父母离婚时如何将房产无偿赠与未成年子女

河南梅溪律师事务所 郎建勇

在实践中，父母离婚时出于种种原因考虑，将自己的房产无偿赠与未成年子女已屡见不鲜。但对于如何办理无偿赠与手续往往不得而知。 父母在离婚协议中或在法院制作的调解书中确定将房产无偿赠与未成年子女只是父母单方的意思表示，该约定只能在双方当事人之间生效，甚至其中一方反悔，因赠与合同尚未成立，另一方诉至法院，法院也无法直接判令反悔的一方承担法律责任。因此，父母离婚时，除就无偿赠与未成年子女房产达成一致外，还应及时办理房产过户的一切手续。

根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）规定：个人向他人无偿赠与不动产，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：1、受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”。2、房产所有权证。3、《个人无偿赠与不动产登记表》。

上述材料必须向税务局提交原件。税务机关应当认真审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。 受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。 财税[2009]78号规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，对当事双方不得征收个人所得税。不过应提交以下材料：

1、国税发〔2006〕144号）规定的上述相关证明材料。

2、赠与双方当事人的有效身份证件。

3、提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。

4、税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。 

由上可见，父母将房产无偿赠与未成年子女的应按如下手续办理：

（1）到公证处办理房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”或双方共同办理的“赠与合同公证书”以及赠与人和受赠人亲属关系的公证书。鉴于受赠人系未成年人，建议办理单方法律行为公证，即办理房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，当然由于各地执行情况不一，最好事先到房管部门询问清楚，按房管部门规定的要求办理为妥。

（2）持办理的公证书、当事人有效的身份证件、房产所有证到房管部门申请办理过户手续；

（3）按房管部门要求到税收部门缴纳税收，填写《个人无偿赠与不动产登记表》，经税务部门审核后，可以免交营业税（5%）、个人所得税（20%）、城市维护建设税及教育费附加（7%）。契税（3%-5%之间）、万分之五的印花税、评估费、登记费不予减免。

（4）持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证到房管部门办理赠与产权转移登记手续。

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