基本案情：原、被告于2010年1月1日签订了房屋租赁合同1份，约定由原告作为甲方将自己所有的位于常州市通江大道368号城北综合大楼b座三层租赁给作为乙方的被告使用，并对房屋内原有的一些设施交给乙方使用，租期三年，至2012年12月31日止，租金为每年14.4万元，每季一付，先付后住，第一次付款为房屋交付时，第二次及以后租金乙方应提前半个月付清，支付期为三天，每逾期一天，则甲方有权按月租金的5%收取滞纳金，超过15天，视为违约，甲方有权收回房屋；双方约定合同保证金为1万元，此保证金在租赁期满后交还房屋并付清应付费用后予以退还乙方；房屋及附属设施如非乙方过失或错误使用而受到损失时，甲方有修缮的责任并承担相关费用，甲方应定期对房屋和设施进行维修、保养，甲方将房屋交给乙方使用前，应负责租赁房屋内的装修、灯具、厨房设备等附属设施其所有权归甲方所有；乙方应爱护使用租赁的房屋及设备，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应按价赔偿，乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付；同时双方约定了违约金3万元，明确如任一方未按合同条款履行，导致中途终止合同，应视为违约，对保证金明确如乙方违约，则甲方有权没收保证金，并另向乙方收取上述金额违约金；租赁期间双方均不能提前终止合同，否则构成违约。之后，双方按约履行，被告使用租赁房屋，支付了第一季、第二季、第三季的约定租金10.8万元，也交付了保证金1万元。2010年8月，因楼电梯变频器损坏，由电梯维护单位常州富城电梯有限公司进行了更换，费用7600元，经由物业公司与业主进行协商，确定由5、6楼的住户出3000元，四楼双源房产出2600元，三楼千百代公司即被告出2000元，除被告外其他单位均按要求支付。后因电梯维护单位发现被告在搬家，在追讨未果的情况下，该公司于2010年9月29日在被告处张贴了停梯通知单，告知三楼用户暂停三楼电梯使用，待费用交清后开通，并预告停梯时间为2010年9月29日18点30分。被告于同月30日全部搬离租赁房屋，直到同年11月4日，原告接收了被告交还的房屋钥匙并由原告出具了收条，约定另赔偿大门换锁费200元，有关房租结算及违约责任承担事宜双方协商解决。此后，双方未能协商一致，原告于2011年2月16日交给富城电梯公司变频器更换费2000元，该公司也开具了收据给原告。后原告诉至法院。

法院作出了如下判决：

一、被告常州百千万电子有限公司应支付原告江苏华讯广告传播有限公司自2010年10月1日起至2011年11月4日的房屋租金13396元，并承担约定违约金30000元，合计43396元，扣除被告尚在原告处的保证金10000元外，被告尚应支付原告人民币33396元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。

二、驳回原告江苏华讯广告传播有限公司的其他诉讼请求。

北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析：依法成立的合同受法律保护。当事人可以在合同中对违约金予以约定。违反合同约定的应依法承担违约责任。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应严格予以遵守；双方当事人约定的3万元违约金有效；但合同中约定的保证金的处理方式与约定违约金部分发生重合，从合同保证金的设立目的分析，是确保合同全面正确合理的履行，并预先设立保证金以确保合同履行中房屋及所属设施的完全及租赁期内相关费用的如期结算，故其性质不属于惩罚性质的约定违约金，故此保证金的处理约定与法不合，应为无效。电梯作为公共设施，且合同中对房屋附属设施的约定也显然不包括电梯，而且根据合同的约定，只有被告基于过失或过错的情况导致附属设施的损坏，被告才承担赔偿责任，电梯并非专属被告一家使用，对于电梯的损坏并无证据证明系被告所致，且电梯公司要求房屋承租人作为业主承担电梯维修费用也未有证据表明被告对此予以认可，故原告认为应由被告分担电梯损坏维修费并进而在原告已支付该费用后向被告追偿的主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持；根据本案查明的事实，被告于2010年9月30日即停梯后的次日即已全部搬离，也表明被告不愿意继续租赁的意愿，从合同的约定分析，即使被告认为电梯维修费不应由其承担，也应与原告就电梯维修费进行协商、沟通，而其却在明知合同中租赁期间双方均不能终止合同否则构成违约的约定存在的前提下，不通知原告解除合同或者通过诉讼方式解除合同，擅自搬离，造成事实上的租赁合同终止履行，因此，被告的行为构成合同约定的违约情形，应依法承担约定违约金3万元，原告该主张合法有据，法院予以支持；原告放弃了要求被告承担拖欠水电费的诉讼请求，该行为系原告对自己诉讼权利的自由处分，应为合法有效，法院予以认可；被告搬离房屋后直至2010年11月4日才交付房屋钥匙，其又未提供证据证明该延迟交付行为系原告拒绝接收等过错行为所致，故此期间的房屋租金被告应按照合同约定的租金计算方式予以支付给原告，依合同约定从2010年10月1日起至11月4日止的房租应为13808.22元，原告主张房租13396元合法有据，法院予以支持。原告接收钥匙的行为视为原告同意终止合同的履行。原告诉讼请求中合法有据部分法院予以支持，其他部分不予支持；被告的抗辩理由中认为已交纳的保证金1万元可以抵扣的意见法院予以采纳，其他部分不予采纳。

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