【案情】
甲与丈夫在1995年结婚,婚后与丈夫的父母在一起居住。后该住宅进行翻修,共花去费用50000元,甲与其丈夫支付了其中的30000元。住宅翻修后办理了房产证,所有权人为甲的公公乙。1998年甲的丈夫病故,甲独自抚养3个子女,并仍与其丈夫的父母共同生活,同年甲的婆婆病逝。1999年,甲的公公将甲诉至法院,称甲侵占了自己的房产不让自己居住,请求法院责令甲停止侵权。后甲乙双方在法院的主持下,达成调解协议:东屋3间西屋2间由甲居住,北屋5间由乙居住。协议达成后,乙撤诉。双方按照协议居住。2009年乙病逝,后同村居民丙主张乙在病逝前,已经将该房产卖给自己,并办理了过户手续。要求甲立即搬出,并更换了大门锁子,致使甲无处居住。
现甲以丙侵占自己居住权为由,诉至法院,要求法院判决丙按照在法院达成的协议执行,给甲留出东屋3间西屋2间居住。
【分歧】
本案在审理过程中出现了三种分歧意见:
1、该协议是甲与乙之间的协议,对丙没有约束效力,根据物权法规定丙属于善意取得,所以甲无权对丙主张居住权。
2、该协议是法院的生效法律文书,确认了甲对该房产部分房屋享有居住权,乙的所有权属于受限制的所有权,其在处分该房产时应将协议书的情况告知买受人。现乙已经死亡,应推定丙知道协议书内容。故丙应腾出东屋3间西屋2间由甲居住。
3、甲以居住权为由的诉讼请求不能得到支持,其合法权益应当通过主张合同无效或者追究违约责任的形式来主张。
【评析】
笔者同意第三种意见,理由如下:
一般认为居住权,属于物权一种,但因物权法出台时,没有承认居住权这一物权种类,依据物权法定原则,本案当事人主张居住权,实则无法律依据。那么甲与乙达成的协议属于何种性质?笔者认为甲与乙之间在法院达成的居住协议,对甲所产生的是一种债权,债权仅具有相对性,在同一标的物上,既有物权又有债权时,物权有优先于债权的效力。因此该协议并不能当然的能约束债主体之外的第三人,也即丙。
如此则甲的权利如何维护?可以作为司法切入点的有:首先是甲与丈夫出资30000元的行为,会导致该财产形成家庭的按份共有。由于共有关系一般是建立在共有人的相互信任的基础上的。为了防止某一共有人转让其份额时,接受转让的人是为其他共有人所不了解或所不信任的,从而给其他共有人带来损害,按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。也就是说,在共有人转让其份额时(这里的转让应解释为出卖,赠与不应包括在内),在价格等条件同等的情况下,其他共有人有优先于非共有人购买的权利。
其次是婆婆病逝后,由于对遗产处理不存在法定继承的问题。《物权法》第七条规定,物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。甲的子女可以代位继承其父应分得的遗产。在遗产分割前,该财产属于共同共有状态,房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。本案中由于乙未征得其他共同人的同意其转让行为构成擅自处分,将导致处分行为无效。需要说明的是在法院所达成的协议,并不涉及财产的所有权处理,也就是并不对权属的变更产生影响。
再次是乙的生前处分行为,实际上也是一种对其与甲之间达成的协议(在法院达成的协议,也具有合同性质)的违反,乙的处分行为,同时也是一种违约行为,应承担违约责任。乙死后,如有遗产,甲可另寻救济,要求继承人在遗产范围内承担违约责任。
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