律师函

吴中区光福镇福利村村民委员会：

江苏公大律师事务所接受王XX先生的委托特指派本律师处理王XX与你关于拆迁补偿的问题。

2011年9月20日，王XX先生至我所述称，其原户籍所在地即吴中区光福镇福利村鸡登里6号的集体土地被征收，该处住宅面临着拆迁。王XX继承了其父的住房一间，并于1987年由其侄儿在建房时为其一并翻修，但是动迁组在准备对该房屋进行拆迁时却未与王XX协商拆迁补偿事宜。根据以上情况，本律师特致函于你如下：

一，任何公民、法人及其他组织的行为都应当严格遵守相关法律的规定。《民法通则》第七十七条明文规定，公民依法享有财产的继承权。据此，王XX因继承而取得老宅房屋的所有权。同时，《物权法》第四十二条第三款规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。虽然，该房屋于1987年经过翻修，但该翻修是因王伯X建房需要不得不拆除连体老屋同时将王XX继承的的老屋平移到该宅基地的其他位置。1987年7月8日其与兄长王伯X签订的协议恰能说明这一点。该份协议可有当时村长作证，该情况也为邻里所共同知晓。所以，翻修之房屋事实上属于王XX继承之老屋的一种替代，王XX当然对其继续享有所有权。

二，在王XX将房屋建造完毕后，光福镇土地管理部门对该房屋房屋进行了简单的建房登记，并将王伯X及王XX的房屋登记为一户。但当时该种不规范的登记行为只是对房屋权属状态的行政确认，并不是行政确权。建房登记是土地管理部门对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否真正对不动产享有权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。故，虽然土管部门将宅院内房屋统一登记到王伯X名下，但王XX仍然不失对其房屋的所有权及对该房屋所占宅基地的土地使用权。

三，对农村集体土地的征收补偿的法律规范虽然仍不尽完善，但根据相关政策规定，王XX应该被计户并应获得其应有的安置补偿。同时，王XX作为被征收人有权选择货币补偿或产权调换、互结差价的补偿方式。

综上，随着城乡一体化进程的不断加快，房屋拆迁越来越频繁也越来越受社会关注。“依法拆迁，依法行政”是维护社会稳定，构建和谐社会的基本要求。拆迁人要切实保护好被拆迁人的合法权益。房屋作为公民的私有财产，对被拆迁人有着不可估量的经济价值;同时在本案中，王XX作为光福镇福利村土生土长的一份子，更是对其继承下来的老宅有着特殊的情感和意义，这份感情不仅是对亲情的难以割舍，更是对自己从小长大的故乡的一种思恋情节及自我认可。所以，无情剥夺其对老宅的所有权而不作出任何补偿，于法不符，于情难容。

望在接函之日起一周内与本律师协谈王XX的拆迁补偿事宜。如贵方接函后置之不理，委托人必将拿起法律的武器为自己的合法利益诉争到底，或向相关部门申请裁决，或诉讼至法院，贵方将承担诉讼费及各项损失。

为免诉累和事态的进一步恶化，本律师恳请你重视此函，三思而行。

顺颂商祺

江苏公大律师事务所

管赛龙 律师

2011年11月9日

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