

《解释》规定的4种转性合同是：针对提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益的，是名为合作、实为土地使用权转让合同;针对提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋、或只收取固定数额货币、或只使用房屋的，分别定性为名为合作开发、实为房屋买卖合同、借款合同、租赁合同。

消防支队将商业公司投资1400万元，在前者取得的国有划拨土地上兴建的消防培训大楼租赁给商业公司开办酒店，租期25年，后因酒店经营困难寻求消防支队帮助解决未果而引发停业及纠纷。 争议焦点： 1.租赁合同的效力? 2.合同无效后处理? 裁判要点： 1.租赁合同的效力认定。

房地产合同纠纷的处理原则 尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少;而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在冲突，如此引起的纠纷亦很多。

房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。

那么，该案保险合同效力到底应如何认定呢? 一、依据2009版《保险法》，工程公司对于王某有保险利益 本案中，保险合同签订于2008年3月1日，根据前述2002版《保险法》第十二条、第五十三条的规定，如保险公司认为，工程公司没有证据能够证明王某同意工程公司为其投保施工人员人身意外伤害综合保险，所以工程公司对于王某没有保险利益，该案保险合同无效。

办理房屋过户手续，程某明示若不增加房款就不办理房屋过户手续。7月21日，程某将房屋以18万元价格卖给胡某，并办理了房屋过户手续。将12万元房款返还给姜某，并要求姜某在一星期之内搬出房屋、交回钥匙。为此，姜某一纸诉状递到法院，要求依法解除程某与胡某的房屋买卖合同，保护自己的购买权。 【分歧意见】本案的焦点是“一房两卖“，应当认定哪一份买卖合同有效。对此

释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。 2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力? 租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。

经批准生效的合同，一方怠于履行报批义务，合同效力如何认定 合同约定以一方当事人的上级部门批准作为合同生效要件，负有义务的一方怠于履行约定义务，在合同业经双方签字盖章成立，合同内容不违反法律禁止性规定、不损害他人利益且已经部分履行的情况下

合同效力认定的几个影响因素进行探讨。 以合作形式共同开发房地产，是我国现行土地制度的必然产物。 国家享有土地的所有权是不可动摇、不可转让的，土地所有权不可能授予任何民事主体，也不可能进入市场流转，所以国有土地只能通过使用权来进行合法利用和流转，这就决定了国有土地的使用权人可以以土地作为出资，与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现了国有土地使用权人的权利。

认定“黑白合同”。黑白合同，是指在建设工程招投标中，合同当事人出于某种利益考量，就同一合同标的物签订的、价款存在差异或履行方式存在差异的两份合同，其中一份作了登记、备案等公示，而另一份则恰恰相反。实际上，“黑合同”就是发、承包双方实际履行的合同，但见不得光，不能摆在桌面上的合同;“白合同”则是公开的，可摆在桌面上的合同，但却得不到实际履行，仅是为了备案。