一、案情简介

天津某房地产开发公司(以下简称开发公司)与某外资公司于2000年开始建立房屋租赁关系，在彼此相识的基础上，双方进一步达成如下意向：由开发公司按外资公司的要求，新建一处面积为2000平方米左右的厂房，由外资公司承租。此后，开发公司自2001年2月开始就待建厂房绘制了数份图纸，并分别交由外资公司进行了审阅修改，最终的施工设计蓝图经外资公司最后确认后，开发公司开始按图施工。在双方审查确认图纸期间，外资公司于2001年3月19日向开发公司电传一份"租赁合同"文本，该文本在明确规定了待建厂房的具体位置、长度、宽度及内部结构的同时，也明确规定了租期、租金及租金给付期限等内容，即租期2年(自2001年6月25日起至2003年6月25日止)，年租金为276480元，外资公司并将于合同签订后10日内预交2万元房租押金。双方虽未在该合同文本上签字盖章，但外资公司已于2001年4月9日将2万元房租押金交付开发公司，开发公司也在积极筹备施工事宜。此后，双方又相互传递数份租赁合同文本，文本内容与前面基本相同。在原告施工期间，外资公司的法定代表人曾数次前往施工现场，了解施工进度，对施工情况未持异议。2001年6月25日开发公司按图施工完毕，但因外资公司又临时要求开发公司改动厂房库门而开发公司予以拒绝，使得双方最终未能在最后的租赁合同文本上签字盖章。此后，外资公司函告开发公司，以开发公司拒绝签订合同为由，要求开发公司向其退还预交的2万元房租款。双方交涉未果，开发公司提起诉讼，认为双方之间的租赁合同关系已经成立，要求外资公司赔偿其两年租金的经济损失552960元，外资公司则以双方的租赁合同关系并未成立，开发公司建造的厂房并非专为外资公司所建为由予以抗辩，要求驳回开发公司的诉讼请求，并反诉要求开发公司返还已预付的2万元房租押金。

二、判决要旨

法院一审判决认为：

第一、原告开发公司与被告外资公司虽最终未在租赁合同文本上签字盖章，双方的租赁合同关系未能成立，但双方均向法庭提供了数份内容大致相同的租赁合同文本草案，由此可以看出，就待建厂房的租赁事宜，双方曾反反复复多次磋商，此为事实，该事实在法律上应视为要约与反要约的行为。

第二、原告兴建厂房的草图、框架图、施工蓝图等都是根据被告于2001年3月19日向原告电传的租赁合同文本中关于待建厂房的长度、宽度及内部结构的具体要求而来，且都已经过外资公司审查、确认。原告按图施工期间，被告的法定代表人曾数次前往施工现场，了解施工进度，因此，原告所建厂房是按被告的特定要求，专门为被告所建之事实，应予认定。

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