1.什么是“公房”?

公房也称公有住房，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房，上述两类房均为使用权。随着我国城市住房建设进程的深化，绝大多数公房已经经过房改变成了产权房。但仍有小部分公房所有权并未出售，因此，有必要在这里探讨一下承租公房使用权在离婚时的分割。

公房使用者不具有产权，只有使用权。因此，夫妻在离婚时，法院只会判决使用权的归属，而不会涉及房屋产权问题。

2.公房使用权在离婚时如何处理和分割?

最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，专门对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。但是，自从2001年新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了两个关于适用《婚姻法》的司法解释，特别是《婚姻法司法解释(二〉》，对于婚前财产婚后转化进行了废除，因此，最高人民法院原《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若十问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。处理离婚时的公房承租权时，可根据“具体情况、具体分析”原则，分以下几种情况由法院酌情处理：

婚前取得承租权的情况。

由于一方在婚前已取得房屋的承租权，因此，无论婚姻关系存续几年，或5年，或10年，或20年，房屋均应归该方享有。对此，《婚姻法司法解释(一〉》第十九条有明确规定“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。

婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的，房屋如何分割?

婚前一方即已取得公房承租权，离婚时，双方均为本单位职工的，由于这一情况的发生只涉及到双方身份关系的变更，因此，不影响公房承租权的归属，即这一情况下，承租权仍归该一方享有。

一方婚前借款取得承租权，婚后夫妻共同偿还借款的房屋。

这种情况下，该房承租权仍应归该一方享有。如果这种情况下判令承租权由双方共同享有，则势必产生这样一些问题：即如果一方在婚前已偿还了借款的大部分，如为 99%婚后偿还的余额只是一小部分，如为1%，在此情况下，判令承租权归双方享有，对原享有承租权的一方公平何在呢?因此，笔者认为，在此情况下，把承租权判令由原享有的一方享有，并判令由该方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿，是符合现行法律规定且比较合理的一种处置方式。

婚前一方取得承租权，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“承租房屋拆迁时，如果被拆迁人(即公房所有权人)与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。”虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是基于原有承租权的存在，所以，笔者认为，根据现行法律，该房屋的承租权还应该归原享有承租权的一方享有。

夫妻双方单位投资联建或联合购置的公有房屋的，属夫妻共同财产。

一方将其在婚前承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋的处理。

这种情况和第4种情况基本一样，因此，在公房承租权的处置上，也应该是一样的，使用权应属于个人为宜。其实，在现实中可能还存在其他类似的情况。或者足这栋房屋的承租权变为了那栋房屋的承租权，或者是这栋房屋的承租权因拆迁变为货币，或者其他财产形态，在这些情况下，只要后一种财产形态的形成完全是基于原来存在的承租权，则后一形态之下的财产，无论是承租权，或者是货币，或者是股票、基金等等，都应该归夫妻一方享有。

婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的，使用权归双方共有。

其他在分割公房使用权时应考虑的因素

照顾抚养了子女的一方

为确保子女的健康成氏，有一个稳定的居住环境，将房子判给带孩子一方，对于保障子女的权利较为有利。

同等条件下，照顾女方

“照顾女方”是婚姻法相关司法解释以及妇女权益保障法的相关规定，也是一般女性在婚姻中处于弱势地位决定的。

照顾身体残疾或生活困难的一方

身体残疾或生活困难的一方，在离婚后如果没有其它住所，将会直接影响他们的也活。由于条件所限，他们也很难解决居住问题，因此，对他们进行照顾，在同等条件下将房屋使用权判归其所有，是符合法律公平原则的。

照顾无过错一方

“照顾无过错一方”也同样是婚姻法规定的对于离婚时财产处理的基本原则之一。过错方对于夫妻感情破裂负有主要责任，在同等条件下，房屋使用权判属无过错一方所有，体现了法律的公平。

取得代管房或自管房单位的意见

征求代管房的物业公司或单位的意见，对于房产的后续使用、修缮、购买等，都具有实际意义。

公房使用权分割的其他处理方法

双方都有权承租的情况下，双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，可采用竞价方式由出价高者得。

一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款做出评估，取得房屋承租权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。

双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标

准向另一方做出补偿。

公房使用权的补偿

离婚时，若夫妻一方取得了公房的使用权，没有分得使用权的另一方是否能得到补偿，要具体情况具体分析：

如果没有取得使用权的一方，本来就无权要求承租公房，没有补偿。

如果双方均有权要求取得使用权，但法院判归了一方，得到房屋使用权的一方应当向没有得到房屋使用权的一方进行适当补偿。上海第二中级人民法院认为，部分公有住房可以按照优

惠政策以一定的价格获得所有权，而所有权房屋具有市场价值，因此，该所有权房屋的市场价值由二部分组成：一是原公有住房使用权的价值，二是购买售后公房产权投人的资金。由此可见，公有住房使用权具有经济价值。公有住房不能上市交易，因而无法直接衡量其价值。而购买售后公房产权的资金计算有明确的政策规定，所以售后公房的产权市场价值扣除购买售后公房产权投入的资金，即可视为公房使用权价值。当夫妻双方均可承租的公房又以共同财产购买了产权时，房屋的市场价值系双方的共同财产;当夫妻均可承租的公房未购买产权时，应以公房使用权价值为作为计算依据，以确定没有承租房屋一方可得的经济补偿。

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