情侣共有房屋分割问题分析

张志胜，北京律师

基本案情

王某，女，1980年7月生，北京市东城区人；陈某，男，1979年8月生，北京市朝阳区人。2005年8月，二人相识，随后自由恋爱成为情侣后同居。2006年7月，双方共同出资购买朝阳区某楼盘新房一栋，购房合同书双方签字；2007年9月，取得房产证和共有权证；2007年10月25日，双方在北京市第一公证处办理公证，证实双方对该房屋各占50%产权份额。2008年4月，双方终止恋爱关系，随后，陈某擅自更换门锁，拒绝王某入住。2008年6月，王某依法向朝阳区人民法院提起诉讼，请求分割按份共有房屋。2008年8月29日，朝阳区人民法院依法开庭审理此案，庭审过程中，陈某表示愿意通过向王某支付折价款的方式取得房屋所有权，随后反悔，2008年9月3日，法院依法作出判决，支持王某的诉讼请求。

法律依据

1、《中华人民共和国民法通则》第78条：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。

共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

2、《中华人民共和国物权法》第99条：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”

3、《中华人民共和国物权法》第100条：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”

4、《中华人民共和国物权法》第101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”

5、《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第90条：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”

6、《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第91条：“共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。”

7、《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第92条：“　共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”

法律分析

   1、案由选择

   针对此案件，依法有两种案由可供选择：同居关系析产纠纷和按份共有纠纷。如果选择前者，那么，法官会要求双方提供财产凭证等证据，然后依法作出分割，包括实物分割、变价分割和作价补偿等方式；如果选择后者，诉讼请求的书写技巧就显得非常重要----一般的人会忽略“分割”而直接要求对方支付一半的价款，对此，法官则有较大的自由裁量权，即，法官可以选择驳回起诉和依法分割财产两种判决：选择驳回起诉的理由是法律规定了共有人的优先购买权而并没有规定对方共有人的必须购买的强制性义务（对方共有人可以选择主张优先购买权，也可以选择不主张购买房产的他人份额部分）；法官选择依法分割财产，主要是根据上述法律依据之规定，推定了原告的诉讼请去本意在分割共有财产。所以，如果选择按份共有纠纷这个案由，那么，诉讼请求中一定要明确“依法分割共有财产”。

2、共有房屋分割

   共有房屋分割是一个难题，不仅仅是法律实务方面的难题，更是共有关系人之间的一个交互性难题。法律上，不论是共同共有还是按份共有，除了特别约定之外，共有人均有权要求分割其份额；法律也规定了实物分割、变价分割或者作价补偿等分割方式，但是，这些方式往往因为当事人对财产价值达不成一支意见而遭搁浅。况且，主张分割财产的共有人之外的其他共有还有优先购买权，这种购买权尚不是必须购买共有份额的义务，使得问题变得异常难以处理。回归共有人之间的交互关系，我们不难发现，共有人之间多是朋友、恋人、亲人或者曾经的夫妻关系，一旦提出分割共有财产，本身就标志着这种友好关系的终结，那么，愤怒甚至敌视的情绪无时无刻不在阻碍着问题的解决。

因此，我们建议，针对不可分物或者难以简单分割的财产（如房屋），除了夫妻关系之外，最好不要选择共有；如果选择了共有，那么，协商沟通，变价处理或者折价补偿是最为切实可行的办法。如果协商无果，那么只能提起诉讼要求分割共有财产，单间房屋或者其他不可分物分割时，要求法院拍卖（唯一住房除外）成为唯一途径，《中华人民共和国物权法》生效之前，法律并未明确赋予法院这种强制性权力（民通意见规定了“可以折价分割”这种自由裁量权），目前，法院的这种权力已经得到法律（狭义：全国人大制定）的承认---“难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。

3、房产分割后按揭贷款之处理

如果共有房屋尚处于按期偿还一方按揭贷款的阶段，这个问题就比较复杂了，甚至可以说比共有房屋分割本身更加复杂。共有之情感基础消失后，共同偿还银行贷款的可能性比较小，所以，由其中一方一次性还清所有贷款是最理想的方式，这样可以终结和银行的借贷关系，余下问题仅仅是双方的共有纠纷。但是，处于争议之中，任何一方也不敢冒险。诚然，双方可以协议约定由一方支付折价款取得整个房屋的所有权，这样，对于以银行的贷款人名义出现的一方来说，如果由其一次性还清贷款，那么，解除了因拖欠贷款而被银行追索的后顾之忧，但是，留下了向对方追偿的难题；对于非银行贷款人的一方，一次性偿还银行欠贷，只留下了向对方追偿的难题-----因而不愿这么做，当然，同时将房产过户到自己名下的情况除外。所以，双方选择银行托管或者第三人担保之后，实现一次性还贷了结银行贷款的方式比较可靠----同样存在对方不配合的困难。

现实中，极有可能产生的结局就是，双方之间的共有关系延伸出来的还贷义务具有约束双方的对内效力，一方独自还清贷款后（可以按照原借贷协议约定的时间和步骤履行还款义务），取得向对方追偿的权利。

4、法院、政府、银行及担保机构的协作

解决共有财产分割难题，需要法院、房管局、银行及担保机构的协调，协助当事人完成分割。法院作出判决，从法律层面上支持当事人分割财产的请求和分割方式；房管局履行管理职能，从行政层面上保障共有财产在一段时间内的安全性；银行则可以协调贷款人与其他共有人之间的借贷义务转移工作（现实中，银行为了省事，不这么做）；担保机构则可以开展担保业务，为双方提供服务。

（原创作品，切勿抄袭，侵权必究）

作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京知名学者型律师，曾接受中央人民广播电台、中国青年报等媒体专访；2005年，被司法部选调参加司法考试(律师执业资格考试) 阅卷，主阅论述题第三题。2006年参加美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师行业多年来,一直专注于经济纠纷与刑事辩护的处理，成功办理案件上百起，积累了丰富的办案经验。

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