（文章中人物等名称均为化名）

(2015)南川法民初字第03916号

原告杨柳，男，1975年11月22日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。

被告康方庆，男，1964年8月26日出生，汉族，居民，户籍地重庆市南川区，现住重庆市垫江监狱服刑。

被告向祖丽，女，1965年1月13日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。

委托代理人向中华(被告向祖丽之侄儿)，1949年4月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。

原告杨柳与被告康方庆、向祖丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法由代理审判员刘丹独任审判，并适用简易程序于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告杨柳，被告康方庆，被告向祖丽及委托代理人向中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告杨柳诉称，2011年7月25日，我与被告康方庆签订了《房屋买卖合同》，约定原告以110万元的价格购买将被告位于重庆市南川区长远农贸市场的安置还房四套(具体包括长远农贸市场安置点3层3号，3层4号房屋，17层5号房屋，19层1号房屋)，并约定如果一方违约，应按房屋实际成交价总额的20%支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了110万元购房款，但被告明确拒绝向原告交付房屋并协助办理过户手续，其行为不但违反了双方合同的约定，也严重损害了原告的合法权益，为此，原告诉至法院，请求人民法院判决解除原告与被告康方庆2011年7月25日签订的《房屋买卖合同》，判令被告返还原告购房款人民币110万元，并按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍支付资金占用利息(从其支付给康方庆购房款之日起至偿清购房款为止)，判令被告向原告支付违约金22万元，由被告承担本案的诉讼费。

被告康方庆辩称，1、《房屋买卖合同》上的签字是我签的，110万元我是收到的，是分了几次收到的;2、同意解除《房屋买卖合同》;3、向祖丽不知情我与原告签订的《房屋买卖合同》;4、同意返还110万元，利息和违约金我不承担。如我要承担违约金，我要去下调违约金;5、110万元不是购房款，是原告借给我的钱，当时房子才拆迁，我不可能一下子就卖了，这个合同是2014年和原告签的，是补签的一个协议，是作为借款的担保。

被告向祖丽辩称，1、我向祖丽与原告之间，不存在事实上的权利义务关系，也没有法律上的利害关系，我不是本案的适格被告，请求法院驳回原告对向祖丽的诉讼请求;2、原告要求解除与被告康方庆签订的《房屋买卖合同》，我无异议，该合同对我无约束力，原告和被告康方庆签订《房屋买卖合同》我一不知情，二没在场，三没签字，四未收购房款。我与康方庆已经离婚，本案所涉房屋属于我的合法财产，康方庆无权处置，我一直反对该房屋的买卖，明确拒绝签字、交房和办理过户等行为;3、原告与康方庆对于房屋买卖性质持有不同的说法，对于收受原告110万元房款的去向至今无一准确的定论，更无证据证明该款用于家庭生活或家庭经营，对该款的真实性不予认可，原告诉求返还购房款并支付资金占用利息、违约金，均与我无关;4、原告未构成善意取得，其诉求解除合同，是否有权主张违约金，请法庭予以审查。

经审理查明，2011年3月12日，康方庆与重庆市南川区西城街道办事处签订《重庆市南川区农贸市场与美源汽车4s店建设项目房屋搬迁补偿安置协议书(统建还房安置)》(编号09)，约定拆迁登记在康方庆名下位于西城街道长远村的农村房屋(土地使用权证号为XX字第XXXX号)，在南川区长远农贸市场安置点还房七套(具体包括：长远农贸市场安置点3层3号、3层4号、17层5号、17层6号、19层1号、20层5号、20层6号)。杨柳、康方庆签订的《房屋买卖合同》涉及以下约定：康方庆自愿将上述还房中的3层3号、3层4号、17层5号、19层1号共计四套房屋出售给杨柳，合同总价为110万元;房屋产权手续过户的税、费由杨柳负责支付，过户由康方庆办理;双方共同遵守合同约定，如任何一方违约将按房屋实际成交价总额的20%支付违约金。该合同的落款时间为2011年7月25日。康方庆出具给杨柳的《收条》载明以下内容：“今收到杨柳购康方庆于重庆市南川区农贸市场与美源汽车4S店建设项目房屋搬迁补偿安置协议书编号09，共计四套房屋[注：3层3号、3层4号、17层5号、19层1号]房屋款110万元，大写壹佰壹拾万元整。”收条的落款时间为2011 年7月25日。康方庆与杨柳签订上述《房屋买卖合同》时，将《重庆市南川区农贸市场与美源汽车4s店建设项目房屋搬迁补偿安置协议书(统建还房安置)》(编号09)原件交给杨柳持有。

