所谓商品房虚假广告是指为某种目的，以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布的含有不真实的内容，或对广告的主要事实表述不完整，欺骗和误导公众的广告。最常见的商品房虚假广告，其用语一般有如下几种：最低价、均价、分钟、公里、毗邻、园林、景观、绿化率、回报率、超额认购、送豪华装修、送天台、送物业管理费等，另外如样板间、沙盘也是组成虚假广告的部分内容。房地产项目开发周期较长，而房地产行业又是资金密集型行业，为了尽快收回报资、减少财务成本，几乎所有的房地产企业都力推期房销售。为了配合这种预售行为，并适应市场竞争的客观需要，开发商往往在项目动工建设之初，便着手对外进行项目包装、宣传推介。随着房地产项目的最终建成和交付使用，商品房实况可能与广告宣传不符或开发商不能兑现广告中所作的承诺事项，最终导致与购房客户的纠纷。目前虚假广告的表现形式主要包括：(1)消息虚假;即广告宣传的产品或服务的信息本身是不存在的。(2)品质虚假;即广告宣传的产品或服务达不到广告中所宣传的质量或技术标准。(3)功能虚假;即广告宣传的产品或者服务并没有广告中所宣传的功能或服务内容。(4)价格虚假;即公众购买产品或者服务所支付的货币与广告中所宣传的产品或者服务的价格不符。(5)证明虚假;即广告中宣传有关产品或服务的质量功能的认证、获奖证书、统计数据或者专业人士的言论是虚假的。

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