【关键字】商品房 预售 违约金

【案情简介】

原告：某房地产有限公司。

被告：章某。

2007年12月28日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订上海市商品房预售合同一份。该合同约定：乙方向甲方购买某路320-312号1层1室，政府批准的规划用途为店铺；上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，青浦区房屋土地管理局已批准上市预售（预售许可证编号：青浦房地（2004）预字0000936号）；据甲方暂测该房屋建筑面积306.96平方米；每平方米建筑面积单价24，500元，总价暂定为7，520，520元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，……；合同并对其他事项进行了约定。合同附件一对付款方式和付款时间进行了约定：付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，1、乙方于2007年12月28日与甲方签约，并付首付房款计1，000，000元；2、乙方于2008年1月4日前应付房款2，760，520元；3、乙方于2008年1月26日前应支付房款计3，760，000元。

合同签订后，被告支付了首期房款1，000，000元；未再支付其他款项。2008年1月3日，原、被告又签订预售合同补充协议，对付款期限再次进行了约定，协议载明：由于乙方资金困难，经双方友好协商确定，付款期限改为2007年12月28日首付1，000，000元，2008年2月29日付6，520，520元，逾期按预售合同第七条的约定追究乙方的违约责任，交房时间为付清总房价款。被告在补充协议约定的时间内未付其他房款。2008年1月3日，被告向原告出具欠款承诺书，承诺欠原告房款6，520，520元，此款被告承诺在2008年2月29日前付清，逾期愿意依照预售合同规定支付违约金。逾期被告仍未付款。

原告此前因建造和装潢售楼处欠付被告工程款2，120，142元，故原、被告后协商一致同意以此款抵扣上述房款。

原告某房地产有限公司诉称：2007年12月28日，被告向原告购买位于上海市某号一层店铺，并签订了商品房预售合同。合同约定：房屋建筑面积为306.96元；单价为每平方米人民币24，500元，总房价款为7，520，520元；付款期限为签约首付1，000，000元，08年1月4日付2，760，520元，08年1月26日付3，760，000元；合同同时约定若被告未按期付款，应当向原告支付违约金，按逾期未付款额的日万分之三计算。2007年12月28日，被告已经支付了房款1，000，000元。2008年1月3日，被告以资金困难为由，要求与原告签订一份补充协议，双方协商确定2008年2月29日付清购房余款6，520，520元；逾期按照合同的第七条追究被告的违约责任。协议签订后，被告至今未能将购房余款支付给原告。故诉请判令：1、被告支付原告购房款6，520，520元；2、被告按约支付违约金（自2008年3月1日起计至2008年11月26日，以未付款4，400，000元为基数，按照日万分之三计取）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。后在诉讼过程中，原告陈述因被告替原告建造房屋，建设工程款为2，120，142元，双方协商一致同意抵扣，故将诉讼请求变更为：1、判令被告支付购房款4，400，378元；2、被告支付违约金356，400元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。

被告章某辩称：被告愿意支付购房款，对原告的诉讼请求没有异议，对抵扣房款也没有异议，关于违约金由法院进行认定。

【裁判要点】

经法院审理认为，原、被告之间签订的商品房预售合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应严格依照合同约定履行各自的义务。合同约定了被告的付款义务和付款时间，被告应当按期支付房款。被告逾期支付房款，已经违反了合同约定，应当依照合同约定向原告承担违约责任。原、被告双方协商一致，以被告对原告的债权抵充债务，此系原、被告双方对自己权利的处分，法院予以准许。原告主张的违约金数额低于被告依照合同约定应当支付的数额，此系原告对自己权利的处分，法院也予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决如下：

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