另查明，康方庆与向祖丽原系夫妻关系，双方于2013年10月协议离婚。杨柳于2013年12月23日以康方庆为被告向本院提起诉讼，要求确认其与康方庆签订的上述《房屋买卖合同》有效，并要求康方庆立即交付房屋并在房屋产权手续办理下来后5日内协助办理房屋过户。该案庭审前追加向祖丽为被告，且该案在庭审过程中，因诉争房屋尚未交房，杨柳自愿撤回了要求康方庆立即交付房屋并在房屋产权手续办理下来后5日内协助办理房屋过户的诉讼请求。本院于2014年3月 11日作出(2014)南川法民初字第00011号民事判决书。该判决书以房屋买卖合同效力不以处分人对买卖标的享有所有权或处分权为要件，物权变动原因与物权变动结果相互独立，同时合同内容不违反法律法规的禁止性规定，也不具有合同无效情形为由，认定杨柳与康方庆签订的《房屋买卖合同》有效;同时以康方庆未举证证明其与杨柳之间是借款纠纷以及《房屋买卖合同》是作为借款担保的辩解意见，对康方庆的上述辩解意见依法不予采纳。2014年6月24日，杨柳以康方庆、向祖丽为被告向本院提起诉讼，要求康方庆、向祖丽立即交付房屋，并协助办理房屋过户手续。本院于2015年7月15日作出(2014)南川法民初字第00011号民事判决书，该判决书以杨柳对诉争房屋并未构成善意取得，其依据《房屋买卖合同》享有的要求康方庆、向祖丽交付房屋并协助办理房屋过户手续的权利从法律属性上属于债上请求权，系房屋买受人对房屋出售人的行为请求权，不能对抗康方庆、向祖丽作为房屋产权人对诉争房屋享有的直接支配并排除他人干扰的绝对物权。在康方庆、向祖丽明确表示不同意交付房屋及协助办理过户手续义务的情况下，杨柳的诉讼请求不符合法律规定，对其诉讼请求不予支持。杨柳可依据合同约定另行要求相应的违约责任。2015年8月6日，杨柳诉至本院，要求解除与康方庆签订的《房屋买卖合同》，并要求返还购房款，支付资金占用利息及违约金。

在审理过程中，杨柳表示与康方庆签订《房屋买卖合同》时向祖丽在场，但康方庆、向祖丽均陈述向祖丽未在场，后杨柳找到向祖丽要求其在《房屋买卖合同》上签字，但向祖丽未签字。同时，向祖丽在庭审中提交的(2014)南川法民初字第00011号民事案件(即杨柳诉康方庆、向祖丽确认合同有效纠纷)的庭审笔录中载明“审：那签字时被告妻子是否在场?原：不在场。审：那之后被告妻子是否知道这个买卖行为?原：知道。审：你是怎么知道被告妻子知道这个事?原：我找过被告的妻子，但向祖丽不签字。”

上述事实，有原告杨柳提交的《房屋买卖合同》一份、收条一张、《重庆市南川区农贸市场与美源汽车4s店建设项目房屋搬迁补偿安置协议书(统建还房安置)》(编号09)一份、(2014)南川法民初字第01914号民事判决书一份、被告向祖丽提交的庭审笔录一份及双方当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。

本院认为，本院作出的(2014)南川法民初字第00011号民事判决书已经确认杨柳与康方庆签订的落款时间为2011年7月25日的《房屋买卖合同》为有效合同，双方当事人本应按照合同约定履行其义务，但经本院作出的(2014)南川法民初字第01914号民事判决书确认康方庆与重庆市南川区西城街道办事处签订拆迁安置还房协议中涉及的七套安置还房，均属于康方庆与向祖丽的夫妻共同财产，康方庆、向祖丽均不同意交付房屋并办理过户手续，原告基于被告明确表示不履行合同义务，现要求解除与康方庆签订的《房屋买卖合同》，被告亦同意解除，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故对于原告要求被告康方庆返还购房款1100000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍从其支付给康方庆购房款之日起至还清购房款之日止承担资金占用利息的问题，双方合同并未约定按照同期商业贷款利率的四倍计付资金占用利息，但因被告不履行合同义务，确实给原告造成一定的损失，故本院认为，被告康方庆应按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率支付原告从2011年7月25日起至还清购房款为止的资金占用利息。对于原告要求被告支付违约金22万元的诉讼请求，因双方合同中有明确约定，加之康方庆明确表示不履行合同义务，已经构成违约，故对该诉求，本院予以支持。至于被告康方庆提出的其与杨柳之间是借款纠纷以及《房屋买卖合同》是作为借款担保、合同时间不是2011年7月25日、违约金过高要求下调的辩解意见，由于康方庆并未举证证明上述辩解意见，故，本院对康方庆的上述辩解意见依法不予采纳。

关于被告向祖丽是否承担民事责任的问题。本院审理的(2014)南川法民初字第00011号民事案件(即杨柳诉康方庆、向祖丽确认合同有效纠纷)，杨柳在该案庭审笔录中陈述向祖丽未在场，是后面其去找向祖丽签字，向祖丽才知晓房屋买卖的事情，但向祖丽未签字。而本案中，杨柳在庭审中又陈述签订《房屋买卖合同》时向祖丽在场，被告康方庆、向祖丽均予以否认，杨柳也未能提供证据证明向祖丽在场，对该陈述，本院不予采信。同时，本案审理中，杨柳亦表示在与康方庆签订《房屋买卖合同》后去找过向祖丽要求其在《房屋买卖合同》上签字，但向祖丽拒绝，该行为表明作为房屋共有人的向祖丽对杨柳与康方庆签订《房屋买卖合同》一事并不知情，即使之后杨柳找到其要求其签字，其也未签字，表明向祖丽对房屋买卖的事情是持反对态度。加之被告康方庆在庭审中明确表示收受的 1100000元并未用于家庭共同生活，故，原告要求向祖丽承担返还购房款、支付资金占用利息和违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告杨柳与被告康方庆于2011年7月25日签订的《房屋买卖合同》。

二、由被告康方庆于本判决生效之日起十日内偿还原告杨柳购房款1100000元，并按照中国人民银行发布的同期商业银行贷款利率支付原告杨柳从2011年7月25日起至还清购房款为止的资金占用利息。

三、由被告康方庆于本判决生效之日起十日内支付原告杨柳违约金220000元。

三、驳回原告杨柳的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16680元，减半收取8340元(原告已交纳)，保全费5000元(经本院院长批准缓交)，共计13340元，由被告康方庆负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费16680元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

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