离婚时分割房产的几个问题

一、婚前购房，婚后夫妻共同还贷，离婚时如何分割

对于夫或妻一方在婚前按揭贷款购买的房屋，在夫妻关系存续期间共同还贷的房屋如何分割？

对于这种情况，涉及到两个法律关系，即与开发商的房屋买卖关系，及与银行间借贷的法律关系。而与银行贷款的实质是由于银行在买方将房屋抵押给银行后，已经替买方将购房款全额付给开发商，也就相当于买房人已经将购房款全额支付给开发商，开发商将房屋交付给买房人，其房屋买卖合同已经履行完毕。在这种情况下，作为买房人已经取得该房的房证，也就是说取得了该房的所有权。但是在实践中的一般做法是并不将房证直接交付给买方，而是直接抵押给贷款银行，或者是在房产办理抵押登记时直接在房产证上直接注明该房已抵押的字样。也就是说在办理抵押贷款手续后，做为买方已经取得了该房的物权。如果其取得的时间在双方登记结婚前，应当属于买方的婚前个人财产。根据婚姻法的规定，一方婚前的个人财产归个人所有，不存在转化的问题。至于在婚后夫妻还贷的部分，一般都是由夫妻婚后取得的共同收入来偿还的，应当认定为另一方替买房一方履行了部分还贷的义务，但由于房屋的物权归买受人所有，所以在离婚时应当认定买房一方应当对另一方支付的购房贷款产生了一个债，即应当返还对方所支付的购房贷款的份额，一般来讲应当为婚后还贷的一半，同时也可以要求还贷部分的利息。

二、婚前贷款买房，离婚时已经增值，对增值部分如何处理？

考虑到买房一方在婚前已经取得于了贷款购房的物权，所以即使该房屋在离婚时已经增值，但由于属于买房一方的婚前个人财产，所以增值部分仍应属于其个人所有，与另一方无关。另一方只能主张替买房一方还贷的本金和利息，而不能就房屋的增值部分主张权利。

　三、婚前签订房屋买卖合同，并由一方出资，但是婚后才取得房屋权属证书，该房屋如何分割？

由于不动产的物权取得是以不动产登记簿上记载的事项为准，在不动产权属证书与不动产登记簿不一致的情况下，以不动产登记簿为准。所以在这种情况下就不能单纯的房屋权属证书的时间来确定是否为婚前个人财产还是婚后共同财产。而应当以不动产登记簿为准 。

由于此种情况下不动产物权的取得是与婚姻关系密切相关的，所以确定不动产权利的归属还应当根据婚姻法的特别规定来确定。而且从购房款的来源来看，如果买房一方能够证明购房款确实是由其婚前个人财产出资的话，那么也能说明该房屋只是其婚前个人财产的存在形式发生变化，而不能形而上学教条的认 为只要是在婚后取得 就应当为婚后个人财产。但如果系双方共同出资，可以认定为夫妻共同财产。

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