长沙市中级人民法院

行政判决书

（ 2004 ）长中行终字第 168 号

上诉人（原审原告）龚文勇，男， 1962 年 8 月 8 日 出生，长沙矿冶研究院工程师，住长沙市雨花区劳动东路 250 号亚华香舍花都 5 幢 3 单元 03 号。

委托代理人冯正元，湖南开阳律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）长沙市房屋产权管理局。

法定代表人陈立湘，局长。

委托代理人陈开建，男，长沙市房屋产权管理局干部。

委托代理人张虹，男，长沙市房屋产权管理局干部。

上诉人龚文勇不服长沙市芙蓉区人民法院对其诉长沙市房屋产权管理局履行房屋权属转让登记法定职责一案作出的（ 2004 ）芙行初字第 23 号行政判决，向本院提起上诉。本院于 2004 年 6 月 25 日立案受理。本院依法组成合议庭，于 2004 年 7 月 2 日 公开开庭审理了本案，上诉人龚文勇及其委托代理人 冯正元 、被上诉人 长沙市房屋产权管理局 的委托代理人 陈开建和张虹 到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院根据长沙市房屋产权管理局、龚文勇举证并经庭审质证认定：龚文勇于 2003 年 2 月12 日 购买了湖南亚华置业有限公司（以下简称亚华公司）预售的亚华香舍花都商品住房一套，向长沙市财政局缴纳了14605 元购房契税，向亚华公司香舍花都项目部支付购房款 366181 元。亚华公司于 2004 年 2 月 16 日 根据《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》致函龚文勇，告知其必须按购房款的 3 ％缴交物业维修基金后方能办理房屋权属转让登记。此后，龚文勇没有按规定缴纳物业维修基金。 2004 年 3 月，亚华公司代龚文勇向 长沙市房屋产权管理局 申请办理房屋权属转让登记。 长沙市房屋产权管理局 认为龚文勇未按规定缴纳物业维修基金，以致亚华公司不能将归集的维修基金交其代管，根据建设部、财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第九条“在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管”和《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》第九条第四款“售房单位在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权管理局代管”以及《关于贯彻 < 长沙市住宅区物业维修基金管理办法》有关工作的通知》 （ 长房政发 [2003]044 号 ） 第九条“市房屋产权监理处、市房地产管 理交易所不受理未提交《长沙市物业维修基金缴款凭证》的房屋初始登记和房屋转移登记的申请”的规定，没有受理亚华公司代 龚文勇 办理房屋权属转让登记的申请。

原审法院认为 ， 根据建设部、财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第九条“在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管”和《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》第九条第四款“售房单位在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权管理局代管”的规定，缴纳维修基金是办理产权证的法定要件之一。长沙市房屋产权管理局、财政局、物价局、地方税务局、审计局、住房制度改革领导小组办公室等六部门在贯彻执行上述行政规章时，通过长沙市人民政府公报下达《关于贯彻 < 长沙市住宅区物业维修基金管理办法 > 有关工作的通知》 （ 长房政发 [2003]044 号 ） ，规 定“市房屋产权监理处、市房地产管理交易所不受理未提交《长沙市物业维修基金缴款凭证》的房屋初始登记和房屋转移登记的申请”。而本案 龚文勇 未向售房单位亚华公司缴纳维修基金，导致售房单位亚华公司代 龚文勇 向长沙市房屋产权管理局申请办理房屋权属转让登记时，不能向长沙市房屋产权管理局移交维修基金，长沙市房屋产权管理局不予受理售房单位亚华公司代 龚文勇 办理房屋权属转让登记的申请，符合有关行政规章的要求，是严格执行法律法规的行为。《关于贯彻 （ 长沙市住宅区物业维修基金管理办法 > 有关工作的通知 ） （ 长房政发 [2003]044 号 ） ，虽 然不是行政规章，但它是有关行政机关在贯彻执行行政规章时制定的规范性法律文件，只 要它不与法律法规相冲突，长沙市房屋产权管理局在工作中应当参照执行。因此，龚文勇认为《关于贯彻 < 长沙市住宅区物业维修基金管理办法 > 有关工作的通知》 （ 长房政发 [2003]044 号 ） 只是行政机关的工作文件，不具有法律效力，不能适用的主张，本院不予采纳。综上所述，龚文勇要求长沙市房屋产权管理局受理其 房屋权属转让登记申请，办理房屋所有权证的诉讼请求没有法律依据，理由不成立，本院不予支持。依照最高人民法院《关于执行 < 中华人民共和国行政诉讼法 > 若干问题的解释》第五十六条第 （ 一 ） 项的规定，判决如下：驳回龚文勇要求长沙市房屋产权管理局受理其房屋权属转让登记申请，为其办理房屋所有权证的诉讼请求。 本案受理费人民币 100 元，由龚文勇负担。

