――商品房买卖中，一方迟延支付少部分房款另一方能否行使先履行抗辩权延期交房

商品房买卖或者其他商事交易中，在双方签订了合同之后，面临的是依约履行合同义务。当应当在先履行义务的一方，没有依约履行义务或履行义务严峻不符合约定的时候，在后履行一方如何保护自己的权益呢?合同法赋予了后履行一方的一种权利，即先履行抗辩权，它具有暂时阻却履行合同义务的效果而不被认为是违约。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

根据该条规定，行使先履行抗辩权的适用条件是：(1)在同一双务合同中，任一方都对对方负有合同义务;(2)合同约定了给付义务的先后履行顺序;(3)先履行一方未履行债务或履行债务不符合约定。在同时具备上述三个条件时，后履行一方就有权行使先履行抗辩权或就违约部分行使相应的先履行抗辩权，可暂时不履行(相应的)合同义务，直至对方履行债务或履行债务完全符合约定之时。

比如，甲乙双方订立建筑安装合同，约定甲方于10月1日前清理好场地，以便乙方施工。甲方迟至10月10日才清理好场地，乙方针对甲方迟延清场的情况要求施工期顺延，这就是行使先履行抗辩权的表现。

有些合同的债务是可以“分割”的，比如甲方应交付10万块砖，其只交付9万块砖，对于这种部分履行的情况，在后履行的一方有权行使先履行抗辩权，保留自己的相应给付义务不予履行，也即乙方可以在受领9万块砖后只就9万块砖支付价款。依老实信用原则，乙方不得在受领9万块砖的情形下而以先履行抗辩权为由拒付价款。当然，假如甲方只交付9万块砖，这种部分履行根本无助于乙方实现合同目的(譬如不可能再另从别处购得1万块砖而导致施工项目无法实施，仅此9万块砖无济于事)时，另一方可以拒绝受领9万块砖，而要求对方全部履行合同、交付10万块砖。这种交付10万块砖的主张，也为行使先履行抗辩权的体现。

但是有些合同的债务是不可以"分割"的，能否或者如何行使先履行抗辩权呢?这就要区分详细情况而论。笔者认为如果先履行债务一方支付了大部分款项，能基本达到合同目的的，后履行一方的不能行使先履行抗辩权，因为先履行一方小部分的尚未履行的合同债务的效果虽然可以导致产生先履行抗辩权，但被已经履行大部分合同义务的效果所“吸收”(小部分合同义务未履行当然构成违约，违约方仍要承担违约责任，抗辩权与违约是二个不同的问题)。

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