近年来，商品房买卖合同纠纷逐年增加，已被列为当前十大投诉热点之一，成为社会关注的焦点。其中，由于买受人逾期付款引起的纠纷较为典型，当中涉及的几个常见法律问题需要加以注意，现就以下述具体案件加以分析。

一案情简述

吴某在甲房地产信息咨询有限公司（以下简称甲公司）的举荐促成下，于2010年4月17日与李某签订了《房屋买卖合同》，所涉商品房产一份。同时，二人就此和甲公司签订了居间合同和交易服务合同，合同中明确约定了三方的权利义务及违约责任。双方约定于2010年5月20日前准备齐全首付款及办理按揭购房的材料，并办理银行按揭贷款签约手续。在履行合同过程中，出卖方吴某按时备足所需交付的证件，买受人李某却未按期履约，经甲公司协调，并于2010年6月1日发出履约通知书，买受人李某仍未能继续履约。买受人李某的拒绝履约合同行为导致合同约定的交易程序无法进行，使得出卖方吴某的合同目的无法实现，为此，出卖方吴某将买受人李某推上被告席。而在此过程中，甲公司一直隐瞒其与买受人李某曾有的工作关系，且未足额收取买受人李某的履约保证金人民币70000元，出卖方吴某亦将其列为被告，要求甲公司和买受人李某承担共同赔偿责任。

律师分析

第一，根据相关法律的规定，商品房买卖双方订立合同需遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，对一应事项加以约定。当中应包括交易的房屋具体情况、价款的确定、履行合同的期限和方式、税费负担、房屋基地使用权、违约责任、合同生效条件和争议解决方法等内容，如有必要，可附加说明。本案中，出卖方吴某为原告，买受人李某为被告一方，两人就上述内容作出了约定，双方签订的《房产买卖合同》是双方真实意思的表示，合同合法有效。

第二，《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。违约金的数额和计算方法可由双方约定。本案中，买受人李某应按期足额支付购房款和政府规定缴纳的有关税费，但在商品房买卖实践中，其并没有履行自己的按期付款义务，违反了合同约定，并在出卖方吴某发出两次履约通知书，督促其履约后仍未实行，按照双方签订的合同约定，原告有权单方解除合同，并要求其承担合同约定的违约金责任。

第三，居间合同涉及买卖双方和居间人，根据《合同法》第425条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，甲公司未依照合同约定的义务足额收取买受人李某的履约保证金，并因与买受人熟识而对出卖方吴某隐瞒此情况，实构成了欺诈，导致出卖方吴某无法就买受人李某的违约行为得到70000元违约金赔偿，其应为此承担连带责任。

第四，除法律规定的免责事由外，买卖双方可根据实际情况约定在出现某些特定情况，而导致一方当事人无法履行合同义务的，违约方免除依合同约定、法律规定应当承担的违约责任的条款。此条款的约定可成为违约方的抗辩理由，但本案中买受人李某所提出的情况并未在合同中约定为免责事由，因此其仍应就自身的违约行为承担违约责任。

第五，商品房买卖双方可在签订合同时约定履行过程中发生争议的解决方式。如无约定，则由双方当事人协商解决；协商不成时，任何一方可向有管辖权的人民法院提起诉讼或达成协议申请仲裁。本案中，由于买受人李某和居间人甲公司的违约行为造成了出卖方吴某的利益损害，并经协商不成，出卖方吴某根据合同约定，委托律师代理，向有管辖权的人民法院提起诉讼，用法律途径保护自己的合法利益。

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