龚文勇不服原审判决上诉称，原审判决没有适应国家法律及行政法规，只依据了 建设部、财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和 长房政发 [2003]044 号《关于贯彻 < 长沙市住宅区物业维修基金管理办法 > 有关工作的通知》，根据最高人民法院《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》第一条第三款的精神，这些具体应用解释和其他规范性文件不是正式的法律渊源，对人民法院不具有法律规范意义上的约束力。长房政发 [2003]044 号《关于贯彻 < 长沙市住宅区物业维修基金管理办法 > 有关工作的通知》严重限制剥夺了上位法规定的权利，扩大了行政主体的职权范围，超出上位法规定的强制措施的适用范围； 长沙市房屋产权管理局采取“不交 维修基金就不办理产权证 ”的作法不仅是违反了国家的法律法规，而且也超越了 建设部、财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。建设部、财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》与建设部 2001 年修正的《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》是直接“碰车”的。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》扩大了行政主体的职权范围和强制范围，该规定与 2004 年 7 月 1 日 正式实施的《中华人民共和国行政许可法》第十六条、第十七条是严重相违背的。在本案中，应当优先适应《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》。在签订购房合同时，开发商未在购房合同中签订有关维修基金缴交约定， 长沙市房屋产权管理局也未告知办产权证前应交 维修基金；而现在办理产权证时突然提出要先交维修基金，这与建设部的部门规章是不相符的。请求上级法院撤销原审判决，判令 长沙市房屋产权管理局受理其房屋权属转让登记申请，为其办理房屋所有权证。

长沙市房屋产权管理局 答辩称， 针对维修基金制度的建立，国务院、两部（建设部、财政部）、湖南省各级政府颁发了 7 个相关的法规文件，这一系列文件形成了配套的规范性文件体系。答辩人归集维修基金的行为正是依据这些文件而实施的合法的行政行为。缴纳维修基金是业主的法定义务，且亚华公司在《致业主函》中已明确告知上诉人履行合同必须的法定义务，即必须按购房款的 3% 缴交物业维修基金后方能办理产权证。因此，不存在答辩人“突然提出要缴纳维修基金”的情形。上诉人是维修基金的最终受益人，答辩人依法归集维修基金是为保障房屋所有权人的共同利益和社会公共利益，而不是为了自己的经济利益而加重上诉人的经济负担。上诉人申请办理产权证是一种申请确权的行为，不属于申请行政许可的范围。 原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求上级法院驳回上诉，维持原判。

龚文勇向原审法院出示了下列证据：1 、《商品房买卖合同》，拟证明其购买了亚华公司的商品房一套； 2 、《契税完税证》，拟证明其已缴纳政府规定的购房契税； 3 、《销售不动产发票》，拟证明其已缴清购房款； 4 、《致业主函》，拟证明亚华公司通知其必须按购房款的 3 ％缴交物业维修基金后方能办理产权证。

