案例

2006年10月，李先生购买了一套商品房，首付15万元，随后，李先生从银行贷款20万元。一年后，李某与张某结婚，当时这套住房已升值到40万元，婚后双方共同偿还贷款，2007年，李先生拿到房屋产权证，证上写的他一个人的名字。今年，李先生和妻子因感情不和闹离婚，此时房子市值已达60万元。双方谈及房屋分割问题时，李先生认为该房为其个人财产，理由是该房系其与张女士结婚之前所购，且首付款都是其个人婚前财产;张女士认为该房为夫妻共同财产，理由是产权证是房屋产权取得的法定凭证，该房产证取得在婚后，自然该房为夫妻共同财产。那么，该房子到底属不属于李先生个人婚前财产?婚后共同还贷，升值部分如何分割?

解析

《婚姻法》，第十八条规定：一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。第十九条规定： 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

《婚姻法》并没有对婚前个人房产作出明确的规定，但是，指出通用的法则，房产只是作为财产表现形式之一，应该在上述法律约束范围之内。

这涉及到民法理论中物权和债权的关系。夫妻一方婚前以个人财产、个人名义购买房产之后即成为产权人,对于其所购房屋依法享有所有权权益。其用于支付房款的银行按揭贷款，实际上是与银行之间形成的债权债务关系。虽然从表面看，婚后另一方参与还贷的行为也为房屋产权的取得在做贡献;但从法律层面来分析,婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务,与房屋产权的归属是两个不同的法律关系,并不改变房产作为个人财产的性质。因此在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未偿还的贷款属于其个人债务,对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。另外，李先生婚前和开发商签定购房合同，并且已经付首付款，这可以作为李先生拥有该房产的证明，而房产证只是拥有产权的标志，即使没有办理房产证，该房子依旧是他的婚前个人财产。

现行《婚姻法》不再承认夫或妻一方的婚前财产可经过一定时间而自动转化为夫妻共同财产。本案中，李先生在婚后没有就该房屋的所有权达成新的约定，当婚姻关系不再存续时，张某拥有的权利仅是已付购房款的原价返还。根据物权的登记公示效力，房屋的产权没有变动，李某仍是该房产的合法所有人，不因婚姻关系的缔结或解除而发生变化。

如果要使自己婚前个人财产得到法律的保护，或者是将婚前个人财产变为夫妻共同财产，可以采取以下两条途径之一：一是婚后将夫妻双方的名字均写到房产证上，这样，即使是婚前个人财产，相当于婚后达成了新的约定，房屋就属于夫妻共同财产，双方可以平分，而增加名字，只要到房产局办理变更登记手续就可以了。二是婚前双方就到公证处对房屋做婚前财产约定公证，明确房屋归某一方所有，因房屋发生的债务、收益与另一方无关。通过上述方法，你可以避免日后产生房产纠纷。

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