婚后将婚前房产出售后再购房，且共同还贷的房屋在离婚时的处理

案情简介：

张海(为化名)与李兰(为化名)2002年4月在上海长宁区民政局登记结婚，婚后无子。

张海在2001年以自己名义贷款购a房一处，首付20万，贷款15万，2003年4月份取得产权证。a房月还贷2000元。

2004年4月，张海将a房出售，得售房款100万元，冲减贷款余额本金10万元，实际得房款90万元。

2004年8月，张海将售a房得款90万元作为首付，再在上海市长宁区购买b房一处，b房首付款90万元，贷款200万，月还款10000元。

2006年4月，张海向上海市某区人民法院起诉离婚，李兰同意离婚，但要求分割b房。

争议焦点：

本案系争b房，李兰是否有权分割系本案争议焦点。

原告张海认为：

b房购房款系原告婚前a房出售款所得，且产权证也记载在原告一人名下，被告无权分割。原告同意支付被告婚后共同还贷款的一半作为补偿。

被告李兰认为：

b房系原告在婚后购得，且产权取得在婚后。b房虽大部分为原告出资，但被告曾参与a房还贷，原告出售a房款中有被告的份额。现原告用a房售房款购b房，应作为共同财产分割。

一审法院审理：

上海市某区人民法院经审理认为，b房虽为原告婚前购房a房的出售款购得，但a房被告也参与还贷，故对a房理应享有权益。原告购买b房房款中，包含a房的夫妻共同还贷以及共同还贷的增值部分。现双方同意将b房做价300万元本院予以确认，离婚后b房由原告所有，剩余贷款200万元由原告承担，原告一次性向被告支付房屋折价款40万元。

二审法院审理：

原告张海不服一审法院判决，遂将案件上诉于上海市第一中级人民法院。经法院调解，双方达成调解协议，原告一次性向被告支付20万元，房产归原告，双方无其它争议，法院据此调解书结案。

律师分析：

作为原告即上诉人张海的代理人，贾明军、王冰律师出庭应诉。在庭审的过程中，我们的主要观点有以下几个方面：

其一、系争房产a房为张海个人物权。

根据2004年9月7日，上海市高级人民法院沪高法民一[2004]25号文件即《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)的解答(一)》第六条，夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理的回复中指出，“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务。对已归还贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。”

根据以上规定，本案系争房产a婚后共同还贷，但a房物权本身为张海的个人财产，对于婚后共同还贷部分，才为共同财产。一审法院认为李兰参与了还贷，就对a房屋享有一定权利的观点是欠妥的，就物权本身来说，a应属上诉人个人物权，只是对于婚后共同还贷部分，被上诉人才享有一半的权利，还贷部分和房产物权不同，不可能产生增值部分，因为这是基于债权产生。一审判决混淆了债权与物权的二个法律概念。

其二、张海购买b房的钱款，是由绝大部分个人财产和一小部分共同财产购得，一审法院将整套房屋按共同共有分割错误。

上诉人与被上诉人2002年4月份登记结婚，2004年4月抵押贷款终止，夫妻关系存续期间共还贷24个月，a房的房产每月还贷2000元，婚后该套房产共计还贷48000元，被上诉人拥有一半份额即为24000元。

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