【要点提示】 

目前我国房产登记制度对夫妻共有权的房产登记无相关强制性规定，但登记机关在办理登记方转让房产变更登记时仍应尽到严格审查义务，否则，登记行为无效。

【案例索引】

一审：睢宁县人民法院（２００７）睢行初字第２２号。

二审：徐州市中级人民法院（２００７）徐行终字第１６３号

【案  情】

原告王虹。

被告睢宁县房产管理局

第三人杜娟。

第三人吴更生。

第三人顾则虎。

原告王虹与第三人吴更生系夫妻关系，于１９８８年登记结婚。１９９１年购买睢宁县物价局房改房，即本案争议房屋，房屋所有权登记在吴更生的名下。１９９９年，吴更生因做生意借第三人杜娟的丈夫杭平人民币近２万元。２０００年３月，原告王虹的儿子生重病。为了方便给孩子看病，王虹搬至离医院较近的其父母家居住。同年６月９日，吴更生瞒着王虹用该争议房屋抵债，吴更生和杜娟签订了房产转让协议。协议书上卖方王虹、吴更生的签名、指印均系吴更生所留。２０００年６月１５日，吴更生、杜娟到被告处办理该争议房产转移登记，提交了吴更生的《房屋所有权证》、房产转让协议、吴更生、杜娟及王虹的身份证复印件、房地产估价单等材料，吴更生与杜娟又签订了房地产买卖契约。被告于２０００年６月２３日为杜娟发放了睢房字第ａ２１－０３－００２９３号《房屋所有权证》。２００２年王虹和吴更生购买了座落在睢宁县睢城镇中山北路住房一处居住。吴更生对王虹称争议房屋出租给朋友杭平了。２００７年，争议房屋所处地块因城市建设被拆迁。王虹得知该房屋已登记在杜娟的名下，遂于２００７年７月１０日，以被告明知争议房产是夫妻共同财产，却没有让其到场确认同意卖房即将该房产转移登记在杜娟的名下，并为其颁发产权证的行为明显违法为由诉至法院，要求确认被告为第三人杜娟登记、颁发睢房字第ａ２１－０３－００２９３号《房屋所有权证》的行为违法。另查明，杜娟于２００２年初又将该争议房屋卖与顾则虎，但没有办理房屋转移登记手续。２００７年７月２日，拆迁人徐州市恒安房地产开发有限公司就该争议房屋与第三人顾则虎的父亲顾普生签订了《拆迁安置协议书》。该争议房屋已于２００７年７月８日被拆除。

原告诉称：我同吴更生１９８８年结婚，婚后购置座落在睢宁县睢城镇城北村林庄组房产一处。１９９１年在被告处登记并领取了睢房字第０８－６－３９号《房屋所有权证》。２０００年３月，我儿子查出身患绝症，我带儿子四处求医，居住在我父母亲家里。２００１年１２月儿子病逝，我不想回到那令我伤心的林庄住，就购买了座落在睢宁县睢城镇中山北路房屋一处居住。吴更生告诉我林庄的房子，被他朋友杭平（杜娟的丈夫）租住了。今年６月１７日，林庄的房子要拆迁，我问吴更生赔款的事，其支支吾吾，在我追问下，他才告诉我：他以前欠杭平１．５万元的债，已把房子抵押给杭平了，儿子患病期间，杭平怕他还不起钱要求拿房子抵押，杭平家属杜娟要求过户在她名下，他们夫妻保证吴更生还钱后，再过户回来。他们瞒着我到被告处办理了过户登记手续。我认为此处房产属于夫妻共同财产，没有我的同意，被告不能给他们办理转移登记手续。被告的登记、颁证行为，侵犯了我的合法权益，请求人民法院依法判决确认被告为第三人杜娟颁发的睢房字第ａ２１－０３－００２９３号《房屋所有权证》行为违法。

被告辩称：１、原告的起诉超过法律规定的起诉期限。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过２年”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方沟通意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。原告的丈夫吴更生将房产转让给杜娟时，就应当视同原告知道房产已转移的事实。且在长达７年的时间里，原告对自己的财产不可能不进行过问和管理。现只能说明原告已知其丈夫将房产转移或抵债的事实。故应当认定原告的诉讼已超过了法定的起诉期限。２、为第三人杜娟办理产权转移登记材料齐全、程序合法。２０００年６月１５日，吴更生持所有权登记为吴更生一人的睢房字第０８－６－３９号《房屋所有权证》、房地产转让协议、身份证明与第三人杜娟一起到房产管理局申请办理上述房屋产权转移登记。被告严格按照建设部《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条规定的程序对材料进行受理与审核后，于２０００年６月２３日给杜娟颁发了睢房字第ａ２１－０３－００２９３号《房屋所有权证》。被告为第三人杜娟办理产权转移登记材料齐全、程序合法。３、根据法律规定，应保护善意第三人的交易安全。杜娟是善意、有偿取得该房产，根据民法中表见代理的规则应当予以保护善意第三人的交易安全。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

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