法理提示：本案涉及的法律问题有两个：一是房屋所有权人出租、出售属于自己(产权没有争议)的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租货合同、房屋买卖合同不因所有权人缔约时没有取得房屋所有权证而无效。二是互负债务的水利厅和嘉宝公司在合同中约定履行顺序，作为负有先履行义务的嘉宝公司，在没有履行义务的情况下，无权要求水利厅为其办理房及产权转移手续。由于本案诉至法院时合同法尚未实施，因此，二审法院作出这一认定依据的是合同法理论。合同法实施后，处理这类问题，则可以立接引用该法第67条之规定。

上诉人(原审原告)：甘肃省水利厅。

上诉人(原审被告)：甘肃嘉宝商贸有限责任公司

一、案件基本事实

经审理查明：甘肃省水利厅(以下简称水利厅)与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司(以下简称嘉宝公司)于1997年5月18日签订《房屋租赁协议》，约定水利厅将培训中心大楼1—3层商场作为经营用房。双方于1998年6月1日又签订了《售房合同》，约定解除房屋租赁协议，由水利厅将培训中心大楼1—2层商场出售给嘉宝公司。

二、甘肃省高级人民法院一审认定与判决

甘肃省高级人民法院经审理认为：水利厅与嘉宝公司签订的房屋租赁协议和售房合同，由于水利厅未取得房屋所有权证即进行租货和出租，违反了国家有关法律规定，均属无效合同。造成合同无效双方均有责任。鉴于该房屋确属水利厅借贷购买取得的，未办理房屋所有权证是因为该房屋的开发企业兰州水电房地产开发公司应归还的直管公房未还清和未办理商品房预(销)售许可证造成的，嘉宝公司从租赁到购房使用经营两年多，并将商场以高额又出租他人收取租金而受益;水利厅既得不到房租，又无法偿还购房所借款项而受损，故嘉宝公司在返还水利厅房屋的同时，应支付房屋租金和暖气使用费用;嘉宝公司对房屋的装修，水利厅应给予补偿。据此判决：(一)水利厅与嘉宝公司签订的房屋租赁协议和售房合同均无效。(二)嘉宝公司支付水利厅房屋租金和暖气使用费。(三)水利厅补偿嘉宝公司对房屋的装修费。(四)嘉宝公司在本判决生效后10日内给水利厅返还房屋。上述款项在本判决生效后10日内全部付清。一审案件受理费、财产保全费、评估费水利厅承担65841.5元，嘉宝公司承担65841.5元。

三、最高人民法院的认定与判决

最高人民法院经审理认为：水利厅对向嘉宝公司出租、出售的培训中心大楼享有处分的权利，双方当事人之间签订的房屋租赁协议和售房合同，意思表示真实，不违反法律和行政法规的规定。至于当时未能及时拿到房屋所有权证，并非水利厅过错造成，也未因此而影响嘉宝公司对所租赁及随后购买的房屋的实际使用。按照双方在售房合同中约定的履行顺序，嘉宝公司向水利厅支付所欠房租和购房款在先，水利厅为其办理房屋所有权转移手续在后，嘉宝公司在自己未履行合同义务的情况下，无权要求水利厅先为其办理房屋所有权转移手续。嘉宝公司在水利厅起诉前也并未主张合同无效，而是一直实际使用所购房屋，作为培训中心大楼的承租人和购买人，嘉宝公司应了解该房的产权状况，其提出水利厅隐瞒产权状况没有相应证据，故应认定售房合同有效。鉴于嘉宝公司未按售房合同约定支付所欠房租和购房款已超过6个月，故水利厅请求解除售房合同的理由成立，本院予以支持。嘉宝公司应将培训中心大楼退还水利厅，并按售房合同的约定承担违约责任，水利厅应对嘉宝公司装修房屋所支出的费用给予补偿。本院二审期间，嘉宝公司对兰州审计师事务所作出的评估结论不服，申请重新评估，但没有提出原评估单位资格或评估程序不合法的证据，对这一请求，本院不予支持。嘉宝公司根据房屋租赁协议和售房合同长期使用培训中心大楼，应根据双方当事人在房屋租赁协议中的约定向水利厅支付实际使用房屋期间的房租和暖气使用费。根据《售房合同》的约定，双方协仪解除房屋租赁合同，并约定了具体结算事项，故水利厅提出要求嘉宝公司承担违反房屋租赁协议的违约金的请求，本院不予支持。嘉宝公司应按《售房合同》约定的违约金赔偿水利厅。因解除售房合同而造成的经济损失。一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国经济合同法》第6条、第29条和《中华人民共和国民事诉讼法》判决：

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