长沙市房屋产权管理局 向原审法院提供了下列证据： 1 、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》； 2 、建设部、财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》； 3 、《湖南省人民政府办公厅关于加强城市住宅区物业管理工作的通知》； 4 、《湖南省城市住宅区物业管理条例》； 5 、《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》； 6 、《关于贯彻 < 长沙市住宅区物业维修基金管理办法 > 有关工作的通知》 （ 长房政发 [2003]044 号 ） ，拟证明维修基金制度是一项法律制度，上述行政规章及规范性法律文件构成了物业维修基金法律制度的一个完整体系，作为本市房屋产权管理部门，依法依规归集管理物业维修基金是其法定职责，其在办理产权证时要求归集维修基金是贯彻法律法规的具体体现，是建立物业维修基金制度的基本措施。 7 、《物业管理条例》。 8 、《亚华公司关于请求解决维修基金收取相关问题的报告》，拟证明亚华公司于 2004 年 3 月 29 日 就代 龚文勇 申请办理房屋权属转让登记和维修基金收取等事项向该局提出报告。 9 、《关于湖南亚华置业有限公司请求解决维修基金收取相关问题的回复》，拟证明该局收到亚华公司的报告后，于 2004 年 4 月 20 日 对其提出的问题给予了答复。

原审法院对 长沙市房屋产权管理局、龚文勇提交的上述证据经当庭举证、质证，认为双方提交的上述证据均合法有效，可以作为本案定案的依据。

前述证据已随案移送本院。经审查，双方提交的证据有效，可以作为本案定案依据。本院经审理所认定的事实与原判无异。

本院认为，《中华人民共和国行政许可法》第二条规定：“本法所称行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。”因此，行政许可是依申请的行政行为，是一种经依法审查的行为，是一种授益性行政行为。公民申请办理房屋产权登记，不属于行政许可。因为，房屋产权登记属于事后程序，是保护和确认登记人的权利，而不是重新赋予其权利。在房屋产权登记中，行政机关行使的不是行政管理权，而是以第三人的身份出现，起证实和确认作用。

2003 年 9 月 1 日 起施行的《物业管理条例》第五十四条第一款、第三款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金收取、使用管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。” 建设部、财政部制定、于 1999 年 1 月 1 日 实行的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条、第九条：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款 2 － 3 ％的比例向售房单位缴交维修基金。在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。” 在《物业管理条例》施行后，国务院建设行政主管部门和国务院财政部门尚未就维修资金收取、使用管理制定出新的规定，而 建设部、财政部制定、于 1999 年 1 月 1 日 实行的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》关于 维修资金收取、使用管理的规定与《物业管理条例》并不抵触，因此， 建设部、财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》可以继续适用。

建设部、财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 第五条、第九条 是两个国务院部门就 业主办理房屋权属证书时 应当具备的条件（缴纳 维修基金 ）的特别规定。而建设部 2001 年修正的《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》是关于办理房屋权属登记的一般规定，两者之间的关系是特别规定与一般规定的关系，因此，应当优先适用建设部、财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。

长房政发 [2003]044 号《关于贯彻 < 长沙市住宅区物业维修基金管理办法 > 有关工作的通知》是长沙市有关部门就维修基金归集程序制定的其他规范性文件，该规定并未扩大行政主体的职权范围，该规定与上位法的规定并不抵触，该规定是合法、有效的。

缴交维修基金是业主的法定义务。在签订购房合同时，开发商未在购房合同中与业主签订有关维修基金缴交约定，这并不能免除业主缴交维修基金的法定义务。 长沙市房屋产权管理局在 业主申请办理产权证时，要求业主缴交维修基金符合建设部、财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 第五条、第九条和 《关于贯彻 < 长沙市住宅区物业维修基金管理办法 > 有关工作的通知》 第九条的规定。

综上所述， 龚 文勇 在没有 缴交维修基金时，要求 长沙市房屋产权管理局受理其房屋权属转让登记申报材料，为其办理房屋所有权证的诉讼请求没有法律依据，其上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理 费 100 元，由上诉人龚 文勇负担。

本判决为终审判决。

审　判　长 彭 京 华

审　判　员 蔡　旭　辉

代理审判员 卢 苇

二○○四年八月三日

书 记 员
谭 泓

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