如何确定 居间活动的费用

《合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立后，居间活动费 用，由居间人负担。”第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得 要求支付报酬，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

考虑到在未促成房地产买卖合同成立之前，房地产经纪人有可能做了很大 量工作的，比如免费替业主发布广告、带领多个客户到物业察看并进行介绍、 提供选购意见、解答买卖手续的咨询等，有些甚至已经到了下了定金、签了合 同的那一刻，最终却因买方的一句“不考虑” “不买了”，因而否定或不认同 经纪所做的工作及应当收取的适当费用，这是很不公平的。上述法律规定正是 对经纪人合法权益作出的保护条款。

然而，该“从事居间活动支出的必要费用”的表达不够清晰、完善。“必要费用”的认定是问题的关键。现实生活中，为促成合同成立，经纪人做了 大量的工作，但并不是每一项都能有明确的价值体现的，比如说脑力劳动、体 力劳动等，确定“已支出的必要费用”成了一个难题。在仲裁或诉讼过程中， 往往由于无法对“必要费用”举出详细的书面证据而被驳回或只得到少量的 安抚性质的费用。这与经纪人所付出的劳动相比是有很大差距的。建议能够在 立法时制订一个阶段性的收费标准，比如说经纪人带客户去看楼的劳务费(按每次计)，咨询费，按巳进行的工作步骤计算出应收的费用。在有了法定 的依据后，无论是买卖方还是经纪方都是愿意接受这个费用标准给付的，这样 就会减少了许多类似的纠纷。或者可以以居间人向双方提供信息、进行蹉商谈 判、促成签订合同、协助办理交易、交易完成等作为各个阶段性的标志，每达 到一个阶段即有一个明确的指引，即使最终该交易无法完成，居间人的居间活 动费用仍是有法可依的。只有这样，才能真正平衡居间合同当事人各方的合法 权益，以体现合同法的平等互利精神。 

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